作者：王其明

　　任何老套的故事都有重新演繹的方式，當下的上海樓市，正在驗證著這樣的道理。

　　作為平抑房價的根本手段，增加供給被上海地產商重新包裝演繹。這一次，他們的建言不再是增加土地供給，而是向政府獻計調高容積率——這意味著同樣面積的土地可以多出更多的房源，從而起到增加供給平抑房價的目的。

　　就像上海地產商建言增加土地供給時一樣，上海市政府以緘默面對。畢竟與上海一樣面對房價過快上漲壓力的其他大型城市而言，上海如何決策的意義，恐怕將不僅僅是“資鑒”那么簡單。

　　獻計擴容

　　在上海，望源企業集團董事長季寶紅是個身份特殊的人物，他既是地產商，又是人大代表�，F在，他正站在“前臺”，提高容積率解決增加供給的瓶頸，正是來自季寶紅的著力推動。

　　當下被置于重點地位的容積率，實際上是樓盤規劃建筑面積與土地面積之比，通常情況下，數值越高，可以建設的房屋也就越多，簡單地說，即是同樣土地面積的情況下，容積率越高，可供出售的房源也就越多。

　　這正是季寶紅如是主張的基石所在。在他看來，上海目前限定的容積率上限過低，這在相當大的程度上阻礙了上海樓市總體供應量的擴容。記者了解到，土地稀缺程度與上海相當的香港，住宅與商業的容積率上限分別為7和14，而上海卻只有2.5和4，相去甚遠。

　　“就是因為容積率限制，拆遷成本太高，無法推動，如果能夠提高容積率，那么動遷成本大大降低，將會加速舊區改造�！鄙虾Ｊ心硡^政府的主要領導表示。

　　記者了解到，由于地塊容積率的限制，動遷安置受到了很大的影響，進而導致動遷速度明顯放緩，在土地供給本已十分稀缺的情況下，這對土地供給的影響往往決定性的，上海地產業界認為，自2003年以來，土地供給速度的明顯放緩，主因之一便是動遷問題。

　　“第一，可以解決上海城市發展的土地瓶頸問題，一定程度上增加供應量，降低上海的商務成本。第二，降低舊區改造的成本，推行舊區改造。目前動遷難已成為上海社會最大的難題，也影響了上海城市建設與社會的穩定。如果政府能夠適當放寬容積率限制，可以成片開發,攤薄成本,推進舊區改造。第三，滿足被拆遷居民原地安置的需要�！奔緦毤t如是表示。

　　他還向上海市政府提出，提高地塊的最高容積率，實際上是變相增加了土地供給，也有利于從另一個層面增加土地的供給，從而平抑頻繁被刷新的地價紀錄，也有利于改變房價地價循環上漲的循環。

　　抉擇艱難

　　季寶紅之所以如此針對上海的容積率上限問題，即是2003年11月，上海出臺了旨在針對容積率的“雙增雙減”精神，即公共綠地、公共活動空間，減少建筑容量、高層建筑，同時也規定了住宅2.5、商用4.0的“低容積率”上限。

　　但是，負面效應也逐漸顯現。實施一年之后，上海市中心總建筑量已減少約400多萬平方米，上海376個容積率過高的歷史遺留項目，平均降低容積率17%。尤其是2003年第四季度開始，上海房價開始暴漲，目前，房價已經起碼上漲兩三倍。

　　季寶紅表示：“這項規定已成為上海經濟發展的瓶頸，具體表現為：一、上海土地資源嚴重稀缺，尤其是近兩年來,中心城區基本處于無地可開發的狀態，‘雙增雙減’的規定強調偏低的建筑密度和建筑容積率，降低了土地的有效使用,上海地少人口密度高的現實狀況也不允許上海走‘花園城市’道路。二、‘雙增雙減’政策助推了上海的高房價。現在房價高到了老百姓難以承受的地步。2003年~2007年短短四年，房價平均翻了2倍~3倍。三、導致上海商務成本急劇升高，企業難以承受。上海頂尖辦公大樓的租金比紐約曼哈頓中心區域的寫字樓還高�！�

　　然而，上海市政府出臺如是政策，也有自己的苦衷。據了解，上世紀90年代初，上海的高層建筑明顯增多。有統計數據顯示，當時16層以上的高層建筑4000多幢，位居世界第一。然而，現代化的城市也帶來了附屬問題，由于上海特殊的沿海地理位置，如此巨大的建筑體量，已經造成上海出現地面沉降的現象。

　　相關統計數據表明，90年代中后期，上海地面沉降的速度已經達到較高水平，并已經逐漸影響到地鐵和高層建筑的建筑強度，面對城市整體的安全，上海市政府隨即做出了上述決策。

　　四年來，“雙增雙減”初步取得了預期的效果。數據顯示,上海地面沉降的速度正在放緩：從2003年前的一年7.76毫米減慢到今年最新的7.5毫米。專家表示，按照這一趨勢，到2010 年世博會時上海地面沉降有望降低到5毫米，但這一切的代價是房價的上漲，而在城市安全與房價平穩之間，上海市政府的抉擇也異常艱難。