本報記者 敖虹

　　1月23日，北京某售樓處二層會議室。房間里的空氣就像北京深冬常見的陰霾天氣一樣，彌散著一種滯重的顆粒。

　　不記得這是第幾次討論開盤定價的會議了。爭論在繼續，兩派觀點僵持不下。一派主張咬牙挺住，以22000元/平方米的價格開盤，保證利潤；而另一派則認為，在目前大環境下，應降低預期，以19000元的價格低開，加快回籠銷售資金。

　　4個小時后，老板終于拍板，確定項目開盤價為19000元，從最初預期的22000元直接降了3000元。

　　接到這一指令，銷售總監陳鑫(化名)也沒敢松口氣，“即使大幅低開，銷售情況怎樣也還是有些擔心。”他說。

　　舉棋不定的遠不止陳鑫銷售的這一個項目。當南方雪災肆慮的同時,京城的樓市也在經歷一場暴風雪。在過去的三個月里，市場的觀望使北京樓市陷入了多年未見的低谷，多數樓盤滯銷。

　　但像陳鑫的老板這樣向市場讓步的樓盤并不多。飽經風浪的京城地產商們仍然在堅守高房價的防線。一場圍繞開盤價的心理較量正在白熱化。

　　樓市暴風雪

　　“2007年10月以前，開發商定價也曾迷茫過，但那是擔心定價低了的迷茫，因為當時樓市太火爆，什么房子都能賣出去，開發商拿不準定什么價才好。”北京某樓盤營銷顧問、房地產資深經理人季滿如說。

　　據北京市統計局發布數據，2007年北京新建商品住宅銷售價格創下5年來最高漲幅，開發商一次次挑戰市場極限。“但是現在，準備推盤開發商的迷茫，是因為不敢隨意定價，都怕定高了市場不接受，定低了又不甘心。”季滿如說。

　　讓開發商們迷茫的，是這個冬天京城樓市的“暴風雪”。

　　北京市房地產交易管理網的數據統計顯示，北京已經連續三個月期房住宅日均簽約量大幅下降。去年11月住宅期房網上日均簽約365套，12月降到254套，環比下降超過30%。

　　進入新年的1月份，形勢益發不妙。截至1月31日，北京住宅期房日均簽約僅186套，同比減少了122套，下降40%，日均簽約最少的一天只有61套，創下歷史新低。

　　北京易居研究所的統計則顯示，1月北京樓市基本處于滯銷局面，有近80%左右的項目銷售放緩，有部分項目整月沒有銷售出一套。

　　進入2月份，網上住宅期房日均簽約量又從2月1日的188套直線下降到2月5日的15套。

　　“市場的疲態其實從去年八九月份就開始了。”陳鑫記得，那時還有很多人托關系請他幫忙留一套房。但到年底時形勢便急轉直下，特別是央行對“第二套住房”以家庭為單位的政策明確后，不少人都選擇了放棄。“首付提高消滅了至少三成住房購買力。”陳鑫認為。

　　而在北京師范大學房地產研究中心副主任、經濟學博士王宏新看來，這一切是持續幾年的宏觀調控產生疊加效應的結果。“央行一年里6次加息，連續10次上調存款準備金率，第二套以上住房的首付和貸款利率提高，再加上2008年貨幣政策從緊和征收物業稅的傳言，這些都使購房者采取觀望態度。”

　　市場轉為觀望后，業界大佬的觀點也突然轉向。

　　萬科的王石首先拋出“拐點論”，認為樓市將理性回歸，隨后萬科率先全線降價。

　　“房地產已經保持了連續5年的快速上漲，2008年進行適當調整是正常的。”SOHO中國董事長潘石屹說。

　　連一向堅定的“看多派”、華遠地產董事長任志強也口風有變。“我國房價有向下波動的風險，但房價不會出現大幅下降。”任在春節前早些時候表示。這與去年還認為“房價還要再漲十年”的強硬表態判若兩人。

　　“地產大佬陸續發表悲觀言論影響了市場判斷。”季滿如說，于是一部分消費者決定推遲買房，取觀望態勢。一部分開發商看不清市場，定價也迷茫。

　　“咬牙硬扛”

　　面對持續三個月的滯銷僵局，一部分地產商的心理防線開始動搖，最前面的幾塊骨牌開始倒下。

　　沿海集團的美利山項目是近期典型的低價開盤項目，均價13500元，而同區域樓盤均價都達到了15000-17000元。東四環附近一個高檔住宅項目，原計劃售價每平方米20000元，但日前實際上直降2000元開盤。開發商承認項目均價為18500元/平方米，有關系的18000元就能買到。

