本報記者　田新杰　

　　從上海房地部門公開出讓的土地數(shù)量去判斷土地市場的供求關(guān)系，很可能得出一個“假象”。

　　在過去的2007年，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營資產(chǎn)成為上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所（以下簡稱“產(chǎn)交所”）的掛牌大戶，頻頻成為產(chǎn)交所每周產(chǎn)權(quán)交易成交額的首位。根據(jù)產(chǎn)交所公布的數(shù)據(jù)，就在2007年底12月17日－12月21日這一周，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)成交額再次占據(jù)首位，高達(dá)17.03億元。

　　而據(jù)本報記者所收集的資料顯示，隨著國有企業(yè)、各級國資機構(gòu)推進主業(yè)調(diào)整，以及主業(yè)非地產(chǎn)的國企逐漸轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)資產(chǎn)，國資地產(chǎn)已成為產(chǎn)交所掛牌交易的主角。參與“淘地”的企業(yè)包括了國內(nèi)一線開發(fā)商、本地國資地產(chǎn)企業(yè)及其他在上海“淘地”各路資本。

　　國資地產(chǎn)交易涌動

　　“產(chǎn)交所掛牌的許多房地產(chǎn)項目，你要是有誠意，我們能幫你找到寶貝的。你可以給我留下聯(lián)系方式，有合適的項目，會及時聯(lián)系你。”記者近日以意向投資者的身份進行咨詢時，上海新工聯(lián)產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)有限公司的一位經(jīng)紀(jì)人表示。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易成交金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)成交金額的總和，成為產(chǎn)交所成交最活躍的板塊。而產(chǎn)交所有關(guān)人士則透露，其實上述情況，在過去的2007年出現(xiàn)頻繁，預(yù)計接下來的很長一段時間內(nèi)，還將延續(xù)。

　　事實上，根據(jù)國有資產(chǎn)整合及國資企業(yè)業(yè)務(wù)調(diào)整的相關(guān)要求，隨著房地產(chǎn)整個行業(yè)形勢的變化，房地產(chǎn)股權(quán)需要退出、融資以及國有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作為輔業(yè)需要被剝離，都促使它們匯聚到產(chǎn)權(quán)市場上來。

　　公開資料顯示，2007年以來約全國有超過50％的房地產(chǎn)公司通過交易所掛牌完成股份的產(chǎn)權(quán)交易，而在上海產(chǎn)交所，2007年上半年的產(chǎn)權(quán)交易量中，有三分之一來自地產(chǎn)或與之相關(guān)的交易。

　　對在產(chǎn)交所掛牌的房地產(chǎn)項目的不完全統(tǒng)計，這些國資房地產(chǎn)資產(chǎn)的出讓方主要為各級國企及國資管理機構(gòu)。

　　這部分土地究竟有多大的量，業(yè)內(nèi)一直沒有一個權(quán)威的數(shù)字可以說明。

　　據(jù)記者了解，陸續(xù)通過多種渠道（產(chǎn)權(quán)交易占很大部分）流入市場的國資房地產(chǎn)資產(chǎn)，體量龐大，主要集中在：張江高科、陸家嘴、外高橋、浦東金橋、閔行等各類開發(fā)區(qū)體系的國企；上海城投、上海地產(chǎn)集團等以土地一級開發(fā)為主的國有房企；各區(qū)縣下屬的各類國資背景企業(yè)及各級國資機構(gòu)。

　　爭食潛規(guī)則

　　上海產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)有限公司的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者這樣一個真實的案例：

　　就在2007年下半年，上海本地某國資房地產(chǎn)項目公司通過產(chǎn)交所掛牌轉(zhuǎn)讓部分股份，由于轉(zhuǎn)讓的比例已達(dá)到控股，項目公司主要資產(chǎn)為優(yōu)質(zhì)土地，開發(fā)前景被廣泛看好，而掛牌價格相對較低。盡管出讓方掛牌前已經(jīng)有一家意向買家談得相當(dāng)深入，根據(jù)以往的經(jīng)驗，很可能掛牌只是走形式，標(biāo)的十有八九會是這家意向買家競得。但在公開競價時，另一家公司與這家意向買家展開了激烈競爭，最終以高于底價四倍的價格競得。

　　“產(chǎn)交所掛牌的國資地產(chǎn)有很多寶貝，已經(jīng)吸引了很多實力開發(fā)商參與。”這位經(jīng)紀(jì)人表示。

　　2007年12月，廣東珠江投資有限公司通過產(chǎn)權(quán)交易以約2.5億元購得上實發(fā)展（600748）與關(guān)聯(lián)企業(yè)上實置業(yè)集團（上海）有限公司各持有的上實海云置業(yè)有限公司51％及49％股權(quán)，獲得上海虹口區(qū)飛虹路一幅建筑總面積約為4.75萬平方米土地的開發(fā)權(quán)。

　　同月，　招商地產(chǎn)（000024）控股子公司舉牌以35325萬元收購了上海豐揚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60％股權(quán)，獲得多幅土地共計38.53萬平方米。

　　不過，開發(fā)商通過產(chǎn)交所競標(biāo)達(dá)到增加土地儲備的目的，還需要看清一些“潛規(guī)則”。

　　其中，掛牌項目一般會有意向受讓方就是規(guī)則之一。上述經(jīng)紀(jì)人告訴記者，事先尋找意向受讓方，一是標(biāo)的出讓方為了避免出現(xiàn)掛牌流標(biāo)的情況，也有意向企業(yè)事先主動進行過溝通。

　　“尤其是國資地產(chǎn)的交易，為了避免國有資產(chǎn)流失，往往是在主管部門的協(xié)調(diào)下，從非房地產(chǎn)主營的國企轉(zhuǎn)讓到以房地產(chǎn)為主營的國企，或者從國資機構(gòu)轉(zhuǎn)讓到對應(yīng)的國企手中。”

　　就在2007年12月17日－12月21日上海產(chǎn)交所這一周的重點交易中，即有一宗交易標(biāo)的是上海某置業(yè)投資發(fā)展有限公司25％股權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓方是一家國有控股公司，收購這部分股權(quán)的是上海某國有獨資的投資有限公司，成交金額為3765萬余元。

　　此外，對受讓方而言，只有是控股權(quán)的競爭才是值得的，若不能達(dá)到控股，即使競得也沒有在公司中的話語權(quán)，很少有企業(yè)會盲目參與。所以很多不到控股比例的產(chǎn)權(quán)都由事先意向受讓方獲得。

　　另據(jù)了解，目前在產(chǎn)交所掛牌轉(zhuǎn)讓的國資地產(chǎn)，分為截然不同的兩類：一類是屬于非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，出讓方已持有很長時間，但由于國資整合方面的政策要求，不得不轉(zhuǎn)讓；另一類則是存在很多問題的資產(chǎn)，比如有多年拆遷難題、出讓方遲遲未能進行開發(fā)的土地。

　　1月9日，北京產(chǎn)權(quán)交易所總裁熊焰通過公開渠道指出，由于中國資本市場不是非常發(fā)達(dá)，許多中小企業(yè)的投融資和轉(zhuǎn)讓是透過產(chǎn)權(quán)市場進行的。未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)項目在產(chǎn)權(quán)市場中交易頻率還會比較高。

　　“產(chǎn)權(quán)交易用市場化配置資源，用市場規(guī)避風(fēng)險，用市場把小的項目聚集起來都有很積極的作用。可能它的效益是最大的，風(fēng)險會降到最低，成本會相對比較低。”