本報記者 王 慧 北京報道

　　對于房產(chǎn)中介行業(yè)來說，2007年歲末似乎是個多事之秋。緊縮性的金融政策帶來了成交量的大幅下滑，而11月初爆發(fā)的深圳“中天置業(yè)”總裁卷款逃跑事件，則將一些房產(chǎn)中介公司長期以來的不規(guī)范經(jīng)營模式暴露在公眾面前，拉開了新一輪房產(chǎn)中介企業(yè)倒閉的序幕。究其根源，還是在于經(jīng)營模式的不規(guī)范。

　　不務(wù)正業(yè)

　　“那些認為目前房產(chǎn)中介業(yè)正在面臨寒冬的觀點有些過于悲觀，”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉顯然沒有受到輿論的太大影響，“廣東、深圳的一些中介公司的倒閉，是因為它們參與了不光彩的行為，即通常說的炒房。”

　　深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司董事長陳勁松也基本同意胡景暉的觀點。陳勁松認為，在房地產(chǎn)市場成交量萎縮時，中介的正常結(jié)業(yè)、調(diào)整門店、優(yōu)化員工隊伍都是適應(yīng)市場變化的正常行為，但發(fā)生了“中天置業(yè)”老板卷客戶房款和定金逃走，則是非正常的行為，尤其是一個員工2000人、門店100多家的跨區(qū)域經(jīng)營的“大”公司，發(fā)生這樣的事件，就值得整個行業(yè)進行反思。

　　在陳勁松看來，中天事件之類的丑聞屢屢發(fā)生，與一些中介公司長期以來的“不務(wù)正業(yè)”有關(guān)。在一個成熟的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)中介機構(gòu)的角色往往是在二手房市場進行交易的撮合，并且只以房屋交易成交后的傭金收入和服務(wù)費作為唯一的收益來源，而在國內(nèi)，很多房產(chǎn)中介公司則直接參與買和賣的所謂“吞吐”業(yè)務(wù)，利用信息優(yōu)勢，低價從客戶手中買入，再高價賣出，這就是通常說的“吃差價”模式。更有甚者，很多房產(chǎn)中介公司看見樓市上漲，就直接攜資金入市，參與炒房。

　　這種“不務(wù)正業(yè)”的交易模式，都將面臨同一個問題，即，購房資金從哪里來？因此挪用客戶交易結(jié)算資金，甚至發(fā)生卷款走人的惡性事件也就在所難免。

　　問題模式

　　在2007年1月，建設(shè)部和央行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》之前，有關(guān)房產(chǎn)中介公司交易結(jié)算資金的監(jiān)管一直是個空白，基本上靠各個公司的自律。

　　然而事實證明，企業(yè)的自律行為往往不是很可靠。和眾多家電企業(yè)扎堆股市、樓市快賺錢的心理一樣，很多房產(chǎn)中介公司的老板開始走向投機。從企業(yè)自身來看，急功近利的經(jīng)營思路必然會使企業(yè)荒廢本身業(yè)務(wù)；從外部監(jiān)管環(huán)境來看，相關(guān)法律的缺失則使房產(chǎn)中介公司失去外部制約。

　　正是有鑒于此，早在2007年1月份，建設(shè)部和央行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》；針對房產(chǎn)中介行業(yè)普遍存在的“吃差價”行為，2007年10月31日，建設(shè)部正式發(fā)布了《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》，明令禁止房產(chǎn)中介“吃差價”。但頗具諷刺意味的是，就在2007年11月初，“中天事件”爆發(fā)。

　　關(guān)于“吃差價”的問題，正如一位業(yè)內(nèi)人士所言，“這是行業(yè)內(nèi)普遍存在的潛規(guī)則，而且已經(jīng)成為部分房產(chǎn)中介公司的主要收入來源，在短時間根除，難度很大”。

　　至于對結(jié)算資金賬戶的監(jiān)管，在陳勁松看來，還遠遠沒有落到實處，在實施過程中存在很多問題。“很多消費者并不完全知曉其購房款應(yīng)該在銀行開立監(jiān)管賬戶；此外，二手房交易非常分散，尤其是在臨時買賣合同階段(定金階段)，監(jiān)管部門(行業(yè)主管和銀行)也不可能像一手房那樣從網(wǎng)上下載合同，從而造成事實上的無法監(jiān)管。”陳勁松表示。

　　亟待創(chuàng)新

　　不僅如此，在北京中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍看來，以往房產(chǎn)中介企業(yè)的競爭，往往比拼的是房源信息的多少，而房源信息需要一定規(guī)模的門店數(shù)量的支撐。因此，中介公司跑馬圈地所需要的大量資金也成為一個問題，這也給很多中介公司挪用結(jié)算資金支付開鋪租金埋下隱患。

　　根據(jù)國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合發(fā)布，從2007年12月1日起實施的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》的有關(guān)規(guī)定，為了防止外資直接或通過中介炒房，外資進入二手房交易市場及房地產(chǎn)中介公司的途徑也將受到全面限制。在業(yè)內(nèi)人士看來，這就意味著房產(chǎn)中介企業(yè)擴張的對外融資渠道受到限制，挪用客戶結(jié)算資金的道德風險將進一步加劇。

　　對此，陳勁松表示：“房產(chǎn)中介行業(yè)必須清楚地認識到，任何可能導致客戶購房款被占用、挪用的所謂經(jīng)營模式，都已被證明是最危險的模式，早已被發(fā)達國家市場所淘汰。”胡景暉也建議，房產(chǎn)中介公司應(yīng)該做好主業(yè)，不斷豐富自己的業(yè)務(wù)種類，既做商品房交易，也做二手房的租賃，而一直以來，二手房租賃業(yè)務(wù)收入都非常穩(wěn)定；同時，在物業(yè)類型的選擇上也要豐富：不僅做高檔商品房，也做一般住宅。這樣就可以在很大程度上規(guī)避政策帶來的風險。

　　而我愛我家北京地區(qū)第一事業(yè)部總經(jīng)理王嫻的看法則更為深刻，她表示，以往單純依靠資本和規(guī)模的競爭，并不足以抵御市場和政策變化帶來的風險，房產(chǎn)中介企業(yè)要想取得更大的發(fā)展，必須通過創(chuàng)新和學習，尋找新的盈利點，而這也是企業(yè)形成核心競爭力的關(guān)鍵所在。