6月要求上報閑置土地情況，閑置土地清理步伐加快——

　　反囤地風暴山雨又來？

　　1月7日，國務院下發(fā)《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》(下稱《通知》)，指出“土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費”。

　　本報記者 李錦偉

　　土地閑置終于被戴上 “緊箍咒”，開發(fā)商捂地升值的夢想在新年伊始就遭受打擊。之前，土地儲備達45萬平方米的碧桂園遭遇的“土地門”事件，已經(jīng)可以預示到國務院今年的調(diào)控劍指房價炒高的原罪——房地產(chǎn)市場圈地“潛規(guī)則”，矛頭不僅僅是樹大招風的大開發(fā)商，而是所有開發(fā)商的 “曬地皮”炒房價行為。

　　囤地開發(fā)成謎

　　深圳寶安區(qū)一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示，“這些政策都不是什么新鮮事。只不過此次重申了，現(xiàn)在還不能評定其功效是否明顯，要看執(zhí)行力度。”

　　據(jù)記者了解，2007年中深圳國土局已經(jīng)清理市內(nèi)已批未建地738宗，約20.26平方公里。其中2002年前取得土地使用權(quán)的占71.7%。從類型上看，居住用地5.51平方公里、工業(yè)用地8.54平方公里、其余用地約6.21平方公里，并在清理過程中收回使用權(quán)27宗牞面積約87萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，“由于早期拿地成本的差價優(yōu)勢，囤積早期所得土地成本相對后拿土地的囤地成本低，因此囤地多為早期的所得用地。”

　　根據(jù)媒體披露，一些大開發(fā)商囤地可開發(fā)面積長達27年。房價的輪番上漲下，給予開發(fā)商囤地和減慢土地開發(fā)速度的沖動。“有地就等于有錢，充足的土地儲備不僅可以吸引銀行繼續(xù)信貸支持，在股市更具資金吸附力，加快了開發(fā)商的拿地節(jié)奏，但是開發(fā)節(jié)奏卻相對減緩。”

　　一邊是快速拿地，一邊是緩慢開發(fā)，截至目前為止，沒有人能夠說清楚，開發(fā)商手中到底囤積了多少土地。不過，答案可能在今年6月底揭曉，屆時，各省區(qū)會將閑置土地清理和處置情況上報國務院。

　　寶安區(qū)的上述開發(fā)商則表示，目前并不太擔心征收20%的閑置費，“我更關心的是閑置土地的判定標準，以及政策執(zhí)行下來的力度。”該人士認為，按照以前的慣例，這個政策是比較容易規(guī)避的。

　　執(zhí)行之困待破

　　“其實國務院這次再次重申對閑置土地的處理辦法，加快盤活存量用地，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場和保持其健康發(fā)展有著重大的積極意義，但是之前規(guī)定的執(zhí)法力度不嚴，主要問題在于判定閑置土地的細則未有明確規(guī)定。”深圳市房地產(chǎn)研究所所長王鋒認為，在執(zhí)行上由于判定什么是閑置土地不明晰從而為執(zhí)法部門帶來了執(zhí)行上的困難，這也就是之前的規(guī)則所起功效不大的原因，但是這次新規(guī)定的出臺有望能制定更具體、規(guī)范的執(zhí)行細則。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會研究會副會長顧云昌之前向記者透露，國家2008年的國家宏觀調(diào)控重點將在土地市場上，加快盤活存量土地和儲備土地計劃是解決房價波動的根本措施，調(diào)控基本只會從緊不會放松。

　　《通知》下發(fā)后，迅速在股市上得到反應。1月8日房地產(chǎn)板塊的A股上市公司的股價集體跳水。而“土地閑置費”這個名詞也深深烙在了股民心中。然而，這種狀況并沒有持續(xù)太久。經(jīng)過兩天左右的盤整，房地產(chǎn)股票就又恢復了元氣。“大家調(diào)整后都覺得這個政策不會真的有那么嚴啊！”股民夏先生認為由于執(zhí)行難度上制約了這個規(guī)定的真正功效，所以大部分股民都將其當作 “狼來了”處之。

　　曾經(jīng)從事房地產(chǎn)企業(yè)的土地信息處理的夏先生向記者透露：“開發(fā)商往往在自己囤積的土地上種上幾棵果樹、蓋幾間工地房、打幾個樁或者簡單地擺放幾臺施工車輛，就可以順利地避開土地閑置費用的征收。即使政府真的要拿閑置土地‘開刀’，開發(fā)商也會找出各種借口，比如動遷問題、地塊周邊規(guī)劃調(diào)整導致項目不能動工等各種理由來搪塞。”

　　“征收土地閑置的實施問題不能解決，那么這個《通知》又只能成為一紙空文。”夏先生表示。

　　圈地之熱降溫

　　值得注意的是，《通知》的出臺不僅明確要對閑置土地征費，同時異常警示金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期不滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1／3或投資不足1／4的企業(yè)，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信。

　　一些先知先覺的開發(fā)商已經(jīng)行動起來，特別是資金鏈短缺的小開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)讓手上囤積四五年之久的地塊。“一些依靠囤積土地期待升值的開發(fā)商不得不將改變原有的贏利模式，面對如此高額的土地閑置費，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的圈地熱有望至此降溫。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

　　“其實在2007年下半年，房地產(chǎn)市場就開始了大幅度的盤整，短期的炒作行為得到了比較大的抑制，樓市正理性回歸，而同樓市關系千絲萬縷的土地市場也會隨之理性回歸。”王鋒分析，整個房地產(chǎn)市場的冷靜樂觀和國家宏觀調(diào)控的“從緊”方向，雙重作用下，必然能使2007年的 “圈地運動”在2008年有所降溫。

　　世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司代理部副總經(jīng)理甘偉也表達了類似的觀點：“在高昂的囤地成本下，開發(fā)商拿地后將會加快開發(fā)速度，有望盤活土地，加大土地供應和開發(fā)效益。”他認為如果規(guī)定能夠嚴格執(zhí)行，那么土地閑置費將會加大開發(fā)商的囤地成本，在向銀行借貸無門的情況下，資金鏈斷裂的開發(fā)商就不得不以合作開發(fā)或者轉(zhuǎn)讓的方式加快土地開發(fā)速度。“如此一來，土地緊張的供求關系將會得到紓解，供應充足有利建立健康的市場環(huán)境。”

　　一位知情人士向記者透露，國家根據(jù)6月的調(diào)查結(jié)果將有可能出臺更加嚴厲的土地政策，或會建議取消涉嫌囤地的開發(fā)商參加新一輪土地競拍的資格和上市資格，以遏制愈演愈烈的地價、房價漲風。