作者：袁希(新浪網(wǎng)房產(chǎn)頻道)

　　2008中國(guó)人最關(guān)心的十大問(wèn)題：樓市會(huì)崩盤嗎

　　6票反對(duì)，3票贊成

　　◆三 毛：會(huì)，我們目前正在以光速逼近上個(gè)世紀(jì)的日本

　　◆李昌平：自從王石當(dāng)了叛徒，我開(kāi)始相信了

　　◆閭丘露薇：住宅的內(nèi)在需求還是很大，而且內(nèi)地資金還是很充足。

　　◆李 楊：不會(huì)，央行還會(huì)加息

　　◆阿 來(lái)：樓是建在地上的，地是各級(jí)政府的，只要政府要賣地，上面就會(huì)有樓以比森林還快的速度生長(zhǎng)

　　較權(quán)威答案：房?jī)r(jià)降或不降，不是一個(gè)問(wèn)題

　　海內(nèi)外媒體都在報(bào)道廣州樓市降了20%，仿佛這就是全國(guó)樓市大降價(jià)的前兆，要知道如果放在美國(guó)，房?jī)r(jià)如果突降20%，那一定是崩盤了。不過(guò)，一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此的痛心卻是另一番滋味，“廣州房?jī)r(jià)跌沒(méi)跌不重要，重要的是全國(guó)人民都知道廣州的房?jī)r(jià)跌了20%！”

　　繼王石在回答媒體采訪時(shí)承認(rèn)房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)之后，富力董事長(zhǎng)李思廉在接受記者采訪時(shí)坦承“廣州樓價(jià)早已超出承受力”。李思廉還說(shuō)：“我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)第一線，比媒體、政府有更深切的感受，我看廣州房地產(chǎn)業(yè)十幾年了，2007年廣州樓價(jià)漲得太多了。”萬(wàn)科與富力旗下的樓盤是本次廣州樓價(jià)下調(diào)的主力，這大略能為廣州2008年的樓市定下調(diào)。

　　王婆賣瓜，自賣自夸。不同的是，這次連王婆都在說(shuō)現(xiàn)在的瓜太貴了，但總還有人不相信，不愿意相信，或者不肯承認(rèn)。

　　影響房?jī)r(jià)的因素很多：供求關(guān)系、金融政策、物價(jià)指數(shù)、消費(fèi)者心態(tài)等都影響著房?jī)r(jià)的走勢(shì)，即使是用力挺房?jī)r(jià)不跌的挺房派最喜歡用的供求關(guān)系來(lái)看，先行降價(jià)的廣州樓市并非沒(méi)有較強(qiáng)的下調(diào)要求，這一點(diǎn)全國(guó)有些地方也相差不多。

　　住房的需求并非恒定不變的常量。不錯(cuò)，人人都需要住房；但為什么最需要住房的民工和低收入階層并不關(guān)心房?jī)r(jià)的變化？很簡(jiǎn)單，他們買不起，所以房?jī)r(jià)是5000還是50000對(duì)他來(lái)說(shuō)都是一樣的，真正關(guān)心房?jī)r(jià)的是有能力購(gòu)房的少數(shù)人，這就是住房的真正消費(fèi)者。三年前的住房需求就比現(xiàn)在少嗎？未必。隨著房?jī)r(jià)上漲而涌現(xiàn)出來(lái)的強(qiáng)勁需求，其實(shí)是房產(chǎn)增值帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，這卻正好不是所謂的“剛性需求”，而只是市場(chǎng)的“有效需求”。隨著房?jī)r(jià)的上漲，買得起房的人越來(lái)越少，消費(fèi)群體就變得越來(lái)越小，這使市場(chǎng)的有效需求下降，有效需求的下降直接導(dǎo)致了成交量的萎縮。同時(shí)，針對(duì)第二套房的金融政策提高首付和按揭利率，進(jìn)一步減少了真實(shí)需求，降低了通過(guò)炒樓而獲利的心理預(yù)期，財(cái)富效應(yīng)的突然消失，觸發(fā)了本輪的房?jī)r(jià)下調(diào)。

　　單單從需求的角度看，降價(jià)是目前市場(chǎng)中的有效需求銳減而導(dǎo)致的。降價(jià)不是誰(shuí)良心發(fā)現(xiàn)，也不是誰(shuí)想力挺房?jī)r(jià)就能挺住的。降價(jià)確實(shí)會(huì)減少利潤(rùn)，但不降價(jià)會(huì)造成資金回籠不暢，資金鏈緊張；越早降價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)越小，利潤(rùn)相對(duì)越大。

　　廣深兩地房?jī)r(jià)下跌會(huì)不會(huì)觸發(fā)全國(guó)的房?jī)r(jià)下跌？很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)此持觀望或否定的態(tài)度，理由是各地房?jī)r(jià)和供求情況各有不同，所以有人認(rèn)為這只是區(qū)域性或結(jié)構(gòu)性的下跌。正如物價(jià)上漲被描述為結(jié)構(gòu)性上漲一樣；但是，經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，物價(jià)上漲從來(lái)都是某一時(shí)期某些物價(jià)早漲比較明顯，而其他產(chǎn)品相對(duì)滯后，從總體上看卻是不同類型的生產(chǎn)資料和消費(fèi)物價(jià)輪番上漲，從而引發(fā)全面的物價(jià)上漲。因此，房?jī)r(jià)下跌同樣會(huì)表現(xiàn)為區(qū)域性或者階段性下跌，今天是廣深房?jī)r(jià)下跌，明天可能就是京滬。不過(guò)，崩盤這么聳人聽(tīng)聞的詞卻用不到，道理同樣是需求還有利潤(rùn)。

　　不過(guò)，降與不降，對(duì)于消費(fèi)者不是一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)如此之高，即使下降也沒(méi)幾個(gè)人買得起；但對(duì)于發(fā)展商而言，也許，就是生存還是毀滅的問(wèn)題。