“先驗房后交付”欲規范房屋交接；業內認為可有效避免入住后糾紛

　　朱小姐一年前購買了東部某住宅項目，幾個月前要收房時，開發商要求其先交物業費再行驗房，朱小姐對此表示不滿，但開發商方面態度強硬，最終她只得進入新房草草查驗了一番，就交錢收房了。近日，北京市新《商品房預售合同》出臺，一大亮點之一就是對房屋買賣中的收房環節進行規范，將之前建委的諸多文件寫進買賣合同，客觀上有助于保護購房人利益，不會再有朱小姐那樣的遭遇。不過，律師提醒，開發商仍有可能設置合同陷阱。

　　確定“先驗房、再交付”程序

　　業內人士表示，因為普遍存在除主體結構外的房屋質量問題，以及很多開發商要求購房人須付清契稅、公共維修基金、首年物業費、取暖費等一系列的款項后，才可以驗房的霸王程序，在房屋交付使用時，最容易出現糾紛。

　　永同昌地產營銷總監肖志剛介紹，過去因為房地產的特殊性，形成了先交錢后驗收的次序，去年年底，北京市建委規定購房者可以“先驗房，后交錢”，對收房次序進行了調整。此次新版合同對此進行明確：預售商品住宅竣工驗收合格后、辦理交接手續前，出賣人承諾買受人有權對所購買的該商品房進行查驗，而且不以繳納相關稅費或者簽署物業管理文件作為買受人查驗該商品房的前提條件。

　　合同還約定，購房者查驗該商品房時發現其質量或其他問題的，有兩種處理方式：開發商在約定期限內將已修復的該商品房交付，由此產生的逾期交房責任由出賣人承擔；或是開發商在商品房交付之日起多少日內負責修復，并承擔修復費用，給買受人造成的損失由出賣人承擔賠償責任。

　　采訪當中，大部分開發商表示支持新的政策。北京新天地負責人表示，在項目交付過程中，讓業主“先驗房后收錢”，讓購房者明白放心入住。知名律師秦兵認為，新版的購房合同將令開發商們更加趨于注重質量、注重服務、重視合同效力，“放心居住”將成為北京購房置業者的主流趨勢。

　　《交付辦法》等文件落地

　　2007年3月1日，《北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》(簡稱《交付辦法》)規定，此后簽訂土地使用權出讓合同的新建商品住宅小區項目實行同步交付。該文件在此次合同中也得到體現。

　　北京市建委相關負責人介紹說，以前開發商與購房者經常因為小區建設承諾沒有兌現發生糾紛。比如，開發商承諾小區要建幼兒園，結果業主入住后發現根本沒有。為了避免這種情況發生，建委出臺了《交付辦法》，并在去年開始要求開發商在網上公示建設方案。

　　此次新版合同將上述文件和辦法寫入，如將上下水、供暖、燃氣等配套設施何時交付具體約定到某年某月某日，約定房屋所在樓棟的項目建設方案也必須包括在附件中，開發商向業主承諾建設方案和公示的內容一致；合同中約定的市政公用基礎設施和公共服務等其他設施的交用日期，應與建設方案的日期相符或提前于建設方案約定的日期。

　　多位律師表示，《商品房預售合同》多次修訂，意在對買受人合法權益進行保護，此次新版合同顯然在這方面作了改進，但仍有不足。在目前開發商仍處于強勢的情況下，買受人在簽訂合同時應當以補充協議的方式加以完善，最好聯合起來集體收房，“這樣就可有效避免入住后的糾紛”。

　　本報記者 張曉玲 吳海花

    - 開發商說 

　　有些內容執行難度較大

　　新版合同對開發商進行了多方的限制，在開發商和購房者之間，會更加保護購房者的權益，這讓開發商在以后在做產品開發的時候，更加謹慎。

　　永泰地產集團(北京)公司副總經理苗伯兼表示，合同對開發企業擅自改變建設工程許可證進行了嚴格限制，比如“開發商確需變更建設工程規劃許可證規定條件的，應當書面征得受影響的業主的同意，并取得規劃行政主管部門的批準。因規劃變更給業主的權益造成損失的，開發商應當給予相應的補償，”這些條款對開發商來說實際上操作難度挺大，有些項目更改規劃并不是開發商自己想改，目前北京整體的城市規劃修改很密集，項目的建設要符合整體規劃。開發商很早就拿了地，后來隨著大的城市總體規劃需要修改項目自身的規劃，那么這種情況下，損失應該是由政府來埋單還是由開發商埋單？

　　律師建議

    簽署補充協議約定違約賠償責任　

　　長濟律師事務所律師朱壽全：新版合同只約定了“買受人要求繼續履行合同的，應當與出賣人另行簽訂補充協議”，有些樓盤在買受人收房時已升值，開發商寧愿買受人退房而不愿賠償。

　　在此情況下，買受人因此無法約束開發商，即便通過訴訟也很可能因為協議中沒有賠償條款得不到法院支持。對此應該在補充協議中約定“違約責任以及賠(補)償數額以實際損失計算”的內容。

　　如驗房發現問題一定要收集證據

　　瀚水律師事務所律師楊樹江：驗收房屋發現問題時，一定要開發商蓋章確認，約定處理方案；物業公司的行為代表不了開發商(除非有明確書面授權)，因此不要就房屋質量問題與物業公司簽署文件；最后如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得證據，證明不是買房人不按時收房，而是開發商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。