編首語：

　　又到了年底，又到了年終總結的時候。如果07年的房地產行業也做一個總結，那我想，除了仍在上漲的房價之外，還有一個關鍵詞是不能不提的，這個詞就是“保障”。2007年是“住房保障年”，居者有其屋的理想，在這一年，開始接近現實。《財富中國》12月特別策劃——“有其屋”。

　　有其屋(一)劉大媽的廉租房

　　劉大媽是個住房困難戶，用時髦的詞來說，屬于城市貧民。但她趕上了好時候，趕上了北京城的第三次住房體制改革。她搬進了新家，兩居室的新家，月租還不到130塊。

　　劉大媽現在住的地方，屬于北京市推出的第一批廉租房。在此之前，她一家三口就擠在一個30平米不到的小平房里過日子。

　　大媽告訴記者，他們以前的家，都是一個沙發拉出來晚上就睡，白天就坐著。有些跟他一樣的鄰居，一間屋子搭兩層床，就像二層樓似的。“房子都是破房子,下雨都漏，噼里啪啦的，在冬天里搬蜂窩煤，燒土暖氣，到這來了你看多暖和，這就好了，一步登天了。”

　　劉大媽的廉租房有55平米，兩室一廳，廚房廁所都齊備。新家的陳設仍是一個樸素的基調，但在劉大媽眼里，這已經非常滿足了。

　　劉大媽的新居屬于京城仁合廉租房小區，小區還有將近400戶鄰居。鄰居的情況，跟劉大媽一家大同小異，廉租戶們都經歷了審核和搖號的雙重考驗。小區物業公司的石主任告訴記者，在這里住的，都是無房戶和低保戶，這些人里邊包括優撫，就是軍烈屬、軍殘，還有勞模，當然還有一部分低保戶。這個廉租房小區屬于商品房的配建，它地處東二環，算得上絕對的黃金地段。小區擁有和普通商品房一樣的綠地、車棚、防盜門等設施，環境干凈整潔。一墻之外就是商品房的社區，均價已經上了一萬四。

　　小區是兩個組團，一個是商品房，一個廉租房，廉租房是400戶，商品房是468戶。整個面積是96000多平方米，廉租房3.3萬，商品房是62000多平米。

　　仁合廉租房小區是目前北京市唯一的廉租房小區。租金是按面積計算的，一平米2塊4。劉大媽的房子55平米，算起來月租還不到130塊。對這家人來說，廉租房，就是幸福的代名詞。

　　按照北京市的標準，家庭成員的平均年收入在6960元以下才能申請廉租房。數據顯示，現在我國低保住房困難戶有400萬戶，若加上低收入住房困難家庭，這一數字將達到1000萬戶。像劉大媽這樣能住上廉租房的，顯然只是少數中的少數，但這畢竟是現實中的故事，它讓居者有其屋的理想不再遙不可及。2007年，北京在建的廉租房面積有30萬平米，這意味著又有五千多戶貧困家庭可以住進廉租房。

　　小貼士:什么是廉租房?

　　廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。

　　有其屋(二)經濟適用房實行新政

　　和廉租房相比，經濟適用房更為現實，發展的速度更快。在2007年，經濟適用房的定義有所改變，限制更多，要求更嚴，這對被住房問題困擾的弱勢人群不啻一大福音。

　　12月1日，建設部等七部委聯合出臺了一個《經濟適用房住房管理辦法》；12月12日，經濟適用房申請、審核及配售的管理辦法也付諸實施。記者在北京市保障性住房申購中心看到，發放申請表的窗口和咨詢臺依然人滿為患，但已沒了年輕人的身影。

