王凱

　　創輝租售還在繼續瘦身。

　　危機發生后，在瘦身戰略的指引下，先前已經在華東、華南、華西大幅瘦身的創輝租售，仍然在繼續瘦身。與此形成鮮明對比的是，個別地產中介卻選擇在這個時間點上向外擴張。

　　1月16日，來自香港的物業代理上市公司——美聯物業北京公司總行搬進新東安寫字樓，同時宣布正式進軍北京市場。

　　同樣的忙忙碌碌，同樣的北上南下，創輝租售林鳳輝是為了去北京與風投談判拿到救命錢，而美聯吹響的是北上擴張的號角。

　　擴張時機

　　1月26日，美聯地產高調在北京宣布了進軍北京的經營計劃，與此同時，同樣在北京市場打拼的中大恒基和信一天因交易量萎縮已經關掉了部分門店，更為嚴重的是，在此之前，地處深圳的兩家中介，中天老板攜款潛逃，創輝租售因經營不善導致門店大幅關閉，這一切都為整個行業蒙上了一層陰影，交易量也因此嚴重下滑，美聯為何選擇在這個時間點進軍北京市場？

　　美聯集團執行董事兼中國部行政總裁郭應龍在接受本報記者專訪時表示：“現在行情確實很差，但這是在我們的預料之中，此時進入，開店面、請員工會省好多錢�！�

　　在郭應龍看來，短期內有影響是肯定的，但是長期看，這個市場是好的，而美聯也正是看中了長遠的利益。

　　郭應龍給記者算了一筆賬：以前在北京租一間店面，租金要2萬到2.5萬元左右，現在差不多1.2萬元到1.5萬元就夠了，頂手費都不用，而且戶主也都不再要求年付，很多條件都寬松了很多。

　　在郭應龍看來，店面租金跌達30%的行情對美聯是個好機會，另外，在人員方面，此時行情不好，在人才的尋覓上也比以前好很多。

　　其實，北京市場一直是美聯物業覬覦的，在2006年行情飛漲的時候，美聯集團內部曾就進軍北京市場的問題進行分析探討，但苦于當時北京市場很熱，進入成本要很高，于是放棄。但是美聯一直沒有放棄對北京市場的關注，就在2007年9月，宏觀調控初見成效之時，美聯集團內部經過多次開會研究，認為此時市場逐漸回歸理性，可以進入。

　　從9月開始，美聯派出的考察小組就開始在北京四處尋找店面。郭應龍說，此時已經有些當地中介掛出了轉讓的牌子，也與多家欲轉讓店面的中介進行了洽談，在考察完朝陽、海淀、宣武、崇文、豐臺和亦莊等多個區域后，美聯同時在幾個區域果斷地拿下店鋪。到目前為止，3個多月的時間，已在北京開出26家店鋪，并且還在繼續尋找合適門店。

　　在郭應龍看來，對北京市場的開拓是美聯的謹慎之舉，是布局全國市場的重中之重。

　　規模不是競爭力

　　集團斥資百萬美元砸向北京市場，郭應龍希望，即使不能像炸彈一樣在北京市場立竿見影，也要在最短的時間內讓北京市場認識并接受美聯這個品牌。在電話里，記者能明顯感覺到郭應龍掩飾不住的那份欣喜和憧憬。

　　其實，這種感覺創輝老板林鳳輝也曾有過，而且不止一次，在創輝立志打向全國，并向全國各地瘋狂擴張的2006、2007年，林鳳輝也曾豪情滿懷地對員工大聲寄語未來，但是現在，林鳳輝危機纏身，正奔走各地，融資，談判，安撫客戶，政府公關，盤活資產，力求一手養大的創輝能挺過這一關。

　　美聯在市場看淡的情況下擴張，而創輝也是在市場走下坡路的時候瘋狂地擴張，同樣的舉措，其實是兩種不同的戰略思想，支撐戰略背后的長期形成的戰略體系也不盡相同。

　　外界都認為，2007年下半年對華東市場的耗資巨大的瘋狂擴張是創輝危機發生的隱患，其實這最多只能算是個導火索。關鍵問題在于，在林鳳輝心里，他一直認為，先上規模，后提高交易量是中介發展取勝的法寶，于是外界看到的是創輝瘋狂不計成本的開店，到最后，無法控制局面，問題全面爆發。

　　中原地產深港研究中心總監張偉說：“其實這條路我們早期都走過，但是后面撞了墻，受了啟發我們就改變思路了�！�

　　張偉認為，創輝最大的問題是經營模式的問題，是林鳳輝主導的規模化發展思路讓創輝走入了錯誤的道路。

　　林鳳輝一直在講規模，在創輝出事前，世聯地產執行董事張艾艾曾多次被邀與林鳳輝同做演講嘉賓，張艾艾告訴記者：“在林鳳輝的講話主題中，規模是林鳳輝比較推崇的發展思路�！�

