本報(bào)記者 李忠峰

　　編者按：2007 年個人房貸市場，可以說是調(diào)控政策頻出，市場風(fēng)云變幻。在頻繁出臺的宏觀調(diào)控政策前，在“漫步云端”的高房價前，眾多的購房人努力找尋著自己的買房夢。面對即將到來的2008年，房貸市場又將為購房人展現(xiàn)何種畫卷？在這歲末交替之時，本期推出的這組稿件在回顧2007年房貸市場的同時，又對2008年房貸市場提出了九大猜想，也許就在這回顧與展望間，很多人的買房夢會逐漸清晰起來。

　　調(diào)控政策頻出，金融市場卷入“多事之秋”

　　2007年上半年股市一路“狂奔”，財(cái)富效應(yīng)使得越來越多從股市獲利的人群轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場。全民炒股的瘋狂舉動“攪熱”國內(nèi)金融市場的同時，也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場“高燒”不退。為了避免房地產(chǎn)金融市場出現(xiàn)過熱行為，國家出面“干預(yù)”通過加息、提高存款準(zhǔn)備金率等金融手段進(jìn)行房地產(chǎn)金融市場的調(diào)控，至此，吹響了宏觀調(diào)控“戰(zhàn)爭”全面爆發(fā)的號角。

　　2007 年央行屢次加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，如此密集的通過各種利率手段調(diào)控房地產(chǎn)金融市場也創(chuàng)下了各項(xiàng)歷史之最。所以，今年央行如此大的“動作”也著實(shí)讓專家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士、房貸消費(fèi)者等方方面面階層“咋舌”，同時也更加彰顯出政府決策層面的“良苦用心”。宏觀調(diào)控政策的頻繁出臺，也使得今年的個人房地產(chǎn)金融市場成為“多事之秋”。

　　CPI持續(xù)數(shù)月的不斷向上“攀爬”，加快了國家貨幣調(diào)控力度。 2007 年CPI 指數(shù)有如頑皮的孩童，國家一路宏觀調(diào)控，CPI指數(shù)卻依然照“漲”不誤。國內(nèi)CPI增長速度較快，金融數(shù)據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告中又不斷呈現(xiàn)出貸款猛增、存款大幅下降的態(tài)勢。在這種情況下，抑制國內(nèi)經(jīng)濟(jì)過熱和通脹也就想當(dāng)然的成為央行貨幣政策的首要調(diào)控目標(biāo)，從某種程度上來說，這也是加速國家政策出臺，加快貨幣調(diào)控力度的又一誘因。

　　從今年政府整體宏觀調(diào)控力度來看，無論是《政府工作報(bào)告》還是“十七大”，還是中央經(jīng)濟(jì)工作會議，都可以看出政府“保障住房、抑制投資、打擊投機(jī)、平抑房價”的決心以及“遏制金融增長高位加快的勢頭，切實(shí)防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱”的宏觀調(diào)控的決心。

　　房貸者承受“考驗(yàn)”，市場經(jīng)受“變化”，兩頭遇“圍堵”

　　后加息時代，消費(fèi)者更加“理性”貸款購房。一方面， 2007 年宏觀調(diào)控政策大量“涌”現(xiàn)出來后，面對加息打算貸款買房的人群產(chǎn)生遲疑，變得更為小心謹(jǐn)慎。另一方面，已經(jīng)貸款買房的人群中部分考慮到今年屢次加息效應(yīng)要在明年1月1日之后全面“爆發(fā)”，徘徊在“提前還貸”與“不提前還貸”之間，各持己見，猶豫不決。

　　“9·27”新政出臺后，由于各家商業(yè)銀行對二套房貸政策細(xì)節(jié)規(guī)定不一致，使得確有住房需求的房貸借款人選擇銀行貸款時顯得有些“無所適從”，不知選擇哪家銀行最為合適、能夠節(jié)省費(fèi)用支出。

　　12月11日，央行、銀監(jiān)聯(lián)合下發(fā)補(bǔ)充通知，明確統(tǒng)一了“第二套房貸”以家庭為單位�！�12·11” 新政的下發(fā)，使得在執(zhí)行層面“9·27” 政策的“透明度”更高，“精準(zhǔn)度”更強(qiáng)，“殺傷力”更大，可以充分看出政府在新一輪宏觀調(diào)控中貫徹“9·27” 政策，合理引導(dǎo)住房投資和消費(fèi)的決心和信心。

　　隨著政策的進(jìn)一步深入，為了更好的適合新的市場環(huán)境，房貸者開始慢慢接受新的政策，融入新的市場環(huán)境，貸款買房時也不再一成不變的使用普通方式貸款，而是在不影響自身生活質(zhì)量的情況下選擇省錢效果更好的還款方式，將自己的客觀經(jīng)濟(jì)條件和主觀需求有機(jī)結(jié)合起來。

　　宏觀調(diào)控過后，房地產(chǎn)個貸金融市場“風(fēng)云變幻”�！�9·27”新政及其補(bǔ)充通知無疑是2007年宏觀調(diào)控政策中最有力的一枚“重磅炸彈”。據(jù)北京個人房產(chǎn)金融服務(wù)專業(yè)機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”統(tǒng)計(jì)，新政下發(fā)后的2至3個月的時間里，房地產(chǎn)個貸金融市場交易量確實(shí)受到影響，交易類貸款產(chǎn)品同比下降18%左右；非交易貸款產(chǎn)品同比下降36%左右。首付增加、房貸緊縮，再加上房價上漲、“嚴(yán)打”非交易類融資貸款等因素導(dǎo)致房貸者交易意愿受抑制，造成交易量總體下滑趨勢。

