嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施

　　孫榮飛

　　為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，工業(yè)用地的準(zhǔn)入門檻再次抬高。

　　國(guó)土資源部日前已出臺(tái)并正式實(shí)施了新修訂的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》(下稱《控制指標(biāo)》)，將對(duì)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地實(shí)行新的控制指標(biāo)。

　　工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)，決定著具體建設(shè)項(xiàng)目用地總面積，對(duì)土地利用的效率有著根本性的影響。

　　嚴(yán)控工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)

　　國(guó)土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人日前作出解釋，在2004年頒布的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)(試行)》基礎(chǔ)上，《控制指標(biāo)》將投資強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)普遍提高15%。

　　如食品制造業(yè)在一類地區(qū)投資強(qiáng)度從不低于1680萬(wàn)元/公頃調(diào)高到不低于1932萬(wàn)元/公頃。

　　至于容積率(某一宗地內(nèi)總建筑面積與宗地面積的比值)控制指標(biāo)，也作相應(yīng)提高。30個(gè)行業(yè)大類中，27個(gè)行業(yè)大類容積率上調(diào)0.2， 2個(gè)行業(yè)大類容積率上調(diào)0.1(石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)和醫(yī)藥制造業(yè))，1個(gè)行業(yè)大類容積率保持不變(化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè))。

　　此外，還新增加綠地率控制指標(biāo)，規(guī)定工業(yè)企業(yè)內(nèi)部原則上不得安排綠地。

　　針對(duì)一些地方將打著工業(yè)用地旗號(hào)的“配套設(shè)施”轉(zhuǎn)向商業(yè)規(guī)劃或進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，《控制指標(biāo)》聲明，嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。

　　國(guó)土資源部通知要求，編制工業(yè)項(xiàng)目供地文件時(shí)，必須明確約定投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率等土地利用控制性指標(biāo)要求及相關(guān)違約責(zé)任。不符合《控制指標(biāo)》要求的工業(yè)項(xiàng)目，不予供地或?qū)��?xiàng)目用地面積予以核減。

　　為轉(zhuǎn)變以往“重制定，輕監(jiān)管”現(xiàn)狀，《控制指標(biāo)》規(guī)定建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，沒有達(dá)到《控制指標(biāo)》要求的，應(yīng)依照合同約定及有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。

　　用地粗放難以為繼

　　長(zhǎng)期以來(lái)，一些地方以壓低地價(jià)為策略爭(zhēng)奪投資，不僅使工業(yè)用地投放過(guò)量、工業(yè)攤子鋪得過(guò)大，而且造成土地浪費(fèi)使用、國(guó)有資產(chǎn)流失，被征地農(nóng)民權(quán)益時(shí)常受到侵犯。

　　國(guó)土資源部資料顯示，近年來(lái)，各地申請(qǐng)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出實(shí)際供應(yīng)指標(biāo)，缺口高達(dá)2/3。

　　而國(guó)土資源部通過(guò)對(duì)我國(guó)17個(gè)城市的最新抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)用地產(chǎn)出率不到發(fā)達(dá)國(guó)家上世紀(jì)80年代的2%。

　　深圳市工業(yè)用地產(chǎn)出率在全國(guó)最高，2007年深圳市每平方公里產(chǎn)出值是3.45億元，但這也只相當(dāng)于上世紀(jì)末發(fā)達(dá)國(guó)家7%的水平。

　　“深圳土地空間難以為繼，目前除把到2010年的土地利用指標(biāo)都已用完外，還超出了200平方公里�！鄙钲谑袊�(guó)土資源和房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)陳玉堂日前在全國(guó)國(guó)土工作會(huì)議上表示。

　　抬高工業(yè)用地準(zhǔn)入門檻，已成為解決我國(guó)工業(yè)用地粗放低效現(xiàn)狀的迫切要求。

　　三年變革

　　為改變土地利用率低、產(chǎn)業(yè)升級(jí)緩慢的問題，2006年起國(guó)土資源部開始大幅提高土地取得成本和變革工業(yè)用地供應(yīng)方式。

　　2007年1月1日起，全國(guó)工業(yè)用地出讓按照15個(gè)等別統(tǒng)一執(zhí)行最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其中1等工業(yè)用地最低出讓價(jià)每畝56萬(wàn)元，而15等工業(yè)用地最低出讓價(jià)每畝4萬(wàn)元。新標(biāo)準(zhǔn)促使工業(yè)用地的出讓價(jià)格提高40%到60%。

　　同時(shí)也從2007年1月1日起，我國(guó)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍。

　　同時(shí)，2007年6月30日后，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　2008年1月1日正式施行新修訂的《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》，將原有條例規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)上、下限都提高了4倍左右，最高標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到每平方米50元。

　　“這些工業(yè)用地成本和供應(yīng)方式變化，勢(shì)必要求修訂工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)，提高投資強(qiáng)度。”上述國(guó)土資源部土地利用司負(fù)責(zé)人如是解釋當(dāng)下情勢(shì)。