業界預測2008年五年以上二手商品房源不會大量上市

　　二手房成交量漲幅不超10%

　　2004年是北京二手房市場的一個分水嶺，此前二手房市場一直處于初級發展階段，而此后才進入快速發展期。即使在2005年樓市進入政策密集期后，二手房市場也一直呈現穩步增長的勢頭。但進入2008年后，由于政策從緊、新增可售房源較少等因素影響，二手房市場將難以有大的發展。后奧運效應是否會帶來房價下跌是買房者觀望的主要因素之一，因此2008年在眾多專業機構的眼中將是一個觀望年。

　　上半年觀望態勢已成定局

　　“預計2008年下半年的市場將比上半年活躍。”鏈家地產市場研發中心這樣認為，貨幣政策從緊會導致上半年的銀行信貸發放放緩，但下半年各個銀行如果明確自身還有一定的信貸規模可以發放的話，銀行的房貸放款將會回升，所以下半年的二手房交易量相比上半年會增加。因為銀行也是企業，也要以盈利為最終目標，而房貸在銀行的資產體系中，應該是最為優良的資產，不良貸款率是最低的。

　　中原地產和鏈家地產公司負責人也都認為，2008年奧運會的召開確實會降低購房預期，比如許多購房者在8月———奧運月之前選擇暫時觀望，靜觀奧運會后北京房價的走勢，這會影響到明年上半年北京二手房的交易量。

　　北京二手房市場交易雙方心態已經形成一個新的博弈，即使購房需求依然存在，但買房的急迫心態已經稍微緩和，對后市會先采取觀望態度；而賣方看好后市的心態沒有改變，或是因為當前宏觀調控對于他們的壓力亦在其承受范圍之內，使得其對未來預期價格并沒有降低，所以在目前的房源掛牌當中，并沒有出現明顯的賣方因為投資壓力過大而拋售的現象。

　　買賣雙方的不同心態決定了他們對今后市場的判斷產生了分歧。

　　可售優質房源增長有限

　　由于房價持續上漲，消費者的購買力在下降，目前個稅(總價1%)、營業稅(總價5.5%)、土地增值稅(總價1%)等稅費成本占到房價7.5%左右，5年外的二手商品房，除了非普通住宅需要按差額征收5.5%的營業稅外，普通住宅基本可以節省7.5%稅費。

　　因此，消費者對于無稅房的需求在不斷上漲，不少購房者都在期望五年以上無稅二手商品房在2008年集中上市。

　　北京中原三級市場部研究中心統計數據顯示：在2007年中5年以上二手商品房占到25.4%，預計2008年5年以上二手商品房將會占到40%左右。

　　從2008年這個時間來看，2003年銷售的商品房，在2008年正好滿5年，也就是在2003年銷售并轉化為存量房再上市的商品房都不涉及稅費。

　　不過據北京市統計局數據顯示，2003年的商品房銷售量與2002年相比僅上漲了10.9%，漲幅比較平緩，因此2008年再上市的增量無稅房也會保持比較平穩的上漲。

　　鏈家地產指出，2004年商品房銷售面積同比漲幅達到30.4%，出現了大幅上漲；這意味著從2004年起計算，2009年無稅二手商品房才會集中放量。

　　因此，2008年新增的優質房源也比較有限，整體成交量受房源制約的狀況不會改變。

　　交易量在9.5萬-10.5萬套

　　2004年同2003年相比，二手房成交量增長69.3%，之后的2005年、2006年在一系列調控政策影響下，二手房成交量增幅放緩，2005年同2004年相比，增幅為22.3%，2006年同2005年相比，增幅僅為9.9%。

　　2007年的二手房市場雖然也受到系列政策影響，但在強勁購房需求支撐下，尤其是房價上漲帶來的恐慌性購房，使得2007年二手房成交量同2006年相比增長16.7%。

　　對于2008年北京二手房的交易量，鏈家地產市場研發中心認為，總體來說會保持繼續上漲的趨勢。

　　但由于目前觀望的氛圍已經形成，房價也已經上升到超出部分置業者承受能力的范圍，成交量的漲幅相比2007年可能會出現一定的回落，預計2008年二手房交易量在9.5萬-10.5萬套，漲幅會在10%之內。

　　本報記者 張家齊