　　新的管理辦法提高了經濟適用房的申購標準，在年齡上要求辦理經濟適用房審批表資格的人，如果單身，得年滿30周歲，這就控制了很大一批人群。

　　在新辦法實施之前，鉆制度空子的情況并不少見。新辦法除了在年齡方面做出限制，在選拔程序上也有了更為合理的安排。

　　我愛我家北京公司副總經理胡景暉告訴記者，新標準規定，購買經濟適用房，要經過申請、審核、公示、輪候，這樣四個程序，也就是在北京市具體的來講就叫“三審兩公示”。

　　新政出臺不久，目前還很難找出得到審批資格的購房者，但這個政策對二手經濟適用房的影響已經顯現出來。記者從北京一家房產中介公司了解到，該《辦法》出臺后的時間里，天通苑、回龍觀、西三旗等經濟適用房集中區域實現客戶咨詢率和房源掛牌量雙增。

　　記者在天通苑采訪得知，在2004年以前，小區不少經濟適用房的戶型都超過了100平米，甚至有150平米以上的復式結構，而最初的房價不過2650元每平米。市民反映，拿到這類房子的戶主根本就不是住房困難戶。新政策就堵住了這一漏洞，經濟適用房的面積被限制在60平米以內，這就意味著，更多真正有住房困難的家庭將有機會住進經濟適用房。

　　有其屋(三)保障性住房撬動樓市

　　2007年，北京有30萬平米廉租房和200萬平米經濟適用房在建，這個量對北京房地產市場意味著什么？它會不會對持續上揚的房價起到一個拉低的作用？

　　“我們看到從6月份以來房價突飛猛進在上漲，這個不光是主管部門頭疼，連我們這些房地產專家都頭疼。”

　　孟曉蘇，中國房地產業協會副會長，中房集團理事長。談到保障性住房，他是最權威的專家。在經濟適用房的領域，中房集團可算頭牌。在孟曉蘇看來，保障性住房制度的推進，對緊繃的房價肯定會起到一個緩沖作用。他認為，保障性住房可以有效地平抑過快上漲的房價，但它的那個平抑能力，并不降低這些中高價位房屋本身的增值能力，而只是因為結構性原因造成了這個社會平均房價的降低。

　　廉租房、經濟適用房政策“落地”，對平抑房價過快增長會有作用，關鍵還是量的問題。有人做了統計，廉租房的供給每增加5%，就會迫使平均房價下降3%-4%。

　　我愛我家北京公司副總經理胡景暉說，北京市今年開工的經濟適用房是兩百萬平米左右，廉租房是30萬平米左右，和雙限房相比雖然量少了一點，但今年主要是制度建設的年度，明年后年應該在廉租房和經濟適用房的量上，特別是開工面積上會大大提高。

　　2007年廉租房和經濟適用房的開工面積都創下新高，但總量仍然有限。按中介機構的預測，今年保障性住房市場主要是制度完善，明后兩年將出現大量開工，隨著保障性住房總量的迅速擴張，對房價的拉低作用也會更為明顯。

　　我國的廉租房向來是由政府財政補貼的，需要大量的資金投入。但政府能馬上用于這一塊的投入畢竟有限，這就造成廉租房的發展遠遠落后于經濟適用房的發展。

　　有其屋(四)孟曉蘇的廉租房REITS

　　孟曉蘇，是國內房地產行業最權威的專家之一，在保障性住房理論方面有過重要貢獻。他現在還是中房集團的理事長，心思卻都集中在一個叫REITS的東西上面。孟曉蘇說，發展保障性住房，這個REITS就是關鍵中的關鍵。

　　“現在大家都重視廉租房了，那么建廉租房的錢哪兒來呢？” 孟曉蘇這一問， 就問到住房困難戶的心坎上了。

　　用財政的錢，這是毫無疑問的，今后用財政的錢，仍然將是最主要的。因為窮人的房屋應該由政府來承擔。那么另一方面，即便國家拿出錢來，地方政府拿出錢來，恐怕資金還不夠，還是要想辦法。

　　孟曉蘇給出了他的解決方案——REITS。所謂REITS，就是地產信托基金。從今年8月份開始，孟曉蘇就放出話來，他要自己籌備一只廉租房的REITS。他很自信，有政府的財政補貼撐腰，做廉租房也會有很好的回報，肯定會有人愿意投資他的REITS。

