本報記者 陸 玲 北京報道

　　《華夏時報》：目前房企的資金鏈吃緊是什么造成的，是地產開發貸款的全線收縮嗎？

　　孫飛：因為自2006年以來，我國經濟出現偏快向過熱轉化的趨向，金融市場出現人民幣流動性過剩的情況，銀行的貸款沖動很大，雖然中央銀行連續提高存款準備金突破歷史最高點，但所有商業銀行甚至外資獨立法人銀行都突破了信貸指標，超規模放貸。

　　但2007年底均被叫停放貸，根據中央經濟工作會議精神，2008年實行從緊的貨幣政策，用來抑制商業銀行貸款規模的過快增長。

　　2007年，信貸規模已經超標了，實際上，信貸規模的絕對數量是一直在增長的。2007年全年，房地產A股和H股的融資總額在2000億元左右，而房地產單一及集合資金信托額度不到600億元人民幣。

　　由于在我國，PE(私募股權投資基金)及REITs(房地產投資信托資金)都缺少相關法律政策的支持，而資本市場門檻很高，所以直接融資只是杯水車薪。“一行獨大”的商業銀行壟斷了房企融資的主要路徑，這給金融和房地產市場帶來了很大的金融風險。

　　所以從整體上看，國家收縮銀根是正確的。我建議必須加快建設房地產直接融資市場，盡快建立以信托為主線，REITs為高端目標的國際化、多元化、資本化的房地產金融體系。

　　《華夏時報》：地產商對銀行的依存度有多大，這將對地產商產生怎樣的影響？

　　孫飛：房地產行業是個典型的資金密集型行業，地產商對銀行的依存非常非常大。2005年，地產商對銀行的金融依存度在99%左右，這兩年隨著市場經濟與金融市場的完善，2007年縮至95%左右，但總體還在90%以上。

　　所以一旦國家宏觀調控，銀根緊縮，地產商將面臨非常嚴重的不可避免的資金吃緊，這對很多地產商來說是個致命的打擊。特別是中小地產商，他們已經很難從銀行貸到錢。

　　《華夏時報》：為什么PE會盯上房地產企業？其市場空間是怎么樣的？

　　孫飛：就目前市場行情來看，對于PE的確是絕好的機遇。按照國際慣例，房地產直接融資市場應該可以占據半壁江山的地位。正因為有差距，就有巨大的空間，PE這個行業的高回報注定了其巨大的市場空間。也就是說在房地產直接融資市場中至少會有50%左右的空間會讓給PE。

　　《華夏時報》：私募是以什么方式介入這個行業的？中國的PE與國際PE相比還存在哪些差距？

　　孫飛：PE主要以股權投資方式進入房地產行業。細分的話，一種為直接股權投資，共擔風險，共享收益；另一種為優先股投資，尋求較高的固定回報，同時可能要求一定的抵押或擔保措施。

　　目前由于中國對外資私募還是持排斥的態度，而中國的PE還遠沒成體系或者氣候。與國際PE相比，中國的PE差距主要在于：資金規模有限，復合型金融人才匱乏，運作還不夠規范，缺乏政策法規的支持。

　　但由于市場經濟的內生需求以及資本的逐利性，未來會有越來越多的PE加入到房地產行業中來。