□林華

　　在內(nèi)地宏觀調(diào)控風(fēng)暴越刮越緊的今天，當(dāng)眾多中國房地產(chǎn)企業(yè)在為“地根”和“銀根”緊縮而叫苦不迭時(shí)，一些別具慧眼的中國地產(chǎn)商正在試探著走出國門。基于中國政府對企業(yè)走出國門采取鼓勵(lì)的態(tài)度，近兩年，中坤集團(tuán)、世茂地產(chǎn)、陽光100、當(dāng)代集團(tuán)等一些中國房企把觸角伸向了美國、俄羅斯、越南、澳大利亞等國家的房地產(chǎn)市場。

　　雖然當(dāng)前中國地產(chǎn)商海外投資總體呈現(xiàn)一個(gè)零散、個(gè)案化的局面，并且海外開發(fā)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)較大，但是投資趨熱的跡象明顯。因?yàn)閲鴥?nèi)市場的激烈競爭令更多大型企業(yè)愿意在國外一展拳腳，這種“漂洋過海去買地”的風(fēng)氣方興未艾。

　　中國企業(yè)嘗試“出海”

　　近日，一個(gè)包括萬科地產(chǎn)董事長王石及萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖在內(nèi)的30多個(gè)房地產(chǎn)商組成的大陸房地產(chǎn)考察團(tuán)，在臺灣舉行了為期一周的考察。考察團(tuán)參觀了位于臺北、臺中、臺南、高雄的諸多商業(yè)地產(chǎn)、酒店、豪宅和辦公項(xiàng)目。

　　萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖稱，海峽兩岸如果能夠開放，在兩岸地產(chǎn)合作過程中，祖國大陸主流地產(chǎn)公司將扮演一個(gè)急先鋒的角色，兩岸地產(chǎn)公司間的同業(yè)并購也會出現(xiàn)。

　　嘗到了投資國內(nèi)房地產(chǎn)的巨大甜頭后，中國房地產(chǎn)企業(yè)又將目光瞄向了海外市場。而中國房地產(chǎn)企業(yè)異域投資的嘗試已經(jīng)有了一些零星的個(gè)案。

　　近日，中國房地產(chǎn)發(fā)展商璽萌資產(chǎn)控股公司以2.1565億新元，購得新加坡升濤灣的珍珠島。這是中國房地產(chǎn)商在新加坡頂級住宅開發(fā)項(xiàng)目上的頭一遭。璽萌置地再一次證明了中國房地產(chǎn)企業(yè)走出去的信心及能力。

　　3年前，作為中國民營地產(chǎn)企業(yè)的中坤集團(tuán)，用400萬美元在美國洛杉磯拿到地塊，經(jīng)過地塊抵押之后，中坤得到了美國華美銀行共3000萬美元的貸款。中坤集團(tuán)在洛杉磯投資了一個(gè)2萬平方米的大型商業(yè)中心，這個(gè)項(xiàng)目目前已經(jīng)進(jìn)入招商階段。

　　據(jù)稱，除了洛杉磯商業(yè)中心之外，中坤集團(tuán)有意在美國投資位于洛杉磯飛機(jī)場附近的380公頃的土地一級開發(fā)目前正在積極洽談中。未來5年內(nèi)，中坤集團(tuán)打算在美國完成5億美元的投資規(guī)模。

　　不久前，菲律賓貿(mào)易與工業(yè)部部長法維拉對外界稱，世茂房地產(chǎn)(0831.HK)將通過與菲律賓政府簽訂長期租賃協(xié)議的方式，在連鎖酒店行業(yè)投資至少20億美元。法維拉表示，世茂房地產(chǎn)還有意在首都以外的地區(qū)開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于國內(nèi)一直受到房地產(chǎn)固定投資快速增長和對外貿(mào)易順差的壓力，政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司走出海外并為房地產(chǎn)企業(yè)提供了政策優(yōu)惠。另一方面，投資海外房地產(chǎn)市場的機(jī)會和空間還是很多的。這將成為今后一些房地產(chǎn)企業(yè)的一種戰(zhàn)略選擇，其發(fā)展趨勢也會越來越明顯。

　　海外市場魅力何在

　　中坤集團(tuán)董事長黃怒波坦承進(jìn)軍美國發(fā)展的戰(zhàn)略意圖：國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段是調(diào)控為主，民營企業(yè)在土地資源和銀行信貸資金等方面承受的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)將越來越大。而中坤集團(tuán)這樣一個(gè)中等房地產(chǎn)企業(yè)到美國投資，是在為自己尋找一個(gè)更大的平臺。

　　2005年3月，由上海上實(shí)(集團(tuán))有限公司、錦江集團(tuán)、上海綠地集團(tuán)組成的上海海外聯(lián)合投資公司投資13億美元進(jìn)入俄羅斯的圣彼得堡市開發(fā)“波羅的海新城”項(xiàng)目。

　　近幾年，俄羅斯經(jīng)濟(jì)每年以5%左右的幅度增長，有購買力的階層對新建住宅的需求旺盛，俄羅斯房地產(chǎn)市場正進(jìn)入活躍期。目前俄羅斯的住宅需求量非常旺盛，在圣彼得堡只有一兩家歐洲的開發(fā)公司，這與目前俄國復(fù)雜的政治和投資環(huán)境有關(guān)。盡管開發(fā)商的建造水平比較差，但蓋出的房子卻供不應(yīng)求，房價(jià)也一路看漲。

　　隨著中國對非洲政策的開放，眾多在非洲市場上打拼多年的中國企業(yè)紛紛開始醞釀在非洲房地產(chǎn)業(yè)的投資計(jì)劃。而當(dāng)?shù)赝恋爻杀镜牡土�、政策上的扶持通常被描述為兩大主要誘因。

