環球時報駐加拿大、英國、印度、日本特派特約記者 陶勇 紀雙城 任彥 林雪原 記者 張妮

　　臨近年底，火暴的中國房地產市場上不斷出現降溫的信號，北京、深圳、廣州、上海等大城市房價下跌，最能反映未來房產走勢的地產股暴跌，房地產市場的重量級人物王石日前也承認，珠三角區“樓市拐點確實已經出現了”。中國的房地產市場是否已經出現整體轉折，抑或是局部現象？在全世界范圍內，房價一直被看作是重要的經濟“晴雨表”之一，也是令世界很多國家頭疼的問題。究竟是什么因素促使房價的漲跌，中國又有哪些自身的特點？

　　中國房地產市場冬天已到？

　　引發房價拐點大討論的是近日國內媒體對中國幾大城市房價的相關報道：北京的新樓盤預售信息顯示，11月份新開樓盤45個，均價14966元/平方米，比10月份新樓盤開盤均價15324元/平方米下降358元；在上海，10月以后每周銷售面積相比高峰時期有所下降，基本維持在日均800套的平均水平，成交均價從最高時期的每平方米1萬多元下降到近期的8000多元；深圳二手房交易量10月份下降36.78%，二手房價格9月比8月下降47.09%；廣州最近一些新樓盤降價促銷……

　　這一系列數據讓中國樓市“拐點”若隱若現，中國社科院城市發展與環境研究中心教授李景國在接受《環球時報》記者采訪時表示，要判斷中國房市是否到了拐點，必須有足夠的數據支撐。拿北京來說，新房均價的下降并不能說明房價下跌，因為均價不等于實際價格。導致價格下降的原因有可能是11月開盤的項目多為五環外的遠郊項目，拉動整個均價下降，而10月的新房以市中心為主。這種價格上的下降屬于結構性降價并不是真的降價，不能就此斷定房價下跌。首都經濟貿易大學城市經濟系主任丁蕓認為，房價出現下降有可能是國家關于推出廉租房、限價房，提高首付，緊縮“銀根”等宏觀調控政策取得了一定成效。也可能是一些地區盲目開發高檔住宅，出現有價無市的局面，導致房價下降。

　　北京市華遠集團總裁任志強在接受《環球時報》記者采訪時表示，他不認為中國房地產市場出現了拐點，“近期一系列宏觀調控政策出臺后，市場與政策之間會有一個博弈的過程，會有人對市場持觀望態度”。他認為中國人對房子的需求不會變。李景國表示我國房價居高不下的主要原因還是供求關系決定的。我國人均耕地少，土地供應緊張。而且近幾年，城市化進程加快，越來越多的農村人口轉移到城市，但農村建設用地卻沒有以相應的速度轉移到城市，造成土地供應緊張。SOHO中國有限公司董事長潘石屹對記者說，過去10個月中最過熱的應該是土地價格。許多房地產公司特別是上市公司，為了迎合資本市場，瘋狂囤地，一些地方的土地價格甚至超過了周邊建成房子的房價，就是所謂“面粉比面包還貴”。這些被囤積的土地不能馬上變成市場上房子的供應量，使得市場上房子供應不足。

　　我國的住房市場化是從1998年開始的，到現在還不到10年時間。在市場化早期，廣西北海、海南一些地方出現過房價下跌的情況，這主要是由于地區的局部原因造成的。此后房價一直沒有下跌過。從1998年到2004年房價相對平穩，房價真正猛漲是從2005年到現在的幾年時間。在房價平穩時期，投機的利潤很少，房價上漲越快投機越多，更加推動了價格上漲。

　　在中國，還存在一些特殊問題，如福利分房實際上屬于住房保障的范疇，應該是低收入者享有的。福利分房對供求關系帶來了兩種影響，一方面擁有福利分房的人不買商品房，不進入市場，減少了房地產市場的需求。但另一方面，福利分房占用了土地，減少了土地供應。

　　房價暴漲暴跌也是世界難題

　　其實類似中國這樣，讓人摸不著拐點的房市，在世界上并不乏例子，加拿大房地產市場1980年駛入快車道，1980-1989年，在多倫多等大城市，標準房(33×122英尺獨立屋)價格平均上漲300%，人們爭先恐后地投身房地產和房地產經濟行業。但好景不長，隨著加拿大制造業的萎縮和經濟不景氣，加拿大樓市步入所謂“悲慘七年”，全國平均價格縮水1/3。但自1996年起，樓市重新振作，至今年5月，全國均價已突破30萬加元，創歷史新高，大溫哥華地區同期甚至創出711245加元的標準房天價。而一些城市由于有特殊因素，更是漲得一發不可收拾，如溫哥華因華裔移民大規模涌入和籌辦冬奧會提高房屋建造成本，石油城卡爾加里由于油價上漲導致就業機會大增，源源涌入的外地居民迅速抬高了樓市。如今那些預言拐點的輿論和學者紛紛改口，加拿大帝國商業銀行《世界市場預測》甚至預測，未來20年內加拿大房價還將翻番，大城市甚至漲得更多，也就是說，拐點根本遙遙無期。

