展望2008 權威專家系列訪談之七

　　——專訪國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松

　　□本報記者 王婷 周明

　　國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前接受本報記者專訪時表示，與其說目前房價出現“拐點”，不如說是房價走向理性回歸；在城市化和中國人口結構的特定階段，擴大有效供給才是抑制房地產價格過快上漲的根本舉措。

　　房市向理性回歸

　　記者：當前對房地產市場走勢眾說紛紜，您怎么看待今年的房市？由地價上漲等因素導致的房價上漲在今年是否會有所改變？

　　巴曙松：當前的爭論可歸結為房地產市場是否已出現“拐點”。從目前的情況看，我個人認為，與其說是“拐點”，不如說是理性的回歸。2007年的一系列調控措施是對局部地區一度過于狂熱的房地產投機氣氛的有效降溫。

　　這種回歸，首先是房地產行業本身的行業特性的回歸。房地產本來是一個資金密集型行業，調控提高行業門檻，使得不少資金實力、融資能力、專業能力等相對較差的中小房地產企業不得不選擇以適當的方式退出市場，房地產行業開始啟動整合步伐。土地儲備充足、或融資能力強的企業在整合中占據有利位置。

　　其次，房地產市場從非理性的齊漲齊跌，轉向基于不同地區供求關系的相對理性的差異化波動。簡單加總之后說房價是否出現“拐點”，容易誤導整個判斷。香港回歸10年來，房地產價格的表現總體上很不錯，但在高端房地產價格不斷創出新高的同時，中低端房地產的價格大概依然只有1997年高位時的60%。因此，2008年中國房地產市場可能會是一個差異化表現的市場，不同區域、定位于不同客戶的產品的表現會有很大差異。

　　第三，逐步恢復理性的地價，有利于房地產企業的平穩經營以及抑制房價的過快上漲。

　　解決深層次體制性問題

　　記者：您認為房地產行業暴露的一些問題是否已在一定程度上得到了解決？

　　巴曙松：從積極角度看，2007年從地根到銀根的調控，抑制了房價的過快上漲，進一步清理了交易中可能存在的價格操縱和欺詐等現象，開始探索政府與市場在解決房地產問題上的不同定位，特別是政府開始明確自身在解決中低收入階層住房問題上的責任，積極推動中小戶型、中低價房建設。

　　但是，許多方面還處于探索階段。例如在中低價房的建設方面，資金如何籌措，土地如何保障，如何實現良好的財務和建設方面的可持續性等。在分清市場與政府的職能方面，政府更多的應當是提供清晰、透明、良好的市場環境，而不是對市場交易過程的直接干預。

　　同樣需要指出的是，房地產行業目前受到廣泛批評的一些問題實際上還掩蓋著一些深層次的體制性問題。例如，在當前的稅收結構下，地方政府的收入嚴重依賴土地收入，這種收入結構不改變，要地方政府堅定抑制地價上漲是有現實難度的。

　　同時，目前中國內地的土地供給體制與香港類似。香港的土地一直壟斷于政府手中，從歷史上看，港英政府積極推動用拍賣的方式來獲得最高的地價，從而支持其財政收入的增長。在這種狀況下，直到目前整個香港的土地開發率只有23%，大量的土地處于未開發狀態，香港的房價卻居于世界前列。對于一個城市來說，這種結構可能有其合理性，但對中國內地來說，這種體制可能有值得改進的地方，因為這種管理體制使得土地供給相對缺乏市場彈性，難以相對靈敏地對市場供求作出反應。

　　另外，許多人也強調要注意培育多層次的市場，不要讓所有的需求都轉向購買新房，而是要培育二級市場、租賃市場，但是，如果控制買第二套住房，那么，讓那些希望租房子的消費者找誰去租房子呢？會不會最終還是迫使這些新的消費者不得不涌向新房市場呢？這些問題都值得深入思考。