　　例如，東非肯尼亞首都內(nèi)羅畢的房地產(chǎn)業(yè)一直比較落后，但中層和高層居民對房屋卻有著很大需求。當(dāng)?shù)乇就恋拈_發(fā)商很少，每年只能滿足市場的30%。因此，在內(nèi)羅畢投資地產(chǎn)具備較為理想的市場條件。

　　與國內(nèi)相比，內(nèi)羅畢的土地價(jià)格比較便宜，好地段地價(jià)在100萬元人民幣/畝左右，一般地段地價(jià)為10-40萬元人民幣/畝，買下后用于開發(fā)的使用期可達(dá)99年。沒有市政配套費(fèi)，一年四季可以施工，而且不需要取暖設(shè)施。經(jīng)測算，在內(nèi)羅畢投資房地產(chǎn)的利潤可以達(dá)到40%-70%，利潤回報(bào)相當(dāng)可觀。目前僅是來自四川就有三四家企業(yè)在內(nèi)羅畢著手開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　有關(guān)專家認(rèn)為，雖然目前跨境投資行為比較零散，但是在保證相應(yīng)收益的前提下，跨境投資哪怕投資回報(bào)不是很高，也很容易收獲更多的邊際收益，如外界更多的關(guān)注度，企業(yè)品牌在投資者心中的塑造。而且，在規(guī)范、成熟的市場中，在自身專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富、充分了解目的地市場和商務(wù)環(huán)境、有關(guān)專業(yè)公司配合下，獲得滿意的投資回報(bào)也是容易實(shí)現(xiàn)的。

　　“走出去”的制約因素

　　目前，全世界的國際房地產(chǎn)工程合同總額每年約1萬億美元左右，而中國在去年房地產(chǎn)對外合同額僅為130億美元，占全世界國際工程合同總額的1.3%。少數(shù)在國內(nèi)稱得上技術(shù)實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)，在海外市場主要還是依靠低廉的勞務(wù)優(yōu)勢，而不是整體技術(shù)優(yōu)勢。總體來講，中國房地產(chǎn)企業(yè)參與國際市場競爭力還存在以下制約：

　　成本優(yōu)勢受到挑戰(zhàn)。中國房地產(chǎn)企業(yè)的比較優(yōu)勢與制造業(yè)類似，即低成本優(yōu)勢，包括勞動(dòng)力的低成本和工程技術(shù)、管理人員的低成本，但在現(xiàn)行的國際經(jīng)濟(jì)規(guī)則下，勞動(dòng)力的國際流動(dòng)受到非常嚴(yán)格的限制，制造業(yè)可以通過大量生產(chǎn)工業(yè)制品，將國際流動(dòng)性差的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)性強(qiáng)的工業(yè)制成品，而房地產(chǎn)產(chǎn)品的不流動(dòng)性和人員的流動(dòng)性使得這一比較優(yōu)勢的發(fā)揮受到限制。

　　房地產(chǎn)咨詢服務(wù)能力不強(qiáng)。當(dāng)前國際房地產(chǎn)工程已超出了單純的工程施工安裝范圍，成為貨物貿(mào)易、技術(shù)貿(mào)易和服務(wù)貿(mào)易的綜合載體。由于長年來中國建筑管理體制的原因，施工企業(yè)與設(shè)計(jì)院不但分別設(shè)立且各成管理系統(tǒng)，人為地割裂了相互間的有機(jī)聯(lián)系，使得中國缺乏類似國外的工程公司和工程咨詢公司。缺乏進(jìn)軍海外市場需要的足夠的國際性經(jīng)營管理人才和知識積累。

　　缺乏足夠的金融支持。中國對外房地產(chǎn)工程的金融服務(wù)不能滿足承接國際工程的需要。如企業(yè)獲得外匯資金信貸的渠道單一，出具融資保函困難，保函風(fēng)險(xiǎn)抵押要求過高，超出企業(yè)承受能力；為房地產(chǎn)工程服務(wù)的政治風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)目前是空白，政策性金融支持規(guī)模太小，政策性金融支持的管理和運(yùn)作機(jī)制不完善、透明度低，出口保險(xiǎn)的保費(fèi)太高，加之行業(yè)資本不雄厚，企業(yè)自身資金能力欠缺，這嚴(yán)重制約了中國企業(yè)開拓海外市場。

　　對于中國地產(chǎn)商而言，海外的投資項(xiàng)目地是如此的遙遠(yuǎn)，商務(wù)成本、法律關(guān)系、不同的語言文化背景等因素都構(gòu)成了猶豫遲疑、謹(jǐn)慎的理由。而相比之下，內(nèi)地火熱的地產(chǎn)市場雖然經(jīng)歷歷年的宏觀調(diào)控，仍處于黃金周期中的上升通道，相比之下異域開發(fā)的機(jī)會成本實(shí)在不小。

　　世邦魏理仕中國企業(yè)海外業(yè)務(wù)服務(wù)副董事陳希表示，阻礙當(dāng)前內(nèi)地地產(chǎn)公司以及其他行業(yè)中資公司海外投資的一個(gè)主要瓶頸，仍然是語言和文化的差異。這很可能超出很多人的想象，但是僅僅把中文翻譯成英文是不夠的，還需要能夠完整真實(shí)地把意思傳遞給對方，并在充分理解和掌握目的地商業(yè)文化慣例及禮節(jié)、社會風(fēng)俗習(xí)慣等基礎(chǔ)上進(jìn)行有效率的、有針對性的溝通、談判。當(dāng)前內(nèi)地地產(chǎn)商在海外的不動(dòng)產(chǎn)投資總體呈現(xiàn)一個(gè)零散、個(gè)案化的局面，但是投資趨熱的跡象明顯。