康怡

　　被稱為“房屋養(yǎng)老錢”的住宅維修基金可以購買國債。這一在10年前就已明確的政策幾乎還沒有成功的案例。一份將在2月份實施的新文件重申了這項規(guī)定。不過業(yè)內(nèi)人士稱，住宅維修基金用于投資仍是一件難事。

　　利息收入縮水

　　去年，家住北京市天通苑小區(qū)的覃女士從電視里看到廣州市維修資金漏洞的報道后，才知道自己在購買房子時繳納的那筆叫住房維修資金的錢原來是屬于自己的。

　　住房維修資金，又被稱為房屋的“養(yǎng)老錢”，是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。

　　沒有權(quán)威的統(tǒng)計證實，目前全國購房者繳納的住宅維修資金有多大規(guī)模。不過根據(jù)北京市建委的統(tǒng)計，截至2007年9月，北京市累計歸集142億元住房維修資金。

　　在北京，目前絕大部分維修資金由北京市建委下屬的北京市居住小區(qū)管理辦公室代管，這筆錢被指定存入光大銀行。

　　根據(jù)建設(shè)部和財政部發(fā)布的《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），維修資金可以投資國債，這份2月起實施的文件，與1998年出臺的 《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》一樣，為維修基金增值保值開了個口子。那份文件明確，“維修基金閑置時，除可以用于購買國債或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。”

　　截至目前，不僅在北京，其他地方也幾乎沒有將這筆資金購買國債、實現(xiàn)保值增值的案例。

　　據(jù)覃女士介紹，目前北京市維修資金的增值渠道主要是在銀行存定，獲得利息。2006年10月以前，由北京市居住小區(qū)管理辦公室代管的維修資金一直是按照活期利率計算利息，年息0.72%。

　　這也引起了業(yè)主的諸多疑問。“按照活期利率進行計算是不科學的。”北京市健翔園業(yè)委會主任任晨光說，“雖然這筆錢是用于房屋大修，但是目前很多房子還在保修期內(nèi)，在這5年的時間里，幾乎根本不會動用。”

　　此前，北京市人大常委會副主任趙久合也曾透露：“目前北京市按照規(guī)定共歸集商品住宅維修資金的使用率僅3％，有的區(qū)縣甚至從未使用過一筆專項維修資金。”

　　“如果相關(guān)資金的管理機構(gòu)，能夠按照5年定期的利率來存，那么對業(yè)主和小區(qū)來說，維修資金的增值空間會更大。”任晨光說。

　　2006年10月，北京市建委和光大銀行聯(lián)合發(fā)出通知，將維修基金年息從0.72%的活期利率調(diào)整到了3%的綜合利率。

　　北京市海淀區(qū)光大家園業(yè)委會主任陳兵說：“如果當初能按照這個利率存定，我們小區(qū)的維修資金僅利息就可以多收300多萬元。”

　　新天第樣本

　　新天第小區(qū)位于北京市東城區(qū)西壩河附近。小區(qū)業(yè)主委員會主任張大憲還清楚地記得，2006年年初北京市建委的一紙文件給自己帶來的“麻煩”。

　　2006年2月15日，北京市建委等單位聯(lián)合發(fā)布并實施了 《北京市專項維修資金使用管理辦法 （試行）》，其中規(guī)定：業(yè)主大會可根據(jù)國家法規(guī)的規(guī)定，決議沉淀部分維修資金的增值存儲計劃，或者決議在一級市場購買國債，嚴禁挪作他用。

　　張大憲回憶說：“我們看到通知特別興奮，這意味著專項維修基金不需要像往常那樣必須以活期方式存入指定銀行，而是由業(yè)委會代表全體業(yè)主來實行管理。”

　　“我們的業(yè)主委員會成立三年多了，也有能力操作這件事情了。”善于經(jīng)商的張大憲說：“自己管自己的錢，肯定會增值的更快。”

　　2006年6月5日，新天第小區(qū)492名業(yè)主的近717萬元維修資金劃轉(zhuǎn)成功，并委托民生銀行進行代理。這也使得新天第成為北京乃至全國第一個實現(xiàn)住房維修資金成功劃轉(zhuǎn)的小區(qū)。

　　據(jù)民生銀行的工作人員介紹，新天第小區(qū)的住房維修資金共716.98萬元，如果以活期存款計算，5年后利息收益為20余萬元，但經(jīng)過民生銀行的理財后，分成五年期、三年期、以及一年期定期存款，該維修資金的總收益將達到124萬余元，業(yè)主可以多獲得100余萬元的利息。

　　兩部委的新《辦法》中，明確指出業(yè)主委員會成立后，可以按照相關(guān)規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項維修資金。不過張大憲說，要真正操作起來并非易事。

　　根據(jù)規(guī)定，要實現(xiàn)維修資金的轉(zhuǎn)存，必須成立業(yè)委會。否則這筆錢還是得由小區(qū)辦代管。北京健翔園業(yè)委會主任任晨光說：“北京市3000多個小區(qū)，成立了業(yè)主委員會的還占不到18%。”

　　“即使小區(qū)成立了業(yè)主委員會，要實現(xiàn)劃轉(zhuǎn)，也不是一件容易的事情。”張大憲說，根據(jù)要求，在辦理維修資金劃轉(zhuǎn)時，必須提供每位業(yè)主的購房清單，這個數(shù)據(jù)只有開發(fā)商掌握，如果得不到開發(fā)商的支持，是很難把相關(guān)數(shù)據(jù)備齊的。

　　身為北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)總監(jiān)，同時也是自己居住的太月園小區(qū)業(yè)主委員會主任的王嘉吾花了近一年的時間才收齊該小區(qū)業(yè)主的購房清單。

　　除了購房清單以外，還要求物業(yè)公司必須到小區(qū)辦登記注冊，否則電腦自動生成的系統(tǒng)程序無法啟動，資金也不能劃轉(zhuǎn)。“沒有物業(yè)公司的支持，也沒有辦法成功劃轉(zhuǎn)。除此之外，還必須取得2/3以上業(yè)主的同意。每一個問題都不容易解決呀！”張大憲說。

　　據(jù)北京市建委工作人員介紹，截至2007年8月，北京市僅有39個業(yè)主委員會成功劃轉(zhuǎn)了維修資金，劃轉(zhuǎn)總額為7.7億元，還不及北京市維修資金總額的1/15。

　　中國人民大學公共管理學院教授陳幽泓認為，這筆資金由業(yè)主自行管理將會成為一種必然。只是這是一個不斷完善的過程，因此發(fā)展步伐不會很快，短期內(nèi)，這筆錢依然會由政府相關(guān)機構(gòu)管理。

　　不過她說：“最終這筆錢必須要拿出來，這是業(yè)主的錢，應(yīng)該由業(yè)主自行管理。政府應(yīng)該起監(jiān)管作用，提供強大的政策保障，給業(yè)主一定的權(quán)力去投資和增值。”

　　來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)