房價“打折風”從珠三角吹到長三角　

　　萬科“鯰魚效應”首度波及上海　

　　萬科這條樓市“降價鯰魚”自去年底在珠三角率先攪動之后，如今在長三角也甩動了一下“尾巴”：將在鼠年元宵節對上海約10個樓盤打九五折，集中優惠銷售。這是2007年第二季度以來上海樓市折扣率最高的促銷。“打折風”從珠三角刮到長三角，表明房地產市場的多區域調整已在進行，并呈擴散之勢。

　　萬科首次在上海采取優惠5%促銷

　　萬科旗下的上海萬科房地產有限公司日前表示，將安排在元宵節(2月21日)當天，對萬科在上海的10個樓盤———主要是已發售樓盤的剩余房源(包括公寓、別墅和商鋪)，進行集中簽約，優惠5%。這是萬科繼在廣州、深圳、成都等地之后，首次在上海地區采取類似促銷手段，也是近一年來上海地區新房銷售折扣率最高、規模最大的一次。豬年新春前后也曾偶有促銷，但幅度不過百分之一二。

　　上海萬科方面表示，此次促銷不能說是“降價”，是為了春節期間“回饋老客戶”、升級“萬客會”會員權益所進行的優惠活動。今后每年都會舉行類似的活動，“萬科并不會在之后掀起大規模的降價。”

　　但在中國指數研究院(華東)院長陳晟看來，這是十足的價格“暗降”。據中銀國際的統計顯示，2007年末，萬科在珠三角的降幅達15%—30%；其2007年12月份銷售均價環比下降22.6%，至8044元／平方米，低于2007年全年其在珠三角地區的平均銷售價格8532元／平方米。

　　鼠年春節前后，廣州不少樓盤紛紛以優惠折扣、甚至“半價”開盤等策略爭奪客源。“比限價房更便宜的房子”的樓盤廣告遍布于媒體，譬如“時代糖果”、合生君景灣均開出了不高于6400元／平方米的起始售價，來應對廣州單價6500元／平方米的首個限價房。

　　多區域打折促銷，樓市呈現一“臉”弱象

　　從2007年第四季度開始，前期房價快速拉升的熱點區域樓市成交量持續銳減，價格松動，明折暗扣等促銷手段開始出現。

　　另一個敏感區域長三角地區的樓市近來也刮起了“打折風”。南京近兩年始終保持熱銷的奧體、江寧等板塊，1月份出現多個樓盤大幅打折促銷的現象。位于江寧區的一家樓盤推出“買現房打97折，另外再送5萬元”的廣告，奧體板塊一小戶型樓盤則采取“總房價先打9折、再減3萬元至5萬元房款”的促銷方式。杭州的開發商一改往年不太重視春節二月檔期的陳規，今年春節前即掀起供應小高峰。杭州城北樓盤“凱德視界”一次性推出580套房源，“所有房源按揭打98折，一次性付款打97折，當天下單還可再優惠5000元”。上海“綠地孝賢坊”的促銷短信則說，“首批100張VIP卡搶購一空，現應廣大客戶要求加推50張，可獲得最高2.5萬元優惠”。

　　調整已開始，幅度尚不大

　　打折促銷、交易縮量、中介關張、地價走低，這些一時涌現的樓市新“面容”該如何解讀？

　　其一，大面積打折即樓市調整開始，但相對于2007年大幅上漲的房價，眼下的調整只是對拉高部分的少許回落。

　　從供求關系看，2007年三季度開始，全國房地產投資增速加快，保持在30%以上，供不應求的緊張狀況在2008年將獲得緩解。同時政府加強了抑制房價上漲過快的宏觀調控，尤其是從最近各地業已公布的住房規劃看，保障房入市的沖擊在2008年下半年會凸顯，再加上2007年住房購買力釋放過快，市場預期2008年房價上漲不可能再重復2007年的瘋狂，調整將不可避免。

　　從調控政策看，國家發展和改革委員會政策研究室主任李樸民2月15日在新聞發布會上指出，宏觀調控政策取向不會因南方地區的雪災而發生改變，“仍要防止經濟增長由偏快轉為過熱、防止物價結構性上漲轉變為明顯的通貨膨脹，這是宏觀調控的主要任務。”這意味著樓市調控將一如既往，不會松動；調整才剛剛開始，未來還會繼續。

　　陳晟預計，萬科等樓市“鯰魚”在全國多個城市的大規模促銷，會帶動當地中小開發商跟風，節后樓市可能出現一系列優惠促銷。但相對于去年百分之幾十的漲幅，眼下的折扣還只是高位微調。

　　其二，從購買力看，溫和調整的可能性遠大于大落的可能性。

　　萬科在珠三角一降價(“合理定價”)即換來銷售額逆勢猛增的現實，說明了樓市購買力仍在，是房價的不合理高企將消費者暫時拋離了市場，而不是消費者拋棄了樓市。預計隨著2008年三四月份的到來、開發商適當讓利，銷售量將回升。

　　其三，樓市成交的確在縮量，但不能據此說“拐”。

　　打折降價的背后是成交萎縮，深圳、上海、北京、南京概莫例外。但歷來歲末年初都是樓市交易淡季，并伴有不同程度的價格下跌。據此來判斷全年的走勢是不妥的。譬如2006年末、2007年初，打折降價、中介關張就曾在長三角房地產市場出現過，2007年第二季度開始的房價快速瘋漲已證明樓市“拐點”并沒有在這一地區出現。畢竟，房地產周期不可能和宏觀經濟周期脫節。新華社記者徐壽松