賈圖

    當(dāng)王石發(fā)出他的拐點(diǎn)論時(shí)，他遭到了同行的否定甚至嘲笑。但王石仍然有條不紊地祭出了降價(jià)大旗。

    與以往不同的是，萬(wàn)科的降價(jià)行動(dòng)引起了同行的響應(yīng)。在廣州，售價(jià)低于限價(jià)房的商品房次第登場(chǎng)，直接導(dǎo)致兩百多套限價(jià)房棄購(gòu)。并且，今年1月份廣州市十區(qū)一手住房成交均價(jià)為9766元/平方米，比去年10月廣州房?jī)r(jià)（11574元/平方米）有所降低。降價(jià)現(xiàn)象不僅意味著王石有了促使樓市拐點(diǎn)日漸清晰的盟友，更意味著，越來(lái)越多的房地產(chǎn)商開(kāi)始重新評(píng)估房?jī)r(jià)走勢(shì)，作出順勢(shì)而為的理性選擇。這或引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。

    我們不妨根據(jù)多米諾效應(yīng)來(lái)分析一下房?jī)r(jià)走勢(shì)。倘若房?jī)r(jià)拐點(diǎn)跡象日益明顯，一定是先下手者為強(qiáng)，即那些先順勢(shì)而為者最先受益。其一，他們是在相對(duì)較高的價(jià)位售房。當(dāng)降價(jià)風(fēng)潮真正掀起，后降價(jià)者的商品售價(jià)更低。其二，先降價(jià)者競(jìng)爭(zhēng)最小，房屋銷(xiāo)量最好，資金回流最快，效率的提高相當(dāng)于間接提高了單位資金收益，而后降價(jià)者則相反。除此，還有順勢(shì)而為所帶來(lái)的企業(yè)形象的提升。而那些因資金壓力、價(jià)格下行壓力、銷(xiāo)量壓力等被迫降價(jià)者，則可能陷于被動(dòng)。尤其是當(dāng)降價(jià)潮引發(fā)人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下行壓力的明確預(yù)期時(shí)，很容易形成多米諾骨牌效應(yīng)。事實(shí)上，在多個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)下降周期中，房?jī)r(jià)初露下降端倪時(shí)，遠(yuǎn)沒(méi)有下降通道形成后的降幅深、降速快。這與上行通道中的房?jī)r(jià)大漲情形原理是一樣的。

    應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，王石堅(jiān)持拐點(diǎn)論的重要依據(jù)在于需求的變化，這里面包含著兩種情形：

    一是因房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入所導(dǎo)致的實(shí)際需求能力的下降。房屋的本質(zhì)是消費(fèi)品，而消費(fèi)品的價(jià)格是由居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力來(lái)決定的，任何背離甚至嚴(yán)重背離居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力水平的商品的價(jià)格走勢(shì)，都不可能持續(xù)下去；二是由保障性住房供應(yīng)的增加所導(dǎo)致的對(duì)商品房需求的減少。誠(chéng)如王石所言：“未來(lái)的福利保障系統(tǒng)要分兩層，一類(lèi)是低收入人群，另一類(lèi)是為了吸引人才，增加城市競(jìng)爭(zhēng)力，就是把高科技人才也納入到城市福利保障系統(tǒng)中去。”王石對(duì)社會(huì)保障性住房的推測(cè)是比較具有前瞻性的。事實(shí)上，在高房?jī)r(jià)對(duì)高科技人才的擠出與阻礙效應(yīng)產(chǎn)生之后，將高科技人才及其他對(duì)提升城市競(jìng)爭(zhēng)力意義重大的人才納入保障性住房已經(jīng)是大勢(shì)所趨，而由此所減少的對(duì)市場(chǎng)所供應(yīng)商品房需求的減少，勢(shì)必影響到市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的預(yù)期。

    不僅需求在不斷發(fā)生變化，商品房的供應(yīng)環(huán)節(jié)也在發(fā)生明顯變化：

    一是商品房投資的持續(xù)擴(kuò)大。央行2月22日公布的《2007年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，2007年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.5萬(wàn)億元，增長(zhǎng)30.2%，增速比上年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)，高于固定資產(chǎn)投資增速5.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資1.8萬(wàn)億元，增長(zhǎng)32.1%，占開(kāi)發(fā)投資總量的71.2%，占比較上年增加1個(gè)百分點(diǎn)。直接供給的增加在滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的同時(shí)，也強(qiáng)化了人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的悲觀(guān)預(yù)期。

    二是有效供應(yīng)的增加。我國(guó)房?jī)r(jià)之所以快速上漲，與商品房有效供給的不足有關(guān)。所謂有效供給與理論上可形成的供給是相對(duì)應(yīng)的，由于土地被大量囤積在開(kāi)發(fā)商手中、部分商品房囤積在炒房人手中，導(dǎo)致理論上可形成的供給無(wú)法轉(zhuǎn)變成實(shí)際的供給（即有效供給），加之住房的結(jié)構(gòu)性失衡所造成的市場(chǎng)有效供應(yīng)嚴(yán)重不足，助推房?jī)r(jià)上漲。但是，自去年下半年以來(lái)，國(guó)家收縮銀根，使開(kāi)發(fā)商逐漸失去囤積土地的資金保障；征收土地閑置費(fèi)和“征繳增值地價(jià)”，擠壓了開(kāi)發(fā)商囤積土地的收益，并加大了其囤地的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)；加息、提高二手房貸款門(mén)檻等信貸收緊措施，使炒房成本和炒房的難度越來(lái)越大。加之政府對(duì)炒房行為的其他抑制性措施及保障性住房范圍的擴(kuò)大，房屋的有效供給正在增加。

    房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該走出暴利嬌慣出來(lái)的思維定勢(shì)。中央調(diào)控房?jī)r(jià)的政策是非常明確的。在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力水平的情況下，在有效供應(yīng)增加而實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降的情況下，開(kāi)發(fā)商逆勢(shì)而為只會(huì)引來(lái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，多米諾效應(yīng)很可能在內(nèi)外力交加下出現(xiàn)，而那時(shí)受損最大的必然是后知后覺(jué)者。順勢(shì)而為，加快資金的周轉(zhuǎn)，提高單位資金收益率，遠(yuǎn)比逆勢(shì)死扛要明智得多。（摘自《上海證券報(bào)》，有刪節(jié)）

　　更多精彩評(píng)論，更多傳媒視點(diǎn)，更多傳媒人風(fēng)采，盡在新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目，歡迎訪(fǎng)問(wèn)新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目。