　　他的理由是，廉租房雖然租金低，但是第一，它的土地是劃撥的，土地不要錢，只需要建安成本；第二，建安成本目前相對也低；第三，政府還要對租戶有一定的補貼；第四，當它被REITS收購的時候，政府還可以有一部分的折讓。那么這幾個因素加起來，就使得廉租房能夠有比較好的回報率，如果能達到發行REITS的標準，比如7%，那么用它來發行REITS是比較穩定的。

　　按照孟曉蘇的構想，發行廉租房的REITS，不僅可以解決建房的資金，還能給投資者提供一個高品質的投資產品，實在是兩全其美。

　　聯華國際信托投資公司總裁李曉東向記者透露，從一開始爭論還比較明顯，發展到現在，大家對在中國推出REITS的必要性，已經沒什么爭議了。現在這個階段已經轉入技術型層面的工作，包括監管法規的建立、完善。還有一些在REITS推出過程中，有些技術環節問題，還有些政策性扶持政策等等。

　　目前REITs產品的研發，主要由中國證監會和上海期貨交易所聯合組成的研究小組負責。在此前，由銀監會主導進行的《房地產投資信托管理辦法》也基本完成征求意見。據悉，首只上市交易的REITs，將采用聯華信托設計的方案作為藍本。雖然這只REITs跟廉租房沒什么關系，但對于住房困難戶而言，這個消息仍然意味深長，這意味著孟曉蘇構想的廉租房REITs，已經開始接入現實了。

　　有其屋(五)多層次的保障

　　8月初,《中國青年報》曾做過一個調查，結果59.8%的人表示，其實受高房價影響最大的是中等收入者，而不是低收入者。低收入者需要保障，那中等收入者就不需要保障了么？

　　有這么兩類人，被稱作是住房保障制度保障之外的“夾心層”：一類是收入水平略高于最低生活保障線，但往下拿不到廉租房資格，往上又買不起經濟適用房的；另一類是買不起商品房，但又沒資格購買經濟適用房的。廉租房和經濟適用房范圍擴大之后，第一類夾心層的困難正逐漸緩解，第二類夾心層的難題卻日益突出。

　　建設部政策研究中心主任陳淮在近期表示：“有些人說夾心層，中等收入者階層住房保障的陽光沒照到他們身上是不準確的，至少是非常片面的，恰好是這個階層享受了住房保障體系多重政策的交叉覆蓋。”

　　陳淮把我國住房保障體系大約分成四個層次：第一是救濟救助型的,不要錢,或者基本不要錢。第二是援助型的,你的能力不夠,政府給予援助,十成能力中,九成缺一成,或者一成缺九成,都在其中。第三是互助性的政策公積金。第四是自助性的政策,國家還在探索這個品種的普遍性,比如住宅銀行,你自愿開一個住房賬戶,把錢存到里面,政府給予一定的政策,但這個賬戶只能用于改善住房。

　　陳淮說，我們現在的公職人員，包括企業員工，按照國家規定，都要發放住房補貼。只不過有些企業沒有完全貫徹，但是公職人員是貫徹的。沒有享受住房的人，他們在工資之外，每個月都有1000余元的住房補貼，這個補貼相當于政府貼租、貼息。

　　他還強調,政策規定今后的土地出讓金中,70%要用于廉租房、經濟適用房、兩限房和小戶型房四種房屋的建設。在這之上,還有公積金這樣一個功能強大的住房保障方式。問題在于,這個思路和它的實現之間還有差距,比如公積金覆蓋范圍還不充分,只有不到1/3的雇主給雇員建立了公積金賬戶。這些問題目前還有待解決,但不能說是政府沒有照顧到住房夾心層。

　　有其屋系列報道到就到這里了，因為容量的關系，我們無法對保障性住房的問題做一個全景式的掃描。即便如此，這五期報道也讓我們直觀地感受到，政府也好，社會也好，對保障性住房問題都是越來越重視，解決方式也越來越多樣化，居者有其屋的理想，正一步一步接入現實。