　　回溯近20年，英國房市遭遇到了兩次重大“拐點”，它們不僅讓英國房價出現大跌，還牽動到相關經濟產業。第一次震蕩發生在1992年，記者的一位朋友，恰好這一年來英國定居。他曾經這樣回憶當年圣誕節的情景：英國房屋中介商們像圣誕老人一樣，逐家逐戶地敲門，不厭其煩地向人們推銷價格已經一降再降的房屋。另一方面，大量之前通過按揭貸款購買整棟房產的中產階級家庭開始節衣縮食來償還每月數千英鎊的貸款，不少家庭因為經濟不堪重負甚至解體，很多英國人至今回憶起1992年的冬天，還不寒而栗。但是當時保守黨政府仍然堅持央行基本利率維持在10%的高位不變，這不僅讓更多的房屋按揭者無力承擔每月的房屋還款，也讓按揭機構無法向新的購房者推銷房產，越來越多的房屋空置無法售出，這樣的僵局到了1992年末終于造成全國性房價大跌。據統計，英國的平均房價在1992年末已經縮水超過1/3。

　　時隔15年后，2007年的全球信貸危機釀成了英國房市近20年來的第二次危機。記者日前曾走訪英國最大房屋中介公司�？怂雇ㄔ谟�國高級公寓數量最高的切爾西區的分支機構。該機構銷售經理彼得斯通抱怨說，除了部分頂級高級公寓還維持在300萬英鎊的售價水平外，多數高級公寓已經不得不以八五折的價格促銷，即便如此青睞者還是寥寥無幾。此前很多購房者不惜用借貸還款購買的房屋再次抵押給銀行，用獲得的貸款繼續投資房屋市場。對于這種“寅吃卯糧”連環借貸帶來的潛在經濟危機，英國政府其實在2006年就已經有所意識。英國央行自2006年8月起先后五次提高基準利率，用持續增加的借貸成本不斷打擊人們的投資熱情，希望能夠促使英國的房地產市場逐漸降溫，但房價在2007年7月前一直保持強勁增長，直到美國出現次貸危機，參與資本運作頻繁的英國投資機構受牽連出現嚴重虧空，英國這個世紀的第一場房市危機才終于爆發。

　　記者在日本生活深刻體會到，日本人把擁有自己的房子當成一生中最大的夢想。有了幾百萬日元的儲蓄后，就開始打算購置房產，買房子對大多數日本人來說是一生一次的選擇，比對待婚姻還慎重。從1960年至1990年的30年里，日本六大都市區的地價上漲了56.1倍，年平均上漲14%以上，并帶動房價和其他房地產價格相應高漲。然而在20世紀90年代初，房地產市場泡沫經濟的崩潰導致了嚴重的銀行危機，通過金融渠道把整個國民經濟拖進低谷。中國人民銀行副行長劉士余日前表示，“應吸取美國次貸危機等教訓，防止房地產信貸增長過快催生房地產泡沫”。專家表示，如果國家宏觀調控能起到作用，使得房價回復到正常水平，就可以規避這樣的風險。房價大幅下降或大幅增長都不好。

　　如何讓房地產市場“軟著陸”

　　中國社會科學院近日發布的2008年《經濟藍皮書》指出，2008年我國房價上漲趨勢不可避免。央行貨幣政策委員會委員樊綱認為，中國房價會穩定在合理區間內，“國家對房產市場調控的結果，在于使房價的增長速度放慢，使房價實現平穩增長，即便出現小幅波動，也不會招致泡沫一下子破裂，整個房市的價格不會出現急劇下滑，或者活生生地一下子實現‘硬著陸’”。在國際上，所謂解決住房問題，指的是解決低收入者買不起房的問題。專家表示，政府一方面需要投資建廉租房對低收入者給予保障，一方面需要對房價進行控制。如果廉租房的數量太少，對于房價不會有明顯影響。只有達到一定規模才會對市場產生影響。

　　同為人口大國的印度，住房實行雙軌制，即商品房和公房，兩套體系相輔相成。隨著印度經濟的迅速發展，印度的商品房價格最近幾年一路上漲，漲幅甚至超過中國。如孟買稍微像樣點的高檔公寓樓平均賣到4000美元/平方米。就這樣還供不應求。新德里開發局官員拉維尼對《環球時報》記者說，印度政府為了讓每一個人都盡量有房住采取了許多措施，如在行政單位和事業單位工作的人員可以住單位的公房。很多人在工作第一年就可以住進單位提供的40多平方米的房子里。對于低收入者，政府提供廉價住房出售。此外，印度的大家庭生活方式也緩沖了住房的壓力。記者的一位朋友阿吉特亞在德里一家跨國公司工作，他的月收入在3萬盧比(1美元約合39盧比)。他聽說中國的年輕人多為房子所累時，很驚訝地記者說：“怎么會這樣呢？我們印度人很少為房子發愁�！庇浾吆髞淼桨⒓�特亞家實地“考察”了一下，發現在他父母不到80平方米的房子里竟然住著3個家庭7口人。在印度，大多數家庭都和阿吉特亞一樣，是三世同堂或者四世、五世同堂�！坝《鹊纳唐贩渴怯绣X人的選擇，或用于居住，或用于投資，其價格之所以一路走高，主要是因為供不應求，而不是炒房所致。印度房地產市場是印度經濟發展的真實反映，里面的泡沫不多�！毙碌吕镆患曳课葜薪榈慕浝砟驴耸矊Α董h球時報》記者說�！