�？谑蟹扛霓k 戴開權 眾所周知，上世紀90年代的海南�？谑侨珖�房地產泡沫的重災區。截至1998年底，全市空置商品房360萬平方米；停緩建工程項目416宗，涉及原規劃報建面積1438萬平方米；閑置土地2856公頃。按經濟適用住房標準，即每套房面積100平方米供5人居住計算，海口市空置和停緩建的商品房總面積夠18萬戶90萬人居住，而當時全市常住人口才80萬人。1999年7月，國務院審時度勢作出處置海南省積壓房地產試點工作的決定。經過海口市各有關部門8年的艱辛努力，許多專家學者曾預言15年都處置不完的積壓房地產終于圓滿完成處置任務。在這個過程中，一些經驗固然值得總結，而如何將歷史教訓轉化為促進房地產市場健康發展的措施，顯得尤為重要。 六條經驗 一是制定政策法規，提供法律保障。在充分調研的基礎上制定了20多個政策法規和規范性文件，明確了各部門的職責，促進全市處置工作依法、規范、高效地進行。 二是積極推出轉化房，促進銷售盤活。充分利用積壓商品房轉化為經濟適用住房銷售優惠政策，通過返還開發企業土地出讓金的辦法，降低積壓商品房銷售價格，實行政府限價，面向廣大中低收入階層銷售，消化了一大批積壓商品房。同時也吸引了大量島外人士前來購買，出現了“東北村”、“浙江苑”、“上海幫”等，轉化房已成為海口房地產市場的一大亮點。 三是強制代為處置，突破處置難點。政府限定一個時間讓停緩建工程項目產權人申報處置方案，對超過期限不作為的停緩建工程，政府就指定機構進行代為處置，處置收益存放在法院或財政指定的賬戶，待產權人理清關系后，憑有效證明文件再申領分配。 四是實施分類處置，確保處置實效。一是“壓”：項目在規劃審批時按原批建的40%進行核減，同時注意不搞一刀切，對自身配套完善、符合城市規劃的項目，可以通過優化方案，按原開發強度續建。二是“拆”：拆除不符合現行城市規劃要求的停緩建項目。三是“改”：將項目的使用性質改作醫療、學校道路、公共綠地和其他公共配套設施用地，以完善城市功能。四是“購”：從全市停緩建工程項目中篩選出適合用于“三房”（舊城改造安置房、拆遷安置房、特困居民安置房）建設的房源，通過協議收購或市場購買的方式，將項目續建作為安置房。 五是以整治促處置，著力改善人居環境，為房地產項目帶來巨大升值空間。 六是加強協調監督，確保處置工作順利推進。 四個教訓 經過全體處置工作者的努力，�？谔幹猛＞徑üこ坦ぷ魅〉昧艘欢ǔ尚�,從中我們也吸取了一些歷史教訓。 一要以市場需求為導向，更新經營理念�；仡櫄v史可以看到：當年許多房地產開發商進入海口市場，其著眼點不是瞄準社會需求而是參與炒作，企圖通過倒地皮、賣項目、炒樓花，在擊鼓傳花式的炒作過程中牟取暴利。當炒作鏈條斷裂后，遺留下來的是資金沉淀、債務糾纏、工程停工。這是違背供求規律所遭到的懲罰。從中我們認識到：在供給與需求之間，需求是決定因素；在投資需求與消費需求之間，消費需求是決定因素。堅持以消費需求為中心，拋棄炒作的理念，是房地產持續健康發展的根本保證。 二要完善制度，規范管理。房地產項目從立項到報建到竣工，建設周期較長，手續較多，涉及國土、規劃、建設、房產等多個部門。我們這8年處置的停緩建工程，就是由于當時規劃調控能力薄弱，市場管理措施不到位形成的。因此，要從各個環節、各個層面加強監督管理,同時盡量采取聯合辦公、并聯審批的方式，減少辦事程序，縮短辦結時限，做到項目批前、批中和批后都有有效監督。 三要堅持以人為本，營造宜居環境。廣大居民對住房問題的關切點已經轉向質量、居住環境和社區服務。因此，房地產項目開發必須“以人為本”，堅持建筑樓房與營造環境齊頭并進，甚至項目未動環境先行，體現生態環保、綠色城市的要求。 四要發揮優勢，旅游、房地產聯袂發展。�？谑嵌燃傩蓍e旅游的勝地，也是理想的第二居住地。目前�？谏唐贩�50%—60%是島外人士購買。所以，在項目開發時就要考慮旅游因素，促進富有休閑、度假、康居特色的房地產業的發展。