楊紅旭

　　這個冬天，特別冷。長江中下游地區(qū)雪災(zāi)肆虐，50年一遇的天災(zāi)不僅攪亂了千千萬萬個城市與鄉(xiāng)村的生活，也讓千千萬萬個懷揣過年熱望的異鄉(xiāng)人在汽車站、火車站、機場里無奈與沮喪。股票市場連連大幅下挫，不僅考驗牛熊分割線，更讓億萬股民煩燥不堪。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷夏天的高燒之后，不期然撞上冷風瑟瑟，開發(fā)企業(yè)陷入空前的迷茫與感傷。

　　南方暴雪、股市暴跌、樓市遇冷，這三重“千歲寒”在同一時間光臨，冥冥中似有約定。有時候，天災(zāi)卻由人釀。兩年前，好萊塢電影《后天》已預(yù)演了全球氣候反常的極端表現(xiàn)，而氣溫變暖主要源于人類的自私與無知。美國次級債危機導致的全球股市動蕩，又豈能與美國金融機構(gòu)在房貸衍生品制造中的瘋狂與貪婪無關(guān)？中國樓市的此番調(diào)整，在一程度上，是對惟利是圖的企業(yè)與無知者無畏的全行業(yè)的懲戒。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，又將如何在持續(xù)的宏觀調(diào)控與諸多利空面前，演繹一場生笑死悲、弱肉強食的大戲？房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)確也不缺一呼百應(yīng)的巨星，以王石、任志強、潘石屹、馮侖等“四大天王”為代表的地產(chǎn)領(lǐng)袖風云際會；這個行業(yè)也從不缺低調(diào)潛行的地產(chǎn)大鱷，富力、碧桂園、合生珠江、中海、綠地等哪個不是實力派；但為數(shù)眾多的中小開發(fā)企業(yè)，卻遠遠地隱于角落，表情扭曲，向隅低泣。

　　似乎需要拉開一些時空距離，才能窺測這一特殊企業(yè)群體的發(fā)展軌跡。在漫漫計劃經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)業(yè)并無產(chǎn)業(yè)地位可言，也并不需要市場化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟體制改革的帶動下，住房的商品屬性在一定程度上得到了明確，房地產(chǎn)業(yè)開始萌動，上世紀80年代，開發(fā)企業(yè)才真正出現(xiàn)在國民經(jīng)濟的視野之中。

　　隨著1990年城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓制度的確立，尤其是1992年鄧小平南巡之后，土地批租量和開發(fā)量大幅度增長，各類開發(fā)區(qū)紛紛設(shè)立，開發(fā)企業(yè)數(shù)量增多，香港、臺灣、新加坡等地的地產(chǎn)企業(yè)漸次進入，同時也導致了1992年、1993年的投資熱潮。繁榮過度，便是泡沫，宏觀調(diào)控之下，海南、北海等地開發(fā)企業(yè)頓時哀鴻遍野。如潘石屹和馮侖那般幸運逃過一劫的屈指可數(shù)。據(jù)說，在海南掘得第一桶金后，二人決定轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京，老潘考察北京市場后馬上發(fā)電報：“錢多，人傻，速來。”由此可見當時中國樓市“情竇初開”，混亂異常，開發(fā)商像“小販”一樣做生意。

　　此后幾年，房地產(chǎn)業(yè)步入降溫、衰退期，后又受到1997年亞洲金融危機的影響，雪上加霜，不僅內(nèi)地房企九死一生，連和記黃埔、新鴻基、太古等香港實力地產(chǎn)商也脫了一層皮。眼下的全國公寓第一貴——湯臣一品，以及全國第一高——上海環(huán)球金融中心都是外資在1994年左右拿的地，之后久久未能開工，開工后又時建時停。直到1998年，住房體制全改革全面鋪開，住宅產(chǎn)業(yè)被確立為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點，以住宅為主導的房地產(chǎn)熱開始升溫、繁榮。由于發(fā)展偏熱，從2003年至今，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)進行宏觀調(diào)控。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，開發(fā)企業(yè)的數(shù)量從1997年的21286家，持續(xù)增加到2004年的59242家，2005年“國八條”的嚴厲調(diào)控，使2952家企業(yè)消失。2006和2007兩年雖未有準確統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但肯定繼續(xù)減少。從結(jié)構(gòu)上分析，國有企業(yè)和集體企業(yè)的數(shù)量持續(xù)減少，內(nèi)資非國有和非集體企業(yè)（多屬民營企業(yè)）約占80%，處于主導地位，反映了房地產(chǎn)企業(yè)進入門檻很低，市場化程度相當高。

