內(nèi)環(huán)需求旺房源少成交低 郊環(huán)供應(yīng)足拉低均價

　　昨日，上海各大網(wǎng)站都在轉(zhuǎn)載一條驚人的消息：“滬商品住宅均價10個月來首次跌破10000元／平方米”。一家商業(yè)機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上周(2月15日-21日)上海商品住宅(剔除配套動遷房的住宅部分)成交均價環(huán)比大幅下滑34.89%，為9767元／平方米，并稱這是自去年4月以來，上海商品住宅成交均價首次跌破每平方米萬元的大關(guān)，最后還帶上一句“后期或許將有更多的在售項目進(jìn)入降價行列”，本已僵持不下的上海樓市一時間草木皆兵。

　　商報記者 徐健

　　�� 內(nèi)環(huán)

　　供應(yīng)稀缺 需求旺盛

　　實際上，記者通過對近期樓市數(shù)據(jù)的跟蹤后發(fā)現(xiàn)，成交均價的下降并非滬上有開發(fā)商降價賣樓造成，而是僅僅和近期的供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)。由于新增供應(yīng)量集中在郊環(huán)(A30)沿線，一定程度造成郊環(huán)上海遠(yuǎn)郊住宅集中成交放量。另外，由于，加上年初市區(qū)樓市交易冷淡，——內(nèi)環(huán)和內(nèi)外環(huán)間成交的套數(shù)之和甚至未及外環(huán)以外成交套數(shù)的一半。如此來看，成交均價偏低也就十分正常了。

　　成交數(shù)據(jù)中，2月18到24日這一周，上海樓市成交商品住宅房源(剔除動遷配套房)1159套，涉及建筑面積12.25萬平方米。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)僅有61套，為0.71萬平方米。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該批房源成交均價在27000元／平方米左右。

　　對于成交低迷的現(xiàn)狀，不少在內(nèi)環(huán)內(nèi)有樓盤的開發(fā)商認(rèn)為，因為供應(yīng)稀缺，所以成交低迷，“內(nèi)環(huán)房源稀缺是眾所周知的事，你看看盧灣區(qū)只有20套住宅可售，靜安區(qū)也是因為東海園等樓盤最近有開盤才達(dá)到了500套——600套的供應(yīng)量，這樣的情況繼續(xù)下去，未來價格倒還可能有小幅度上調(diào)，降價是絕對不可能的，我們的房子不愁賣。”

　　據(jù)悉，2007年，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的新開項目一直很少，從以15000元／平方米開盤的逸流公寓，到4萬元／平方米漲至7萬元／平方米的王子晶品，基本都是以熱銷開場。今年1月底開盤的東海園二期B座，也在開盤后遭遇熱銷。該樓盤此次共推出住宅房源212套，售價在28000-30000元／平方米，目前已售出113套，銷售已經(jīng)過半，業(yè)績相當(dāng)不錯。

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　　新房存量 不足半年

　　內(nèi)外環(huán)間的范圍較大，但在2月18到24日，一周也僅成交了249套，涉及面積2.58萬平方米，究其原因，也是因為這一周內(nèi)內(nèi)外環(huán)間新盤供應(yīng)較少所致。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1、2月份以來，中外環(huán)間可售住宅120.61萬平方米，共9705套；而今年1、2月份累計成交已達(dá)47.73萬平方米，共4722套。就算上海樓市在未來一年的走勢和年初2個月同樣慘淡，如沒有大規(guī)模新增供應(yīng)，目前內(nèi)外環(huán)間的新房供應(yīng)存量房就只夠消化半年時間。

　　供應(yīng)缺乏的同時，還有不少實力開發(fā)商“捂”著手中樓盤不愿放手，上海大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中星集團(tuán)在中內(nèi)環(huán)間就有兩個早已具備銷售資格的樓盤待字閨中——中星海上名邸(位于徐匯上海南站北側(cè)的桂林路上)和中星美華村。中星海上名邸在去年下半年已竣工，至今都未見開盤。去年年初中星集團(tuán)內(nèi)一位不愿透露姓名的知情人士向記者表示，不開盤是公司戰(zhàn)略上的安排。并且當(dāng)時就表態(tài)“就算是竣工了，也未必馬上開盤”。而該公司另一個樓盤，即位于中山路、虹橋路附近樓盤——中星美華村，其項目內(nèi)4棟橢圓形的高層住宅早于去年封頂，至今也仍未有開盤跡象。

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　　供應(yīng)充裕 拉低均價

　　目前上海樓市中，包括寶山、北新涇等浦西外環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域，購房單價幾乎都已在萬元以上。住宅成交均價在萬元以下的是上周成交的、大量集中在郊環(huán)的房源。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2月18日到24日這一周，上海樓市共推出13批商品住宅房源(剔除動遷配套房)，涉及建筑面積18.7萬平方米，其中，有七成以上房源均在松江、南匯這類郊環(huán)線地區(qū)。一周成交的12.25萬平方米商品住宅房源(剔除動遷配套房)中，外環(huán)外就有8.96萬平方米，共849套房源，占據(jù)了整周供應(yīng)成交量的七成多。而在上周上海商品住宅成交量前十個項目中，郊環(huán)項目也多達(dá)7個。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，“在低迷的市場形勢之下，郊環(huán)房源供應(yīng)充足，價格相對較低，因此未來一段時間，郊環(huán)將成為滬上購房者下單最為集中的區(qū)域。”因此出現(xiàn)連續(xù)幾個月成交均價低于萬元也是很正常的。”

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　　探討“均價”無意義

　　印堃華教授在王石PK潘石訖的頭腦風(fēng)暴中提出，所謂的均價毫無代表意義。房地產(chǎn)的價格漲落，還是要以同一地點(diǎn)的物業(yè)在不同時段的價格變化作為依據(jù)。記得2005年滬上某媒體因?qū)�動遷配套房算入全市均價而做出了一日內(nèi)房價突降3000元的駭人“新聞”，從而遭到市場的抨擊。