　　而且這種思路也一度引得同行“羨慕不已”，張偉說：“在創輝擴張最為厲害的2006年，確實搶走了中原的一些業務，中原內部也就擴張的時機和規模論產生了很多猶豫，是不是也該像創輝那樣去擴張？是不是這樣真的能闖出一條路？”。

　　“現在看來，我們的判斷是對的�！币�經過詳細的調研、取證、分析，有多少人流？房源怎么樣？人員配備是否到位？能不能賺錢在張偉看來，這條路注定是走不通的，瘋狂地不記成本地開店只能讓機構更加臃腫，模糊視線，看不清哪些是好的，哪些是壞的，一味地以規模論輸贏只能走向死亡。

　　張艾艾說：“通過創輝的事情，再一次印證了規模不等于核心競爭力�！�

　　據創輝內部人士介紹，在創輝擴張開店的過程中，起初還是經過比較嚴格地選址、分析，后來當行情飛漲的時候，不愿意錯過這個發展時機的創輝加緊了開店步伐，但是卻逐漸放松了開店的標準，以至于后來有些店形同虛設，不賺錢，反而還要虧錢。

　　張偉認為：“決定是否開店的原因一定不僅僅是因為外部市場的好壞，而更多的是基于內在的發展需求以及決定開店之后一系列論證和分析。”

　　“在中原，我們經過多個必不可少的步驟后才決定是否開店，每個環節都不能馬虎�！�

　　張艾艾也告訴記者：“不是有店就有核心競爭力，任何行業都是有周期的，都是有波動的，我們惟一做的就是練好內功，加強自己的經營能力�！�

　　拋開誘惑，尋找融資渠道

　　據記者了解，在這次全國的地產寒流中，中原和世聯沒受太大影響，不僅是因為這兩家公司業務分散（有一手樓代理），內在的經營管理也是很大原因。

　　據張偉介紹：“深圳中原去年總業務量是8個億，其中一手樓是2個億，二手樓工商鋪是1個億，住宅是5個億，比2006年的業務量增張了50%，在三級市場，只有去年10月份虧了不到200萬元，其他的都在贏利�！�

　　而據記者了解，世聯也只有在2007年8月份虧損，隨后就逐漸轉好。

　　郭應龍也說：“我們的財報就是最到的證明，2007年比2006年業績又有上升。”

　　對于此次美聯北上，郭應龍說：“我們不是腦袋發熱，一方面是基于我們的發展需要，另一方面是基于我們的資金實力�！�

　　郭應龍上周去了北京，在大街上轉了好久，看了很多店，包括中大恒基等多家店都在轉讓，他說：“還要再觀察觀察，我們的目標是到2008年年底，在北京要翻一番，達到60間左右�！�

　　作為美聯集團執行董事兼中國部行政總裁，郭應龍又何止一次在北京大街上“轉圈”，在郭應龍看來，把香港作為美聯的大本營，廣東和北京就是美聯進軍內地市場的橋頭堡，廣東在美聯多年的經營下，已經初具規模，市場份額也在節節攀升，而北京就是接下來美聯重點轟炸的市場。對于這個特殊的重要的市場，美聯從未停止過關注、分析、論證。

　　郭應龍毫不隱瞞：“誘惑是巨大的，但是風險也是看得見的，我們任何一項決策都是非常謹慎的，不會盲目跟風，永遠有自己的判斷�！�

　　對于創輝的做法，郭應龍不愿意發表意見，但是他坦陳：“在2006年眾多中介瘋狂擴張的時候，美聯內部也在探討，也曾猶豫，但是最后跟集團的發展步驟不合拍，最終放棄�！�

　　從2005年下半年開始到2007年上半年，是國內樓市爆漲的期間，創輝也正是被巨大的市場誘惑，從而加快擴張步伐、并迅速做出了全國化布局。

　　張偉反問：“創輝的這些店有多少是經得起業績推敲的？有多少是真正賺錢的？”一個只做中介的地產商如果不考慮成本，又沒有好的人員配備，出問題是遲早的。在張偉看來，即使此次創輝找到了融資，但是不改變思路，將來發展到一萬家，如果發生問題，那將是致命的。

　　張艾艾說：“創輝早發現問題是好事，對創輝乃至整個行業都是好事�！�

　　張艾艾認為，這幾起中介出現的問題會盡快地使國家監管部門做出相應的資金監管細則。如果說以前這個行業門檻低，那么隨著資金監管措施的到位，隨著《新勞動法》的實施，對員工的素質要求也將越來越強，這個門檻在不斷的提高。下一步比拼的就是實實在在的經營能力，能不能做出現金流，有沒有融資渠道。這兩點是今后對中介企業最大的考驗。

　　據記者了解，中原和世聯都不排除在這個時間點上做出一些擴張的行為，張偉說：“二手樓是以后樓市的主戰場，就像我們平時生活中的柴米油鹽一樣是必不可少，只要你好好做，不管這個市場好不好，你總會有飯吃。”

　　來源：經濟觀察報網