新華社記者 徐壽松

　　向上還是向下？2008年的樓市走向牽動著市場神經(jīng)。緊縮貨幣政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民幣對美元升值四大因素，對樓市的供求、成本、購買力和預期已產(chǎn)生重大影響。

　　倘若“市場的歸市場、保障的歸保障”的樓市二元管理得以推進，“雙緊”政策(緊縮銀根、地根)和保障政策能不折不扣地執(zhí)行，2008年房地產(chǎn)市場在轉型中調(diào)整前行或可期待：供求趨于平衡、結構漸趨合理，價格走向平穩(wěn)，預期轉向理性。

　　國家發(fā)展和改革委員會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2007年12月全國70個大中城市新建商品住房售價同比上漲11.4%，環(huán)比上漲0.3%。至此，2007年全年房價軌跡已完整、清晰地呈現(xiàn)：從一個高位走向另一個高位。樓市火爆行情因何而起？業(yè)內(nèi)人士認為，有效供給不足和資金推動二因素交叉作用：新房竣工增速落后于銷售增速，前期觀望積累的需求爆發(fā)加劇了供求緊張；在流動性過剩背景下，通脹預期導致手有余錢者買房置業(yè)，而住房保障缺位使得購買力不足者也被裹挾提前入市追漲。

　　2008年，在宏觀政策面有所調(diào)整的情況下，又有哪些關鍵性因素對樓市產(chǎn)生重大影響？欲辨樓市走向，以下課題需考量。

　　緊縮貨幣政策

　　如何作用于樓市供需？

　　1月上旬，央行2008年工作會議強調(diào)，將實行從緊的貨幣政策，總量上將更嚴格控制信貸。這是2008年樓市金融政策面與去年最大的不同。中央政府要防止經(jīng)濟增長由偏快演變?yōu)檫^熱，壓縮固定資產(chǎn)投資在所難免，而收緊信貸是壓縮投資的題中應有之意。

　　市場反映，房地產(chǎn)業(yè)首當其沖，銀行收縮對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款已成定局。四大商業(yè)銀行2008年新增貸款與去年相比有減無增，而各行的個人貸款比例卻都有增無減，這意味著公司貸款占比大大壓縮。房地產(chǎn)公司的貸款額度更是大大降低，一些銀行一開年第一季度的房地產(chǎn)開發(fā)貸款額即已告罄。而國內(nèi)房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，多采用“開發(fā)-周轉-再開發(fā)”的模式，開發(fā)資金的直接融資比例不過兩三成，間接融資的主渠道為銀行。眼下銀根收緊，對于大多數(shù)房企而言，意味著“貧血”。畢竟，已經(jīng)或即將從資本市場融資的房地產(chǎn)公司還為數(shù)不多，更何況房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資的門檻在明顯提高。2008年，房地產(chǎn)企業(yè)兩大資金來源——信貸和上市，都面臨嚴峻的形勢。

　　上海獨立房地產(chǎn)研究者顧海波分析，信貸緊縮是把雙刃劍，一方面會帶來商品住房投資減少，從而導致供給可能也會減少。換言之，壓縮投資與增加供給存在一定的矛盾。不過，2007年前10個月，全國住宅施工面積和新開工面積同比增長24%左右，略高于2006年水平，尤其新開工面積的增速提升幅度較大。這意味著2008年我國住宅供應將有所改善，竣工面積增速會明顯高于2007年，供求矛盾將有所緩和。但一線城市的住宅供應仍然相對不足，譬如北京、上海，2007年前10個月新開工面積均比上年同期下降一成以上，2008年上半年新增供應會減少。

　　另一方面，信貸緊縮會抑制投機，并使得部分改善型需求的購買行為向后推遲，更重要的是，對抑制地價狂飆大有裨益。“地王”頻出實質(zhì)上就是流動性過剩、資金推動型價格暴漲在土地領域的實現(xiàn)。信貸收緊，開發(fā)企業(yè)手里的錢少了，土地出讓競價或將不再豪賭。一旦面粉的成本低了，面包的價格也就有了相應回旋的空間。

　　反囤地政策

　　給樓市帶來何種影響？

　　與銀根一同緊縮的還有地根。2008年樓市宏觀調(diào)控的一個重要主題是清理閑置土地，加大對開發(fā)商囤地的打擊力度。

　　1月7日，國務院下發(fā)了一則《關于促進節(jié)約集約用地的通知》，重申打擊囤積土地的精神，對于閑置兩年的土地要堅決無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價的舉措，表明土地調(diào)控措施日趨嚴厲。