陳周錫

　　“今后五年，上海將新建經(jīng)濟(jì)適用住房30萬套，約2000萬平方米，確保經(jīng)濟(jì)適用住房新開工面積占同期住宅新開工面積的20%。”在剛剛結(jié)束的上海市十三屆人大一次會(huì)議上，上海市市長韓正在《政府工作報(bào)告》中如此描述。

　　“這是一次具有轉(zhuǎn)折性的認(rèn)識(shí)變化。”上海北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東認(rèn)為，1998年國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確提出以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的住房供應(yīng)體系，然而上海卻一直沒有建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。

　　有業(yè)界人士認(rèn)為，即將投放的大量經(jīng)濟(jì)適用房，將對(duì)上海商品房市場產(chǎn)生影響，房價(jià)增添新變數(shù)。“至于影響到底有多大，還得看政府的力度和決心。”

　　30萬套經(jīng)濟(jì)適用房入市

　　上海市“兩會(huì)”召開前夕，上海市房地資源局副局長龐元在市政府新聞發(fā)布會(huì)上表示，上海市有關(guān)部門正在抓緊制定本市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的規(guī)劃和計(jì)劃，其中規(guī)劃是從2008年到2012年，而計(jì)劃則包括今、明兩年的要求。

　　據(jù)龐元介紹，上海市相關(guān)部門同時(shí)還在研究制定《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理的設(shè)施辦法》，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的資金、土地來源、產(chǎn)權(quán)等情況的部分具體內(nèi)容將在市兩會(huì)期間公布。上海經(jīng)濟(jì)適用房的土地將采取行政劃撥，其建設(shè)方式可以是新建或者是配建。

　　無獨(dú)有偶。2007年12月24日，上海市政府出臺(tái)貫徹國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號(hào)文）實(shí)施意見明確，建立健全經(jīng)濟(jì)適用房制度，在向低收入住房困難家庭供應(yīng)的同時(shí)，向中低收入住房困難家庭和市政府認(rèn)定的特定對(duì)象供應(yīng)。購買經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)家庭，按規(guī)定程序?qū)彶椴⒐�示；符合申�?qǐng)條件的，采取登記輪候方式購買。

　　24號(hào)文同時(shí)還指出，經(jīng)濟(jì)適用住房的購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買后不滿5年的，不得上市交易；購買滿5年的，出售時(shí)應(yīng)按規(guī)定向政府繳納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購，繼續(xù)向符合條件的家庭供應(yīng)；購房人也可在補(bǔ)繳土地收益等價(jià)款后取得完全產(chǎn)權(quán)。主要套型面積控制在60平方米左右。

　　之前坊間傳言，上海經(jīng)濟(jì)適用房要采取“雙60政策”，即經(jīng)濟(jì)適用房的戶型面積不會(huì)大于60平方米，價(jià)格控制在周邊市場房價(jià)的60%。上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，對(duì)于房型面積定為60平方米，2007年底國家出臺(tái)的 《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》中有明確規(guī)定；對(duì)于價(jià)格，該《辦法》也有明確規(guī)定，即“成本決定價(jià)格”的原則。

　　今后五年，上海將新建經(jīng)濟(jì)適用住房30萬套，約2000萬平方米，確保經(jīng)濟(jì)適用住房新開工面積占同期住宅新開工面積的20%。“這是上海市政府首次把 ‘經(jīng)濟(jì)適用房’列入《政府工作報(bào)告》。”薛建雄分析，預(yù)計(jì)上海經(jīng)濟(jì)適用房將在2007年下半年啟動(dòng)，極有可能會(huì)在九大新城城郊建設(shè)。

　　“受益面可能更大。”薛建雄分析，從吸引人才等多重因素考慮，持有上海居住證的來滬人員，也極有可能會(huì)被列入經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等的受益范圍，這或許將是全國其他城市所沒有的。

　　上海房價(jià)走勢增變數(shù)

　　薛建雄認(rèn)為，今后5年年均400萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，再加上年均600余萬平方米的配套房，預(yù)計(jì)今后幾年上海年均保障類房源供應(yīng)量將在1000多萬平方米，超過2007年上海商品房供應(yīng)量的一半，將有效抑制房價(jià)上漲。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭則認(rèn)為，考慮到經(jīng)濟(jì)適用房、配套房之間的角色轉(zhuǎn)換，預(yù)計(jì)上海年供應(yīng)保障類房源不會(huì)超過1000萬平方米，再加上這些房源位于郊區(qū)，戶型面積相對(duì)較小，與商品房的消費(fèi)群體不一樣，對(duì)商品房影響不會(huì)很大。

　　事實(shí)上，自1998年至今，上海一直沒有經(jīng)濟(jì)適用房。在保障類住房建設(shè)欠缺情況下，上海房價(jià)一路飆升至高位。

　　2002年，上海撤銷經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中心，在業(yè)界人士看來，這意味著取消經(jīng)濟(jì)適用房及相關(guān)安居工程政策后，上海樓市便形成以市場化商品住宅為重心的單邊發(fā)展局面。

　　2005年3月，上海推出“兩個(gè)一千萬”工程，即當(dāng)年新開工1000萬平方米重大工程配套商品房和1000萬平方米中低價(jià)商品住房。2006年，配套房建設(shè)比較順利，然而中低價(jià)商品房幾乎陷入停滯狀態(tài)。由于這些配套房源相對(duì)較為偏僻，周邊生活配套等設(shè)施也尚未成型，不少動(dòng)遷戶選擇了放棄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月初，上海尚有動(dòng)遷配套房源存量約1258萬平方米。

　　“上海開建經(jīng)濟(jì)適用房，是與政策和市場雙重作用結(jié)果。”上海北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東認(rèn)為，2007年底，中央出臺(tái)了《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，該文件明確規(guī)定各地政府都要切實(shí)落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房政策。在國家文件明確規(guī)定下，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃和建設(shè)已經(jīng)成為了一個(gè)政治任務(wù)。

　　同時(shí)，在2007年商品房價(jià)格再度高企后，上海的房價(jià)收入比已達(dá)到高位，一批買不起商品房、又高出廉租房要求的夾心層購買群體，需要經(jīng)濟(jì)適用房予以保障。

　　可以看出，上海將逐步形成包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及動(dòng)遷配套商品房的三級(jí)住房保障體系。上海市房屋土地資源管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人最近表示，2008年廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)將是住宅建設(shè)的重點(diǎn)。

　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)