賈圖

    1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳在下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，從而打響了2008年樓市調(diào)控的第一炮，以打擊囤積土地為核心的重拳，注定將影響整個(gè)樓市格局并對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生決定性影響。

    與以往打擊囤地的通知不同，此次政策部署一旦付諸實(shí)施，將產(chǎn)生巨大威力。這通過(guò)此次打擊囤地規(guī)定的細(xì)節(jié)可以看出端倪：

    其一，去掉了“原則上”。為了打擊囤積土地行為，從2007年至今，中央先后下發(fā)了三個(gè)通知，但前兩個(gè)通知在提到征收土地閑置費(fèi)時(shí)，規(guī)定的是“原則上”按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。我們知道，所謂的“原則上”在實(shí)踐中經(jīng)常變成了沒(méi)有原則，“原則上”這一修飾經(jīng)常把剛性的制度給弱化，變成彈性的制度。我國(guó)在土地閑置現(xiàn)象大面積出現(xiàn)的情況下，土地閑置費(fèi)卻收繳不上來(lái)就與此有關(guān)。去掉“原則上”有利于避免地方政府自由裁量權(quán)過(guò)大引發(fā)的尋租問(wèn)題。這一細(xì)節(jié)變化表明了中央將鐵腕打擊囤積土地行為的堅(jiān)決態(tài)度。

    其二，征繳增值地價(jià)。筆者認(rèn)為，這是對(duì)囤積土地行為具有巨大殺傷力的一步“絕殺”。今后再囤積土地不僅面臨著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)(土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回)，同時(shí)，也面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)——即使土地限制不超過(guò)一年，夠不上“按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)”，土地增值也將被“征繳增值地價(jià)”。而且，征繳增值地價(jià)的具體辦法明確由國(guó)土資源部主導(dǎo)制定，這意味著地方政府要想與開(kāi)發(fā)商串通來(lái)規(guī)避相關(guān)政策就面臨相當(dāng)大的難度。

    其三，此次國(guó)務(wù)院還在通知中規(guī)定：“金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年，完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信；對(duì)違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資，違規(guī)提供貸款和核準(zhǔn)融資的，要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。”

    這說(shuō)明，政府不僅嚴(yán)厲打擊以土地閑置為特征的囤積土地行為，也嚴(yán)厲打擊以所謂分批開(kāi)發(fā)等方式變相囤積土地的行為。同時(shí)也說(shuō)明，政府不僅動(dòng)用法律手段、經(jīng)濟(jì)手段來(lái)打擊土地囤積，還動(dòng)用了金融手段，即在信貸上給囤地行為釜底抽薪，讓其因?yàn)榈貌坏劫Y金支持而無(wú)法囤積土地。并且，與以往通知不同，此次明確對(duì)于違規(guī)提供貸款和核準(zhǔn)融資的金融機(jī)構(gòu)“追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任”，政策制定者的決心躍然紙上。

    通知雖是圍繞土地問(wèn)題展開(kāi)，卻是“意在房?jī)r(jià)”，在為2008年的樓市格局和房?jī)r(jià)走勢(shì)定調(diào)。那么，定的基調(diào)是什么呢？國(guó)務(wù)院這次出臺(tái)打擊囤地政策的時(shí)機(jī)，恰逢樓市拐點(diǎn)隱約出現(xiàn)但還存在很大不確定性的時(shí)候，而打擊囤積行為的一個(gè)最直接影響就是將加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，在市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的情況下，有效供給的加大必然會(huì)降低房?jī)r(jià)！

    不難看出，國(guó)務(wù)院這次出臺(tái)打擊囤地政策實(shí)際上發(fā)出了一個(gè)非常明確的信號(hào)，決策層對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的狀況已經(jīng)不能容忍！如果此前市場(chǎng)人士對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷還在不確定性中搖擺不定的話，那么，中央打擊囤地所發(fā)出的信號(hào)已經(jīng)在撥云見(jiàn)日，給出明確方向。

    無(wú)論是從民生、社會(huì)穩(wěn)定還是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的危險(xiǎn)性都已被決策者高度重視。國(guó)務(wù)院打擊囤地為2008年房?jī)r(jià)定了一個(gè)明確的基調(diào)，2008年樓市會(huì)否出現(xiàn)拐點(diǎn)的爭(zhēng)論已經(jīng)不重要，重要的是必須出現(xiàn)拐點(diǎn)甚至極點(diǎn)，而圍繞著這一明確目標(biāo)，打擊囤地或許僅僅是一個(gè)開(kāi)始，今后還將有新的政策陸續(xù)出臺(tái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的“政策市”時(shí)代正在來(lái)臨。（摘自《上海證券報(bào)》，有刪節(jié)）