　　整體而言，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場集中度偏低。雖然龍頭企業(yè)萬科宣稱以2007年銷售量衡量，萬科已成為世界上第一大住宅開發(fā)企業(yè)，但其市場占有率也才超過1%，不僅與香港前10名地產(chǎn)商80%的占有率相去甚遠，而且與美國地產(chǎn)龍頭普爾特約5%的占有率亦有較大差距。從長遠趨勢考量，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的進程還將持續(xù)下去，大量中小企業(yè)退出行業(yè)勢所必然。按馮侖的觀點：在未來3-5年里，大概有3000-5000家公司可以活下去。筆者認為，這個淘汰速度未免也太快了點。

　　過去的2007年，全國房價加速上揚，70個大中城市房屋銷售價格同比增長7.6%，比2006年增加2.1個百分點，尤其一二線城市房價漲幅較大，出現(xiàn)捂盤惜售現(xiàn)象。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)表明，2007年上半年房地產(chǎn)上市公司實現(xiàn)營業(yè)收入450.83億元，同比增長55.09%，銷售毛利率達到38.61%，凈利潤同比增長67.22%。但這種繁榮明顯帶有泡沫成分，第四季度樓市便顯露調(diào)整跡象，尤其熱點城市成交量快速萎縮，價格亦有所下跌。于是，連王石都拋出“拐點論”，萬科幾個城市的樓盤開始“搶跌”。

　　市場是非常敏感的，首先反映在二手房中介業(yè)，中天置業(yè)老板攜款潛逃及創(chuàng)輝租售“全國第一”的美夢破滅即是明證。中小開發(fā)企業(yè)賣地賣家的案例明顯增多，全國成交規(guī)模最大的上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所生意火爆，房地產(chǎn)企業(yè)尤其活躍，近期甚至連財力雄厚的上海綠地集團也將所持有的1000萬股東方證券掛牌轉(zhuǎn)讓。城市化進程和人均收入的快速增長，將使中國房地產(chǎn)市場長期看好，但就中短期而言，市場發(fā)展步伐趨緩穩(wěn)、甚至部分城市有所下調(diào)，將難以避免。未來一段時間，開發(fā)企業(yè)將面臨兩大困境，能否應(yīng)對和化解之，系及企業(yè)的生與死。

　　首先是融資難。目前房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合趨勢加快，融資在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要程度不斷提高，已明顯超過拿地，這表征著我國房地產(chǎn)開發(fā)模式正由“香港模式”向“美國模式”轉(zhuǎn)型。融資難已成企業(yè)心頭之患。一是銀行信貸持續(xù)緊縮，2008年 “收緊的貨幣政策”更使企業(yè)貸款可能性降低；二是資本市場緊縮，企業(yè)IPO和再融資受限，2007年碧桂園、SOHO中國IPO募集過百億的神話不再，近期諸多地產(chǎn)股價跳水一半更讓上市公司膽戰(zhàn)心驚；三是房地產(chǎn)市場下調(diào)，銷售回籠資金變慢，資金壓力重重。

　　其次是拿地難。招拍掛制度的實施和持續(xù)完善，迫使開發(fā)商的拿地成本提高，而且以后必須是付完土地出讓金才能拿到土地使用許可證；另外，清理閑置土地的整肅之風越刮越猛，開發(fā)商已很難通過囤地獲取收益，況且清算土地增值稅如一把達摩克利斯之劍，高懸于幾乎所有地產(chǎn)商頭上。在這一情況下，資金實力較弱的中小企業(yè)多數(shù)只能選擇退出，而大型企業(yè)亦很難低價拿地。“全國地主”碧桂園已成千夫所指，涉嫌“零地價拿地”更讓其極為被動。

　　毫不夸張地說，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨著一場“暴風雪”，一大批企業(yè)將被凍傷或致僵死，而部分熬過去的企業(yè)將成為真正的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。他們?nèi)∨�的方式有很多，比如萬科專注于住宅產(chǎn)業(yè)化之路，比如世茂鉚牢持有型物業(yè)的發(fā)展方向，比如新近在紐交所上市的鑫苑中國 “不存地、不存房、零庫存”的全新開發(fā)模式。

　　（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院、發(fā)展研究所副所長 ）

　　來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)