　　交易類貸款、非交易類貸款交替上演，力搶市場“主角”。2007年北京個人房地產(chǎn)金融市場上半年與下半年的交易角色“轉(zhuǎn)換”較明顯，上半年股市“熱”炒“熟”了非交易類貸款業(yè)務(wù)；下半年金融政策緊縮，交易類貸款業(yè)務(wù)又唱“主角”，隨著個貸金融市場的變化，交易類貸款與非交易類貸款業(yè)務(wù)也在不同時間段上演著自己的拿手好戲。

　　內(nèi)、外資銀行“博弈大戲”拉開帷幕

　　隨著 WTO 的進(jìn)一步深入，今年下半年東亞、匯豐、花旗、渣打等外資銀行正式進(jìn)京，為北京的房貸消費(fèi)者們帶來了更多先進(jìn)的金融信貸理念和新產(chǎn)品，影響著人們對原本習(xí)以為常房貸方式的看法。雖然外資銀行試水北京對內(nèi)資銀行形成一定的壓力，但由于中國人傳統(tǒng)保守觀念“作祟”，房貸消費(fèi)者對于外資銀行的貸款服務(wù)、資金安全保障以及信譽(yù)度等尚處于“觀望期”。

　　從 2007 年的各大內(nèi)資銀行的業(yè)務(wù)重心來看，銀行更加側(cè)重于二手房市場的按揭業(yè)務(wù)。因?yàn)殡S著個人信貸市場的快速成長，房貸消費(fèi)者通過信貸方式來解決購房資金問題的意識逐步提升，某種意義上也刺激了銀行向二手房按揭貸款類業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)移。

　　2007 年，銀行之間的產(chǎn)品競爭達(dá)到了頂峰。擁有資本、品牌、技術(shù)優(yōu)勢的外資銀行參與國內(nèi)“房貸爭奪戰(zhàn)”后，使得北京各家內(nèi)資銀行也在更為積極的推廣自身房貸新產(chǎn)品�！皻馇蛸J”、“存抵款”、“循環(huán)貸”、“隨心還”、“萬能還貸”等房貸產(chǎn)品的不斷更新?lián)Q代，進(jìn)一步推動了個貸產(chǎn)品競爭的升級。

　　“9·27 ”房貸新政出臺后，內(nèi)外資銀行的“PK”大戰(zhàn)逐步升級。首先，各家商業(yè)銀行在如何認(rèn)定“第二套房”上出現(xiàn)了細(xì)節(jié)上的分歧；其次，內(nèi)資銀行與外資銀行在稅率上也存有較大的差異，比如外資銀行對于非交易類貸款同樣執(zhí)行優(yōu)惠利率，而內(nèi)資銀行嚴(yán)守基準(zhǔn)利率等；外資銀行對金融、理財(cái)產(chǎn)品的研發(fā)更為精細(xì)，客戶群定位更加準(zhǔn)確，內(nèi)資銀行相對有所欠缺等。雖然有些外資銀行的優(yōu)勢是內(nèi)資銀行所不及的，但是內(nèi)資銀行龐大、完善的網(wǎng)點(diǎn)以及長年積累的龐大客戶群則是外資銀行不可企及的有利資源優(yōu)勢。

　　個人房貸服務(wù)亦喜亦憂

　　2007 年，個人房貸市場化格局轉(zhuǎn)變加劇，品牌企業(yè)整合速度更快。隨著個人信貸市場的發(fā)展，政府宏觀調(diào)控的深入以及資金監(jiān)管力度的加強(qiáng)，個貸服務(wù)行業(yè)中也衍生出一批素質(zhì)較高的品牌企業(yè)，大大提高了房貸消費(fèi)者對個貸服務(wù)機(jī)構(gòu)的認(rèn)知，某種意義上提升了個貸服務(wù)行業(yè)的整體形象。

　　宏觀調(diào)控過后，品牌整合能力更強(qiáng)，加速市場格局轉(zhuǎn)變。今年國家多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策出臺后銀行放貸業(yè)務(wù)收緊，不少房貸借款人通過個貸服務(wù)機(jī)構(gòu)或擔(dān)保公司尋求幫助，從而奠定了個貸服務(wù)機(jī)構(gòu)的行業(yè)“地位”。

　　但是，讓人擔(dān)憂的是資金監(jiān)管力度不夠�！爸刑熘脴I(yè)事件”發(fā)生后，房貸消費(fèi)者對個貸服務(wù)行業(yè)“好感”有所下降。事情發(fā)生后部分房貸者開始質(zhì)疑個貸服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)性與從業(yè)資質(zhì)，對于個貸服務(wù)行業(yè)剛剛樹立起來的正面形象有所“打擊”。但從另一個角度來說，“中天事件”的發(fā)生也給政府監(jiān)管提出了新的要求，政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加大資金監(jiān)管的力度，推動行業(yè)的健康發(fā)展。

　　剛剛結(jié)束的 2007 年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“要實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的作用。”這也是10年來首次明確貨幣調(diào)控由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”。2008年，個人房地產(chǎn)金融市場又將為我們展現(xiàn)何種“畫卷”？