記者 王曉欣

　　2008年初，全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的波動(dòng)，“拐點(diǎn)聲”四起，隨著房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”聲音越來越大，全國(guó)一些大的地產(chǎn)中介企業(yè)感到了陣陣寒意，一些公司紛紛倒閉，這表明經(jīng)過2007年貨幣政策的緊縮，累積效應(yīng)已經(jīng)開始在房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出來。這種緊縮效應(yīng)再加上2008年從緊的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可小覷。面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)新的變化，宏觀調(diào)控要有相應(yīng)的變化，來推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　避免“骨牌”效應(yīng)

　　去年11月，深圳爆出知名房產(chǎn)中介中天置業(yè)法人代表、總裁蔣飛攜款逃跑事件。今年年初，在深圳，號(hào)稱全國(guó)規(guī)模最大、網(wǎng)點(diǎn)最多、以深圳為總部、在全國(guó)有1800多家門店的房地產(chǎn)中介公司———?jiǎng)?chuàng)輝租售不斷在縮小經(jīng)營(yíng)規(guī)模。1月15日，創(chuàng)輝租售在珠三角7個(gè)主要城市的門店紛紛關(guān)門，廣州、佛山、中山、東莞4個(gè)城市的分店全部關(guān)門，珠海絕大部分門店關(guān)門，惠州僅剩約20家門店，總部所在地深圳只剩三分之一的門店。房地產(chǎn)中介紛紛倒閉，無(wú)疑給本不平靜的房產(chǎn)中介市場(chǎng)扔下一顆重磅炸彈。

　　市場(chǎng)觀望氣氛日濃、成交低迷是重創(chuàng)房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要原因之一。由于房地產(chǎn)中介是二手房交易的初期鏈條，中介倒閉不可避免。而房地產(chǎn)中介紛紛倒閉的根本原因，是房地產(chǎn)價(jià)格太高所至。以北京二手房?jī)r(jià)為例，在上世紀(jì)八九十年代建成的房屋，地點(diǎn)在北京東三環(huán)，價(jià)格從2004年的每平方米5000元左右開始攀升，到2007年末已漲到10000元以上。今年初人們卻突然發(fā)現(xiàn)，當(dāng)二手房的價(jià)格跟著新房?jī)r(jià)格上漲的同時(shí)，成交開始萎縮。房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)萎靡的原因，是受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響。一位房地產(chǎn)中介經(jīng)理說，政策的影響還是非常大的，符合“第一套”條件的購(gòu)房者不愿意購(gòu)買；而投資者受“第二套”政策的限制，利率太高，貸款成本太高，也不愿意購(gòu)買。商業(yè)銀行相關(guān)工作人員也表示，二手房貸款有新增的頭寸，但是現(xiàn)在對(duì)于市場(chǎng)來說，預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化，所以在成交萎靡的情況下，頭寸已經(jīng)無(wú)法給市場(chǎng)帶來回暖，目前出現(xiàn)了市場(chǎng)“有錢放，無(wú)人貸”的局面。

　　房地產(chǎn)中介紛紛倒閉，房產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)了信任危機(jī)。人們擔(dān)心自己所咨詢的中介公司，有可能明天就關(guān)門了，這也是導(dǎo)致成交量萎縮的原因。這些原因，加速了房地產(chǎn)中介的倒閉，可以說，目前，更多本已瀕臨危機(jī)的中介公司已進(jìn)入“集體撤退”的倒計(jì)時(shí)。

　　不可否認(rèn)，房地產(chǎn)中介紛紛倒閉，意味著有部分消費(fèi)者將遭受巨額的財(cái)產(chǎn)損失，也意味著在快速地透支著房產(chǎn)中介行業(yè)的信用價(jià)值，同時(shí)也在考驗(yàn)著各城市政府相關(guān)部門的“執(zhí)政”能力。面對(duì)房地產(chǎn)中介企業(yè)紛紛倒閉關(guān)門，政府應(yīng)介入房地產(chǎn)中介調(diào)查，避免“骨牌”效應(yīng)擴(kuò)大。通過法治手段懲戒那些攜款潛逃的中介人員，最大限度地減少民眾損失。

　　房地產(chǎn)中介行業(yè)是我國(guó)在20世紀(jì)90年代中后期發(fā)展起來的新興行業(yè)，因缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，魚龍混雜，一直處在低門檻擴(kuò)張及監(jiān)管盲區(qū)，出現(xiàn)問題是難以避免的�？梢哉f，房地產(chǎn)中介行業(yè)的每一次“嚴(yán)冬”，都是一次優(yōu)勝劣汰，它將促進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)更加規(guī)范、更加自律。房地產(chǎn)中介企業(yè)的倒閉將促使業(yè)內(nèi)充分洗牌，并進(jìn)行痛苦的反思，從而制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使房地產(chǎn)中介行業(yè)更加規(guī)范。

　　從房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀看，至少有四個(gè)方面需要通過法規(guī)來規(guī)制，明確房地產(chǎn)中介服務(wù)性質(zhì)、制定中介格式合同、法律明文規(guī)定信息披露制度、硬性規(guī)定第三方監(jiān)管。既要防止上漲過快也要防止下跌過猛

　　房?jī)r(jià)降下來了，是好事。資金流動(dòng)快了，經(jīng)濟(jì)才能沿著價(jià)值規(guī)律軌道穩(wěn)步健康增長(zhǎng)。但房地產(chǎn)價(jià)格下跌過猛，也面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險(xiǎn)。日前，建設(shè)部副部長(zhǎng)姜偉新說，既要防止房?jī)r(jià)過高過快上漲，也要防止過快過猛下降。當(dāng)前，重點(diǎn)還是要防止和抑制房?jī)r(jià)過快過高上漲。

