新年第一周個貸排隊開發商愁錢

　　信貸開閘難解樓市饑渴

　　本報記者 公培佳 北京報道

　　有沒有錢真的不一樣！

　　“只要信貸一開閘，我們就能拿到貸款，樓市就會重新吹起反攻號角，房價將迎來報復性反彈�！睆娜ツ晟钋镩_始就無錢可貸，饑渴了3個多月的開發商們紛紛“押寶”2008年第一季度。

　　市場也因此而動：領跌了1個多月的地產股在新年第一個交易日終于大漲，地產指數一周上漲3.67%。然而，這種市場反應很可能只是短線炒作，因為扎堆找錢的“紅眼”地產商面對的仍是銀行的“冷臉”。

　　1月3日，央行2008年度工作會議在京召開，強調總量上將更嚴格控制信貸。此前央行要求商業銀行以季度上報信貸指標，使得信貸即使在新年開閘后，也只會是細水長流。

　　“2008年銀行放貸會更重視資產泡沫風險的控制，尤其對個人房貸會更謹慎�！�中國銀行高級分析師譚雅玲對本報稱。

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇則透露，目前銀行信貸已基本定調，最近各銀行還要開年度會議，會后即會拿出具體從緊細則；開發商想趁信貸開閘一擁而上，大規模地拿到資金很難了。

　　不僅如此，2007年上市房企在資本市場大肆圈錢的一幕也難再現。據一家全國性商業銀行信貸部經理私下透露，此前被證監會辟謠的“叫停房企IPO”，實質上正嚴格執行。而一個月前碧桂園百億發債擱淺，顯示出樓市正“禍不單行”。

　　錢！錢！錢！

　　“依然沒戲�！眳擒娺B苦笑。

　　1月3日上午陽光明媚，北京西長安街一家建行營業廳內，吳軍連在“禁止吸煙”標識前的沙發上坐立不安，每隔幾分鐘就要到門外抽煙，卻往往是剛抽了半支就一把掐滅，然后進門等待。

　　兩年前，吳軍連放棄在山西經營的小煤礦來京炒房，陸續買進的十余套房子還未來得及出手就遭遇了2007年10月以來的樓市調整，做著發財夢的他此時卻看好了亞奧板塊的一個新盤項目，“以攻為守”卻在銀行貸款環節卡了殼。

　　“從去年11月就在銀行排上隊了，得到的答復一直是‘無錢可貸，再等等’，等到2008年1月信貸重新開閘。”令吳軍連傷心的是，這兩天信貸開閘了，他天天“泡”在銀行里依然沒戲，“再拿不到錢就只有放棄了”。他的許多同行已走了這條路。

　　公司白領杜小姐卻沒法放棄，2006年結婚時買的小一居原本還勉強住著，眼看年邁的父母要來同住，購置第二套房卻屢遭波折：“首付提高后要多準備好幾萬，銀行貸款卻還沒著落�！�

　　銀行貸款的初審回執早在兩個月前就拿到了，杜小姐攥在手里已像小學時的課本一樣破舊，“急也沒用，據說連買首房的都不容易貸到款”。

　　相比之下，北京大龍地產集團的老板石大龍的“事更大”：“200多號人等著吃飯呢！早期規劃完畢的地塊再貸不到錢延遲開工損失上億�。「�要命的是已占用的預售樓款還要吃官司！”

　　年前，資金就斷流的石大龍底氣十足：“等著吧！一開春款項就到位。”他那時很是相信樓市拐點不會到來，短暫的資金饑渴會迎來信貸開閘的春水。但令他失望至極的是，關系很鐵的銀行信貸部人員最近像集體失蹤了，打通電話也會避開話題。石大龍試著尋找其他銀行，結果是“涼透了心”。

　　如果上述還都是個案，記者采訪中了解到的一個“有意思”的例子則內涵豐富：不久前，大中電器賣給國美后，手里有了幾十億的張大中忽然受到了熱捧，登門的多是前來融資的地產商。

　　北京聯達地產總經理楊少峰稱，他最近忽然感覺經紀公司的業務好做多了，甚至不斷有新的開發商找上門尋求合作，“感覺他們非常缺錢”。

　　記者采訪多家銀行看到，新年兩個工作日內，個貸排隊人數明顯增多，貴賓理財室里也是人來人往。缺錢的來了，即便暫時不急缺錢的為了爭取主動也來了，尤其是貸款難的小企業；最終貸到款的并不比年前多。

　　如果2007年底銀行貸款額度用光無錢可貸還在情理之中，那進入新的一年，信貸面臨重新開閘，樓市依然感到融資困難，問題出在哪兒？

　　緊！緊！緊！

　　收緊二套房貸后，終于迎來信貸開閘了，問題是水并不多，還要慢慢流。

　　“貨幣政策從緊，央行窗口指導非常嚴格，已口頭表示新增貸款幅度不超過去年的15%�！鄙鲜鲢y行信貸部經理稱。

　　此觀點得到了譚雅玲、郭田勇等多位專家的證實。記者了解的具體數字則是12%、13%不等。未經證實的消息則稱，央行確定的2008年四大國有商業銀行的貸款額度中，工行、建行、農行與去年持平，中行反下降200億。

