新華網(wǎng)上海2月18日電 (記者 徐壽松) 萬科這條樓市“降價鯰魚”自去年底在珠三角率先攪動之后，如今在長三角也甩動了一下“尾巴”：將在鼠年元宵節(jié)對上海約10個樓盤打九五折，集中優(yōu)惠銷售。這是2007年第二季度以來上海樓市折扣率最高的促銷。“打折風(fēng)”從珠三角刮到長三角，表明房地產(chǎn)市場的多區(qū)域調(diào)整已在進行，并呈擴散之勢。

　　萬科“鯰魚效應(yīng)”首度波及上海

　　萬科旗下的上海萬科房地產(chǎn)有限公司日前表示，將安排在元宵節(jié)(2月21日)當天，對萬科在上海的10個樓盤——主要是已發(fā)售樓盤的剩余房源(包括公寓、別墅和商鋪)，進行集中簽約，優(yōu)惠5%。這是萬科繼在廣州、深圳、成都等地之后，首次在上海地區(qū)采取類似促銷手段，也是近一年來上海地區(qū)新房銷售折扣率最高、規(guī)模最大的一次。豬年新春前后也曾偶有促銷，但幅度不過百分之一二。

　　上海萬科方面表示，此次促銷不能說是“降價”，是為了春節(jié)期間“回饋老客戶”、升級“萬客會”會員權(quán)益所進行的優(yōu)惠活動。今后每年都會舉行類似的活動，“萬科并不會在之后掀起大規(guī)模的降價。”

　　但在中國指數(shù)研究院(華東)院長陳晟看來，這是十足的價格“暗降”。據(jù)中銀國際的統(tǒng)計顯示，2007年末，萬科在珠三角的降幅達15%-30%；其12月份銷售均價環(huán)比下降22.6%，至8044元/平方米，低于2007年全年其在珠三角地區(qū)的平均銷售價格8532元/平方米。

　　鼠年春節(jié)前后，廣州不少樓盤紛紛以優(yōu)惠折扣、甚至“半價”開盤等策略爭奪客源。“比限價房更便宜的房子”的樓盤廣告遍布于媒體，譬如“時代糖果”、合生君景灣均開出了不高于6400元/平方米的起始售價，來應(yīng)對廣州單價6500元/平方米的首個限價房。

　　多區(qū)域打折促銷，樓市呈現(xiàn)一“臉”弱象

　　從2007年第四季度開始，前期房價快速拉升的熱點區(qū)域樓市成交量持續(xù)銳減，價格松動，明折暗扣等促銷手段開始出現(xiàn)。

　　另一個敏感區(qū)域長三角地區(qū)的樓市近來也刮起了“打折風(fēng)”。南京近兩年始終保持熱銷的奧體、江寧等板塊，1月份出現(xiàn)多個樓盤大幅打折促銷的現(xiàn)象。位于江寧區(qū)的一家樓盤推出“買現(xiàn)房打97折，另外再送5萬元”的廣告，奧體板塊一小戶型樓盤則采取“總房價先打9折、再減3萬元至5萬元房款”的促銷方式。杭州的開發(fā)商一改往年不太重視春節(jié)二月檔期的陳規(guī)，今年春節(jié)前即掀起供應(yīng)小高峰。杭州城北樓盤“凱德視界”一次性推出580套房源，“所有房源按揭打9.8折，一次性付款打9.7折，當天下單還可再優(yōu)惠5000元”。上海“綠地孝賢坊”的促銷短信則說，“首批100張VIP卡搶購一空，現(xiàn)應(yīng)廣大客戶要求加推50張，可獲得最高2.5萬元優(yōu)惠”。

　　調(diào)整已開始，幅度尚不大

　　打折促銷、交易縮量、中介關(guān)張、地價走低，這些一時涌現(xiàn)的樓市新“面容”該如何解讀？

　　其一，大面積打折即樓市調(diào)整開始，但相對于2007年大幅上漲的房價，眼下的調(diào)整只是對拉高部分的少許回落。

　　從供求關(guān)系看，2007年三季度開始，全國房地產(chǎn)投資增速加快，保持在30%以上，供不應(yīng)求的緊張狀況在2008年將獲得緩解。同時政府加強了抑制房價上漲過快的宏觀調(diào)控，尤其是從最近各地業(yè)已公布的住房規(guī)劃看，保障房入市的沖擊在2008年下半年會凸現(xiàn)，再加上2007年住房購買力釋放過快，市場預(yù)期2008年房價上漲不可能再重復(fù)2007年的瘋狂，調(diào)整將不可避免。

　　從調(diào)控政策看，國家發(fā)展和改革委員會政策研究室主任李樸民2月15日在新聞發(fā)布會上指出，宏觀調(diào)控政策取向不會因南方地區(qū)的雪災(zāi)而發(fā)生改變，“仍要防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止物價結(jié)構(gòu)性上漲轉(zhuǎn)變?yōu)槊黠@的通貨膨脹，這是宏觀調(diào)控的主要任務(wù)。”這意味著樓市調(diào)控將一如既往，不會松動；調(diào)整才剛剛開始，未來還會繼續(xù)。

　　陳晟預(yù)計，萬科等樓市“鯰魚”在全國多個城市的大規(guī)模促銷，會帶動當?shù)刂行￠_發(fā)商跟風(fēng)，節(jié)后樓市可能出現(xiàn)一系列優(yōu)惠促銷。但相對于去年百分之幾十的漲幅，眼下的折扣還只是高位微調(diào)。

　　其二，從購買力看，溫和調(diào)整的可能性遠大于大落的可能性。

　　萬科在珠三角一降價(“合理定價”)即換來銷售額逆勢猛增的現(xiàn)實，說明了樓市購買力仍在，是房價的不合理高企將消費者暫時拋離了市場，而不是消費者拋棄了樓市。預(yù)計隨著2008年三四月份的到來、開發(fā)商適當讓利，銷售量將回升。

　　其三，樓市成交的確在縮量，但不能據(jù)此說“拐”。

　　打折降價的背后是成交萎縮，深圳、上海、北京、南京概莫例外。但歷來歲末年初都是樓市交易淡季，并伴有不同程度的價格下跌。據(jù)此來判斷全年的走勢是不妥的。譬如2006年末、2007年初，打折降價、中介關(guān)張就曾在長三角房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過，2007年第二季度開始的房價快速瘋漲已證明樓市“拐點”并沒有在這一地區(qū)出現(xiàn)。畢竟，房地產(chǎn)周期不可能和宏觀經(jīng)濟周期脫節(jié)。