　　房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，對(duì)老百姓生活造成嚴(yán)重負(fù)擔(dān)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的通貨膨脹也造成很大的威脅；同樣，房?jī)r(jià)暴跌也會(huì)對(duì)中國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極為不利的影響。從我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的原因看，投機(jī)資金是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要原因之一。由于房?jī)r(jià)的大幅上漲，投機(jī)資金的瘋狂涌入，促進(jìn)了房貸的猛增，并埋下了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的隱患。從已有的數(shù)據(jù)來看，2007年1月至11月商品房銷售額24002億元，但定金與預(yù)收款就達(dá)到9027億元，再加上房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款6098億元，僅此兩筆就占商品銷售額的63%。如果加上住房公積金貸款、個(gè)人住房貸款以及其它方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金，可以說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金絕大多數(shù)來自銀行的信貸資金。專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌，已購(gòu)房者的住房必然會(huì)貶值，如果房屋貶值，但仍要按當(dāng)年的利率還貸，這些人將擁有“負(fù)資產(chǎn)”，“負(fù)資產(chǎn)”的“理性違約”必然也會(huì)給銀行帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)下跌，銀行不良貸款的比例必將大大提高，因?yàn)橘?gòu)房者有可能不再償還貸款，購(gòu)房者會(huì)選擇把房屋交給銀行處理。購(gòu)房者損失了首付款和部分銀行貸款，銀行要實(shí)現(xiàn)債權(quán)，必須收回房屋并變賣，這都是必然的連鎖反應(yīng)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系著幾百個(gè)配套行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)衰，則經(jīng)濟(jì)必受影響，失業(yè)率上升，GDP下滑，必然使普通老百姓的生活質(zhì)量下降，原來買不起房子的還是買不起，甚至?xí)�面臨更加難堪的境地，也必然會(huì)影響到社會(huì)的和諧發(fā)展。

　　調(diào)控必須具有前瞻性

　　2008年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)雙膨脹。在這樣的背景下，抑制資產(chǎn)價(jià)格如房?jī)r(jià)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)和保障民生將成為2008年宏觀調(diào)控的三大主題。當(dāng)前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策面臨兩難選擇，一方面要面對(duì)物價(jià)的上漲，另一方面又要防止老百姓消費(fèi)需求萎縮。宏觀調(diào)控面對(duì)的矛盾，一方面擴(kuò)大內(nèi)需應(yīng)該降息，另一方面又要防止通貨膨脹要升息；一方面我國(guó)經(jīng)濟(jì)面對(duì)的是對(duì)美元的升值，另一方面是物價(jià)上漲國(guó)內(nèi)人民幣購(gòu)買力的貶值；一方面我國(guó)在增稅、加息、從緊，另一方面以美國(guó)為首的外部環(huán)境在減稅、降息。

　　近期影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，一是奧運(yùn)會(huì)。有人認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)將是北京房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)，會(huì)后的房?jī)r(jià)可能大幅下跌。對(duì)此，專家認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)只是帶動(dòng)北京房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素，而非決定因素。北京作為首都和北方第一大城市，自有其特殊地位，旺盛的、龐大的購(gòu)房需求才是推動(dòng)北京房?jī)r(jià)上漲的根本原因。因此，奧運(yùn)會(huì)后，北京房?jī)r(jià)不可能猛跌。二是股市。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，2008年中國(guó)股市將保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，另一方面中國(guó)股市漲跌并非與樓市完全同步關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有自己的特點(diǎn)，股市對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響不會(huì)太大。三是人民幣升值與熱錢流動(dòng)。專家認(rèn)為，雖然人民幣升值后熱錢不斷流入中國(guó)，但有關(guān)部門已在政策層面對(duì)外資購(gòu)房做出了限制，而從緊宏觀調(diào)控又不斷打擊投機(jī)性購(gòu)房，炒房者面臨較大的政策性風(fēng)險(xiǎn)，他們退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于進(jìn)入的可能性。四是美國(guó)次級(jí)債危機(jī)。次級(jí)債危機(jī)影響美國(guó)經(jīng)濟(jì)，并引發(fā)了全球金融動(dòng)蕩。不可否認(rèn)，美國(guó)次級(jí)債危機(jī)將影響中國(guó)企業(yè)的出口，進(jìn)一步影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展以及影響到中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。但應(yīng)該相信美國(guó)政府的調(diào)控能力，美國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)因此全面衰退。相反，中國(guó)政府應(yīng)從美國(guó)次級(jí)債危機(jī)中吸取教訓(xùn)，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控要有前瞻性和可控性。政府政策的制定，要從指令性政策逐步過渡到既調(diào)控需求又調(diào)控供應(yīng)。宏觀調(diào)控要微觀化，要有針對(duì)性。從國(guó)家宏觀調(diào)控來看，調(diào)控政策還是要從產(chǎn)業(yè)、金融、土地、稅費(fèi)政策四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。

　　政府一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，最終目的是將房?jī)r(jià)回歸到一種穩(wěn)定、合理健康的狀態(tài)。所謂價(jià)格的理性回歸是指市場(chǎng)價(jià)格反映了商品的內(nèi)在價(jià)值，反映了市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律及必然性，而不是為非市場(chǎng)因素所主導(dǎo)，更不是為市場(chǎng)的羊群效應(yīng)所決定。因此，在土地公有制的前提下，從民生角度出發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格理性回歸，保證最廣大居民的基本居住權(quán)，就是政府的內(nèi)在的責(zé)任。只有建立多層次的住房保障體系，最低收入、低收入、中低收入、中等收入、高收入等多級(jí)化的保障措施，底端有保障，終端有支持，高端有市場(chǎng)，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康發(fā)展。