　　據了解，2008年總貸款額度由監管部門確定，然后分配給各家商業銀行，在總量控制前提下，投放比例還嚴格按季度劃分，分別約為總量的35%、30%、25%和10%。

　　“具體比例各銀行情況不同，會有所伸縮，但均會嚴控規模�！鄙鲜鲢y行信貸部經理透露，央行要求按季度上報，事實上并不排除各行內部按月度統計去執行，以免超標后受到央行行政重罰。

　　而在往年，早放早收益幾乎成了銀行的慣例，第一季度下來，會放出新增貸款量的一半，到三季度就基本用完了全年額度。如2007年新增貸款計劃3.6萬億，一季度放款1.42萬億，截至年度10月底，已累計近3.5萬億元。

　　據上述人士稱，各商業銀行均正報送2008年貸款發放具體計劃，在最近的銀行業年度大會后會拿出細則，而一季度貸款額度要到春節前后才會下來，目前敏感時刻誰都不敢“輕舉妄動”。

　　“這意味著，苦等信貸開閘的解渴者要失望了�！迸韶S理財首席經濟學家侯寧和郭田勇均認為，一是額度太少，二是控制投放比例，開發商一擁而上，只能是狼多肉少。

　　事實上還有更糟糕的，連中原地產董事總經理李文杰“額度有限依然會傾向于利潤回報高的地產項目”的樂觀，在既有政府改革又有奧運會的2008年的特殊年份，也失去了站住腳的基礎。

　　“2008年銀行放貸時會更重視資產泡沫的風險控制，其中對于房地產業貸款的針對性特別強，政策也更具體，尤其是個人房貸會更謹慎。”譚雅玲分析稱，奧運會前，大型建筑項目都要封頂。郭田勇的觀點是，重型板子會打在中小房企身上。

　　在此前央行一內部會議上，十余位行長級人士已達成了共識：2007年貸款規模超標，問題主要出在房地產貸款；2008年除了嚴控“兩高一資”，就是大砍地產信貸。

　　渴！渴！渴！

　　2008年樓市似乎注定要在沙漠中煎熬。

　　近5年來的統計數據顯示，國內融資結構依然以銀行貸款為主導，信貸占總融資額的比重基本都在80%以上。而房地產業作為資金密集型行業對信貸的需求從來都非常旺盛，一度整個行業平均負債率在70%以上，如今這扇門正越關越緊，那么還有沒有別的門敞開？

　　針對有觀點稱房地產企業利潤積累豐厚可用自有資金周轉，侯寧一語指出了癥結：“自有資金也是來自銀行。”

　　找楊少鋒借款的是吳軍連們，登張大中門融資的是石大龍們。更多的小開發商和炒房者還把地下錢莊列在了求助名單，金融脫媒的趨勢越來越明顯。

　　“都3、5分利了，能拆借的也要借啊！”石大龍曾經最羨慕的是大地產商可以上市到資本市場圈錢，直到聽說碧桂園發債沒批準，羨慕才在心里打了折扣，地產業的“達·芬奇密碼”也不靈了。

　　據統計，2007年，通過A股IPO集資的上市公司達到120家，募集資金額達4143億元；實施增發的企業有156家，增發募集資金總額達2712億元；再加上發行可轉債和企業債，資本市場募資已達近萬億元，其中大半收入了房企囊中。

　　隨后傳出“證監會已停辦房地產企業IPO”消息，盡管證監會馬上出來辟謠，但記者調查顯示，近段時間已鮮見有房地產IPO了。

　　上述銀行信貸部經理證實：“實際上的確已經停了。明著否認，暗中收緊，是監管者不想落下‘計劃經濟’的名聲。”

　　有地產商透露，證監會也接受IPO申報，但程序比以往更復雜，除常規程序外，發改委還要審核企業是否符合“70%以上90平方米以下”的強制性規定等等。

　　據悉，目前有十多家已上市房地產企業正排隊指望通過股市募集資金。無一例外的是，定向增發方案至今均未獲得證監會批準。正在此時又傳出“廣東十余家房企擬2008年赴港上市”消息。

　　侯寧提示，在美國次貸危機影響、樓市資金鏈緊張的情況下，今年要謹防借奧運會概念爆炒。

　　而依據楊少鋒的經驗，房地產業“禍不單行”，不明情況的地產商寄希望于信貸開閘路已走不通，多方融資也會愈發坎坷，倒不如學習萬科等大企業降價快速回款實際，“而整個房地產業也將由此開始大規模洗牌”。