從2003年下半年起，商品房買賣中遭遇欺詐的雙倍賠償案件開始在我省出現，案件基本都是調解解決。到2004年，仲裁機構和法院逐漸開始支持索賠。對雙倍賠償持反對意見的人認為，如果嚴格按雙倍賠償，那么整個房產業將會陷入崩潰。有些人甚至認為，商品房非一般商品，如果適用雙倍賠償條款將導致雙方當事人利益的明顯失衡，違背民法的公平原則。

　　專家認為，雙倍賠償與公平原則并不矛盾，也不會發生沖突。公平原則是指導民事立法和民事法律規則適用的依據和準則，雙倍賠償條款作為特別民事法律規則，正是依據公平原則制定的。雙倍賠償的立法價值正是恢復社會公平，校正社會正義，遭遇雙倍賠償的開發商受到經濟上的沉重打擊，換來的是房地產市場的健康有序發展。

　　主持人：本報記者郝冬白嘉賓：甘肅政法學院公安學院教授、律師馬紅平蘭州大學民商法碩士、甘肅天馬律師事務所律師張智淵甘肅英之劍律師事務所副主任、律師庾春雷

　　-案件備忘

　　No.1虛構房屋付出雙倍賠償代價

　　2002年11月26日，甘肅某房地產開發公司與張先生簽訂一份房屋訂購協議，房屋總價款65萬元，首付15萬元，并約定房屋交付時間為2004年12月30日前。協議簽訂后，張先生如約付款15萬元，2003年6月15日張先生再付款10萬元，次年3月3日又付款5萬元，共計付款30萬元。房屋交付時間逾期后，甘肅某房地產開發公司仍無法交付房屋，原因是該房是虛構的，完全不存在。張先生在無法追回已交房款的情況下，只好答應甘肅某房地產開發公司提出的解決辦法，即再與該公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定將另一套建筑面積為153.4m2的房屋以88.97萬元的價格出售給張先生，交付房屋時間約定為2006年10月30日。實際上，該公司仍然在糊弄張先生，允諾出售給張先生的這套房屋早在2001年11月25日就售于他人。無奈，張先生提起訴訟，要求雙倍返還已付房款。一審法院審理認為，甘肅某房地產開發公司在無房的情況下，與張先生簽訂售房協議且收取購房款30萬元，其行為構成欺詐。之后又以已經出售并設定抵押的房屋與張先生簽訂《商品房買賣合同》，故意隱瞞該房屋已經出售的事實，致張先生的購房目的無法實現。法院判決房產公司返還張先生購房款30萬元，支付利息9.52萬元，并支付張先生賠償金30萬元。宣判后，該房地產公司不服，向甘肅省高級人民法院上訴。省高院終審認為，房地產公司的行為構成欺詐，駁回上訴，維持原判。

　　No.2欺詐9年法院支持雙倍賠償

　　1997年6月2日，宋先生與蘭州某房產公司簽訂一份《商品房購銷合同》，合同約定宋先生向該公司購買商品房，建筑面積為129平方米，每平方米4500元，計58.05萬元”。宋先生按約定向該公司支付購房款38.8萬元，但在合同約定的交付時間該樓沒能竣工。1998年10月該樓正式竣工后，宋先生多次催促，該公司仍一再推辭未能履行合同。原來，該公司早在1996年8月12日，就將預售給宋先生的商品房所在的整體樓轉讓給甘肅某房地產開發公司。宋先生多次交涉未果，無奈于2001年3月31日又和蘭州某房產公司簽訂一份《商品房購銷合同補充協議》，該份購房合同房產公司也沒有履行。2005年10月30日，宋先生又和蘭州某房產公司簽訂了《商品房購銷合同補充協議》，將交房日期再次推至2006年10月1日。

　　合同到期，房子還不見蹤影。2006年11月，宋先生根據雙方補充協議的約定，向蘭州仲裁委申請仲裁。仲裁委認定，蘭州某房產公司在沒取得房屋預售許可證的情況下“一房二賣”，以《商品房購銷合同》和兩份《商品房購銷合同補充協議》的形式，故意隱瞞事實，欺詐買房人宋先生長達9年之久。2007年1月，仲裁委裁決該房產公司返還宋先生購房款38.8萬元，并承擔購房款一倍的賠償38.8萬元，合計77.6萬元，加上其他的損失，該房地產公司要向宋先生支付各種損失共計100余萬元。該房地產公司不服裁決，向法院提起訴訟，法院還是支持了宋先生雙倍賠償的請求。

　　本報記者郝冬白

　　-專家點評

　　主持人：什么是商品房買賣中的雙倍賠償？

　　嘉賓(馬紅平)：2003年4月，最高人民法院出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(簡稱《解釋》)，該《解釋》對出賣人的惡意違約和欺詐行為，規定了可以適用懲罰性賠償原則，這就是通常所說的雙倍賠償。

　　主持人：什么情況下購房人可以要求雙倍賠償？

　　嘉賓(馬紅平)：根據《解釋》相關規定，購房人退房并要求雙倍賠償的房屋必須是房地產開發企業開發的商品房，其他如政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房、再次出售的二手房等發生的買賣合同糾紛，都不屬于該《解釋》的調整范圍。

　　嘉賓(張智淵)：出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》規定的適用懲罰性賠償責任的5種情形為：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　嘉賓(庾春雷)：5種惡意違約和欺詐行為，是出賣人承擔懲罰性賠償責任的基本范圍，但并不是出現上述任意一種情形就可以要求退房并得到雙倍賠償。必須導致該商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除，無法取得房屋時，買受人才可以請求出賣人在返還已付購房款及利息、賠償損失之外，再承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。

　　主持人：有人認為，商品房如果適用雙倍賠償條款將導致雙方當事人利益的明顯失衡，違背民法的公平原則，是這樣嗎？

　　嘉賓(庾春雷)：商品房是商品，欺詐就必須雙倍賠償。現代民法中的公平原則不是個體利益的公平，而是社會的公平、公共利益的公平，雙倍賠償條款與公平原則并不矛盾。公平原則是指導民事立法和民事法律規則適用的依據和準則，雙倍賠償條款作為特別民事法律規則，正是依據公平原則制定的。雙倍賠償的立法價值正是恢復社會公平，校正社會正義，使欺詐購房者的開發商受到懲罰。

　　主持人：購到“縮水房”、“漲水房”怎么辦？

　　嘉賓(馬紅平)：如果誤差在3%以內，不能解除合同和退房；如果誤差超過3%，購房者可以解除合同；如果誤差超過3%，購房者同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款，由購房者按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發商承擔；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差比超過3%部分的房價款由開發商雙倍返還購房者。