PE趁勢入場做股東

　　本報記者 陶盈舟 北京報道

　　山雨欲來風滿樓。

　　曾經風光無限的地產商們似乎不能對樓市拐點論無動于衷。12月4日，名不見經傳的方圓地產高調宣布獲得新加坡私募基金一筆高達20.37億人民幣的戰略投資，作為方圓地產IPO前的募資，這筆資金占到了其總募資額度的80%。

　　無獨有偶，曾開發過“星河灣”等知名地產項目的宏宇集團也宣布在IPO前獲得了一筆來自境外的私募基金投資。據悉，香港地產界的三巨頭和記黃埔、新鴻基地產、恒基地產屆時將以宏宇集團戰略股東的面貌出現。

　　地產商急于上市擴充資本的目的顯而易見。

　　盡管融資渠道一度被銀行堵死，但對地產商來說似乎有了更好的方式，那就是通過私募基金獲得更多的支持。“房地產行業的高額利潤是吸引私募基金大量進入的原因，畢竟資本的特點就是逐利。”中國企業海外發展中心首席經濟學家孫飛在接受《華夏時報》記者采訪時指出，隨著海外私募基金深入中國房地產市場，資產及股權收購正逐漸取代聯合開發和獨立開發成為外資私募基金投資中國房地產市場的主要方式。

　　變局中的地產

　　新一輪的房地產調控可謂來勢洶洶。

　　10月30日，北京銀監局宣布，包括四大國有商業銀行在內的所有商業銀行均不允許向未封頂的樓盤發放按揭貸款，開發商融資的又一條渠道被封死。

　　然而“禍不單行”，中國人民銀行副行長劉士余近日又公開表示要堅決取消未經批轉、擅自開辦的轉按揭、加按揭貸款，不得發放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款，不得發放“假按揭”貸款。

　　“在經濟上行、房價持續上漲的環境下，住房信貸規模極易放大，且信貸資金大多用于購買多套住房或進入股市。”劉士余表示，因為這增加了銀行潛在風險，加劇了房地產和股市泡沫成分。

　　現實的情況是，不少的房地產企業由于資金斷鏈不得不四處籌集資金。“現在不少地產公司都通過私募基金融資，特別是一些規模小、實力弱的地產公司，想從銀行那里貸到錢太困難了。”某地產公司一高管告訴記者，“盡管現在政策調控力度比較大，但是不能否認地產仍然是一個高回報的行業，這也是為什么大量的私募基金會盯上地產企業的原因。”

　　孫飛告訴記者，目前國內地產商的利潤一般都在100%到500%之間，而開發商通過自有資金獲取利潤通常在200%至300%，“動輒翻幾倍的回報，私募怎么可能不盯上”。

　　“私募基金都是逐利而來，尤其是外資，進入中國之后還可以享受人民幣升值帶來的回報，何樂而不為呢？”資深投資人士鐘魯川告訴記者，“但是一旦人民幣停止升值或者國內房地產價格整體出現明顯拐點，這些基金也難逃虧損的命運。”實際上，近期剛剛獲得私募基金投資的方圓地產此前也曾面臨資金緊張的局面，在決定通過私募基金進行融資的同時，曾被擱置的上市計劃才重被提及。

　　“現在正是地產企業進行洗牌的時候，未來將是地產企業兩極分化的局面，實力強的地產公司將更強，而小的地產公司則可能干脆關門”，上述地產人士說，“選擇這個時候上市，一是借此壯大自己的實力避免被淘汰，二是分享了股市繁榮帶來的成果。”

　　私募趁機入場

　　高回報誘發的吸引力是驚人的。

　　2005年時，外資就開始大舉進入房地產金融領域。當年年底，兩只國內概念房地產基金領匯基金和越秀房地產基金打開了大陸房地產在香港上市的大門。

　　事實上，外資私募基金覬覦中國房地產市場早已不再新鮮。

　　“外資私募基金早期主要通過與國內地產公司合作成立項目公司搞聯合開發或是獨立開發項目，”孫飛告訴記者，“隨著地產業的發展，目前不少外資私募基金通過參股或控股的方式進入中國房地產市場，對外資私募基金來說，完全控股就意味著共擔風險，共享收益，但是通常這種方式獲得的收益比較高，穩定在100%至200%。”

　　鐘魯川則告訴記者，一些房地產企業在轉而尋求私募基金融資度過困難時期的同時，需要用土地或者其他資產抵押，高息借款，“年利率一般在15%至25%之間，完成項目后再先后歸還利息和本金”。受到利益的驅使，雷曼兄弟、德國房地產投資銀行、美國凱雷、荷蘭Rodamco、華平基金等眾多海外基金都紛紛將目光轉向了中國。摩根士丹利房地產基金曾先后參與投資了上海復地、順馳中國以及金地集團等一系列知名地產公司。2006年更是外資私募基金投資國內房地產市場集中的一年。如1月29日，美國私募投資基金華平投資宣布入股上海中凱房地產開發管理有限公司，持有其25%的股份；10月，美國艾威基金(Avenue Capital)向房地產經紀公司21世紀中國不動產投資5200萬美元等。

　　對此，華平合伙人、亞太地區房地產投資總裁Philip Mintz曾直言不諱“房地產也是華平最感興趣的投資領域之一”。

　　然而這樣的情況沒有持續多久，2006年國家六部委聯合發文限制外資炒房，文中規定外資投資房地產必須在境內設立公司，并適用33%的企業所得稅，而不是營業額15%的留滯稅。“盡管現在投資國內房地產的收益大打折扣，但并不意味著外資就此止步，事實上，投資該行業的私募基金仍以外資為主，”上述匿名的地產公司人士介紹，“應該注意的是國內也有不少金融機構以及投資者開始組建房地產的私募基金，而這樣的基金投資的回報率保守地說也在20%以上。”

　　今年以來，新加坡騰飛集團、嘉德集團、CBL(美國房地產投資信托零售商)、南豐集團等先后布局中國地產投資。新加坡騰飛集團成立了兩只總額約合70億元人民幣的私募基金——騰飛中國工業園/產業園基金和騰飛中國商業地產基金用于投資中國的地產項目。而另一新加坡著名公司——嘉德集團表示將設立兩個總值18億新元的私募基金，投向零售房地產。

　　“2001年至今，南豐集團在內地房地產的總投資額約10億美元。”香港南豐中國發展有限公司董事麥耀祖表示，“南豐集團未來將有過百億人民幣的地產資金進入內地。”

　　“無論外資是否進入，中國的地產私募基金都需要向國際私募基金看齊，規模化和規范化，”孫飛說，“能否抓住機會，還要看未來中外私募基金的表現。”