　　某地產上市公司在東四環外的公寓項目也比預期降價2000元左右開盤。該公司內部人士告訴記者，公司有業績壓力，只好降價以求加快回籠現金。

　　與此同時，送寶馬，送奧迪，送價值48萬元70年的物業費，特惠房最高優惠20萬元，低至94折等多年未見的促銷手段，最近也開始在北京出現。

　　不過，迄今為止，真正低價推盤的項目仍然是個別，多數樓盤按兵未動。

　　“美利山”項目大幅低開后，多米諾骨牌效應并未顯現，周邊樓盤開發商都沒有跟進降價，有的項目還表示會穩定提價。

　　多數開發商的選擇是“硬扛”，不降價，不開盤，苦撐待變。

　　位于望京的“國風上觀”原計劃春節前開盤，現在已經推遲到“最快3月份開盤”。長安街西端一樓盤去年7月就開始內部認購，但至今仍未開盤。

　　“從去年末開始很多客戶覺得北京有降價的可能都推遲了訂房，公司預計16000元的開盤價可能達不到，干脆先不開盤，再等等看。”長安街西端項目的一位負責人告訴記者。

　　“有一部分開發商拿不到新的土地，只要頂得住，也不著急把手里的項目賣出去。”北京萬年長興置業有限責任公司總經理黃璽慶說。

　　天子腳下見慣風浪的京城開發商們有著他們的“心理素質”。

　　“宏觀調控四年了，房價哪一年不是越調越漲。”季滿如說，北京樓市在1997、1999、2001、2006年都曾經歷觀望，但每次觀望過后都是更大的反彈。

　　最近的一次觀望，是2007年年初，觀望后的強勁反彈，始于去年4月，并逐月加速。2007年2月北京期房住宅網上簽約量僅為169套， 3月回升到258套，4月則達到了354套。

　　而在苦撐硬扛的2007年12月，據國家統計局的數據，北京新建商品住宅價格同比仍然上漲了17.5%。

　　“過去的例子告訴大家，”季滿如說，“買賣雙方在經歷4-5個月的市場博弈后，隨著買方對房產價格下降預期的落空，博弈就會結束。”

　　除了歷史經驗，對“節后反彈”的眺望也在加固著開發商們的心理防線。不少商家堅持認為，隨著北京奧運會的臨近，樓市3月份以后就會回暖。奧運場館北部某項目的負責人更是明確告訴記者：“節后要大幅漲價，要買趁早。”

　　王宏新也傾向“反彈論”。“房價很有可能在年后反彈，因為從短期和長期來看，供不應求沒有改變，北京的土地及房地產供應量從來就跟不上這種需求，價格自然被拉升。”

　　誰先崩潰

　　于是，一場心理戰愈戰愈酣，勝負未分。

　　一方面，春節過后，購房者們繼續以觀望施壓。據北京市房地產交易管理網公布的數據，節后第一周內，商品住宅期房僅成交309套，同比下降47%，現房7天僅售出64套，同比減少53%。媒體上還放出“溫州購房團開始在北京拋盤”的風聲。

　　重壓之下，又有幾塊骨牌倒下。新華聯國際一次性付款可享受96折優惠，按揭購房則享受98折優惠。華遠裘馬都小戶型的銷售均價從之前的30000元/平方米下降至28000元/平方米。東三環的合生國際花園推出了和原來定價比打了7.5折的特價房。

　　萬科在北京的部分樓盤也開始降價。萬科紫臺一棟精裝修樓房的均價從16500元/平方米降到16000元/平方米，萬科四季花城均價從8300元/平方米降到8000元/平方米。

　　另一方面，購房者們的對手依然意志頑強，眼看著成交量如雪崩般狂瀉,降價樓盤依然稀少，開發商們多數想辦法延遲推盤，以“堅壁清野”戰術來和購房者對壘。

　　據中大恒基不動產營銷市場研究中心統計，截至1月20日，今年前三周開盤項目共29個，供應面積41萬余平方米，3628套，與去年同期相比，開盤數下降了17%，供應面積下降67%，供應套數下降62%。

　　由于開發商紛紛放緩取證工作的進度，節后第一周內沒有一個項目取得預售許可證。

　　為此，中大恒基不動產營銷總經理趙晨明預計，一至三季度，北京樓市供應可能處于緊張狀態。供應緊張一直是北京房價上漲的主要壓力。

　　媒體上的多空之辯，則在為博弈的雙方輸送精神彈藥。

　　瑞信亞洲區首席經濟分析師陶冬在他博客中表示看好中國房地產未來6至12個月的前景，他認為2008年的中國房地產將經歷政策打壓→觀望→成交大跌/價格小跌→行業整固→突然反彈的歷程。

　　地產觀察家李一戈則在他的專欄文章里認為，由于次貸引發的全球金融危機,國內CPI居高和信貸緊縮、房價過高等因素，中國房地產需要來一次以房價平穩下跌為標志的調整。北京樓市也將迎來1998年底房改以來第一次“像樣的調整”。

　　樓市的僵局持續多長,取決于心理較量雙方的抗擊力。那些急需還銀行貸款和工程款的地產商,需要買地的地產商,需要好的財務報表的地產商,那些急需房子結婚的居民,拆遷后急需安頓的居民,可能將成為心理戰中的“崩潰”者。

　　截至2月12日，陳鑫所在項目優惠推盤的效果還不錯，已經銷售完2/3的量。老板一看銷售不錯，決定過完正月十五就漲價1000-1500元。