蘇晶

　　2007年在房地產代理業刮起的“上市風”持續到了2008年。其中，一直傳出籌備上市消息的華燕（集團）有限公司在上市進程中終于有了突破性進展。2007年12月28日，保銀資本攜其他幾家機構共同注資華燕集團，并于當日簽約。據了解，在引進投資后，華燕將加快上市步伐，爭取盡快在國內A股上市。華燕集團僅是地產代理商“圈錢”競賽的一個縮影。在上海房地產代理“老大”易居中國2007年登陸美國股市后，國內許多以房地產流通服務為主營業務的公司就相繼吹響了上市的號角。如今，深圳知名地產代理商世聯地產、上海的北孚集團、百馬房地產顧問等也都表達了上市融資的意向。

　　“輕資產”的地產代理商之所以能獲得PE青睞，主要得益于中國房地產行業中長期發展潛力和房地產流通領域可持續發展的特性。從盈利方面看，一手新盤的地產代理機構，其毛利率大約在50%左右，遠遠高于二手房經紀機構約10%的行業平均毛利潤。

　　2006年3月，瑞士信貸集團旗下的DLJ房地產基金、崇德基金與美國SIG等4家基金公司聯手注資易居中國2500萬美元。易居中國在2007年8月8日登陸紐交所后的首份業績公告顯示，易居中國上半年主營收入同比增長193%，同時，它又被評為中國房地產策劃代理行業的領導品牌，資本市場正助推地產策劃代理業的升級行情。

　　自2007年易居上市后，其交易首日股價就大漲40%以上。易居讓同行業看到，相對于房地產開發企業，以房地產流通服務為主營業務的輕資產公司更有價值些，它也是中國第一家在美國主板市場紐交所上市的“輕資產”地產概念股。按照麥肯錫的說法，企業的品牌、人力、經驗、客戶資源、價值觀、治理制度和管理流程都屬于“輕資產”的范疇。以“輕資產”的方法擴張，將獲得更強的盈利能力、更快的速度與更持續的增長力。易居中國的“輕資產”，就是自身并不做房地產開發，而是憑借獨特的品牌、人力、經驗、客戶資源、價值觀、治理制度和管理流程等，為房地產開發企業提供整合性的服務。

　　不可否認，易居的成功在中國房地產代理行業已具有標志性意義。自2004年以來，以合富輝煌、富陽、易居中國為代表的優秀企業迅速擴張并先后登陸資本市場。這些企業成功上市以及上市后的持續快速成長，充分證明了資本市場對策劃代理企業有很大的促進作用。

　　雖然近期大量二手房中介因交易量萎縮而紛紛關閉門店，但房產中介和中國房地產市場的長期走勢仍然被廣泛看好。近日香港美聯地產逆勢進京，高調宣布北京美聯地產總行開業，并稱3月后將陸續擴張門店，力爭在2008年年底前開張60家到80家門店。

　　業內人士指出，香港的二手房市場從開始到今天，也經歷了多次調整，但每次調整都是一些原來不規范的公司受到調整，規范的房屋中介公司都會壯大起來。此前遭受重創的深圳市創輝租售房地產顧問有限公司也公開表態，已有多個投資者協議或意向增資部分城市的創輝子公司，目前已有多家大型機構投資者正在與創輝租售進行接觸。

　　隨著房屋交易量和價格的下跌，一些城市出現了一種前所未有的現象：房地產開發商紛紛使出促銷花招，比如廣州的開發商就推出了小幅打折和贈送家具的促銷措施，引得廣州市民通宵排隊購房。據統計，在廣州2005年107765宗一手商品房交易中，僅有40%通過中介完成，開發商既沒有感受到銷售壓力，也不愿將利潤出讓給專業代理機構。事實上，在部分城市已經出現的向買方市場轉變的跡象中，一向將主要精力放在融資和拿地上，對營銷投入較少的房地產商開始意識到專業銷售的重要性。

　　另一方面，近期成交量明顯萎縮的城市，大都是前期房價漲幅和投資比例都較高的一線城市。出于規避風險和開拓市場的目的，大中型開發商需要加強對二三線城市的滲透。而對于每一個新進市場，自行組建銷售團隊的成本較高，委托給更熟悉本地市場的代理機構更加現實，這已經構成了一手房代理機構的巨大機會。

　　在當前復雜的市場環境下，對于代理機構的要求已經超出了傳統意義，更加靠近開發商合作伙伴和金融投資者的角色。如果承接的業務是滯銷樓盤、尾盤甚至爛尾樓，需要經過代理企業的再加工追加價值之后才能賣出好價錢，這就對代理企業的資金實力，以及技術、人力等專業資源的配置提出了要求，行業領先者的品牌優勢將體現出價值。

　　在我們看來，目前購房者觀望的心態嚴重，凍結了相當一部分成交量。而越來越嚴厲的土地政策和資金流轉需求，也降低了開發商囤地的可能性，客觀上形成了銷售壓力。但在前期拿地成本及估值、業績等因素的制約下，降價這樣簡單的促銷方式既可能導致價格體系崩潰，還可能導致收入下降幅度失控。當開發商不得不轉變“肥水不流外人田”的思路，轉而依賴“概念地產”、“泛地產”等的策劃技巧加強購房者對產品（及價格）的認同，消除對市場走勢（及價格）的疑惑心理時，“輕資產”的地產代理業的黃金時期就將到來。

　　（作者為北京安邦集團研究總部研究員）

　　來源：經濟觀察報網