崔宇

    關(guān)于限價房的爭論還在繼續(xù)。撇開討論的眾多議題，可以明確的是，對投資者而言，限價房不是香餑餑。

    原因之一，限價房有一定價格優(yōu)勢，但屬于市場與政策的雙層調(diào)節(jié)范疇，在房價高企時，價格優(yōu)勢比較明顯，在房價低落時，則沒有價格比較優(yōu)勢。

    已經(jīng)有一定跡象顯示出來。全國首個兩限房——廣州保利西子灣小區(qū)2月6日正式接受簽約，剛開盤就出現(xiàn)滯銷，有60%的報名申購者并未真正買房，因?yàn)榕c每平米6500元的西子灣相比，旁邊還有4000多元的時代糖果樓盤。

    限價房是政府為平穩(wěn)房價而推出的政策性商品住房，定價標(biāo)準(zhǔn)就是同等地段、同等類型商品房價格的70％，房價原則上低于普通商品房，但目的是為了平衡房地產(chǎn)市場和房價，而不是為了讓房價急升或者急降。廣州市市長張廣寧昨日回答記者有關(guān)住房保障的提問時表示，限價房不是每個時段都進(jìn)行，當(dāng)中低收入的收入跟房價接近或是差不多的時候，限價房就少出甚至是不出。廣州市常務(wù)副市長蘇澤群也表示，如果商品房價格升高或回落，限價房房價也會相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，只是調(diào)整時間可能會相對有點(diǎn)滯后。

    很明顯，限價房是一種收益受到人為制約的高風(fēng)險資產(chǎn)，與中低價房相比，沒有多大優(yōu)勢。在廣州、深圳地區(qū)，政府的保障性住房開始在一季度面市，廣州市08年將有15000套限價房面市，占08年廣州住宅總供應(yīng)量的20%，政府的70/90政策下催生的大量中小戶型住宅也會在今年大量上市。中低價位的房價回落，使得今后限價房的優(yōu)勢更不明朗。

    原因之二，限價房的退出機(jī)制不暢，也就是說，購房者獲得的是不完全產(chǎn)權(quán)。

    以北京市的規(guī)則為例，限價房為有限產(chǎn)權(quán)，只能自住，不得出租或出借；上市交易時與經(jīng)濟(jì)適用房一樣，設(shè)定了取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否滿5年的條件。不滿5年的，限價房與經(jīng)濟(jì)適用房政策類似，都是不得轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府部門進(jìn)行回購；其中限價房的回購價格需要按照原價并參考折舊和物價水平確定；經(jīng)濟(jì)適用房則是按原價直接回購或出售給符合條件的購買人。

    限價房的購房者為中等收入階層，由于屬于政策性住房，申購與交易都受到制約。限價房目前的低價是要在今后交易時付出代價的，代價就是交易受限，不完全產(chǎn)權(quán)，除了購房者之外，政府是另一個隱身的產(chǎn)權(quán)所有人，這體現(xiàn)在交易價差上。

    原因之三，限價房的房貸優(yōu)惠政策等受到銀行方面的限制。根據(jù)市場化原則，銀行房貸的優(yōu)惠評級根據(jù)收入、信用等制訂，房貸次數(shù)越多、結(jié)清次數(shù)越多、交易量越大，越受銀行青睞。如今二套住房貸款受到制約，但是銀行可以在有限的選擇空間內(nèi)盡可能多地傾向于大客戶，以減少利潤損失。

    另一方面，銀行與房地產(chǎn)的風(fēng)險捆綁聯(lián)動效應(yīng)已經(jīng)是不爭的事實(shí)。上海銀監(jiān)局2月18日發(fā)布的一份報告稱，若計(jì)入以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。可以想像，今后銀行對于資產(chǎn)評級將更加嚴(yán)格。

    作為保障房的補(bǔ)充，限價房是抑制房價的重要手段，限價房只對買不起高價房準(zhǔn)備自住的購房者有價值。政府對限價房實(shí)行不完全產(chǎn)權(quán)政策在法理上站得住腳，是為了防止房地產(chǎn)優(yōu)惠政策成為某些特權(quán)者的囊中之物，生財捷徑。限價房不是香餑餑，從另一個層面說明，以往經(jīng)濟(jì)適用房的漏洞正在被填補(bǔ)。

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