今年兩限房用地成交了9宗共162.97公頃，規劃建筑面積315.76萬平方米，超額完成了今年建設兩限房300萬平方米的供應計劃。

　　年度總結

　　2007年的土地市場一片繁榮。

　　限價地高調亮相，并出色完成出讓計劃；經濟適用房土地招標出讓，讓購買者看到了希望。

　　雖然這一年以來，住宅性質用地仍舊以招標出讓為主，但拿地心切的開發商還是開出了巨高的價碼，因此時不時出現天價地塊。

　　有天價拿地的，也有天價地被拋棄的，年底推出的“住宅地王”因其面積太大、總價太高被開發商“冷落”。

　　市場就是這樣，符合規律才能發展。

　　搶了一年的地，開發商們開始算經濟賬了。

　　截至11月底，北京土地招拍掛出讓市場供應土地1041.88公頃，完成計劃的62%，市國土局相關負責人表示年底將供應700多公頃商品房用地，如能順利完成則可能今年商品房用地供應超過計劃供應量。從土地成交價格來看，最高樓面價達到13788元/平米，北京市城八區商品房樓面地價的成交均價為5821.89元/平方米，比去年增長了25.55%。

　　保障性住房供地超任務完成

　　1—11月，北京土地招拍掛市場共成交土地644.09公頃，成交土地規劃建筑面積877.65萬平方米，較2006年同期增長了27.38%。

　　從北京土地整理儲備中心公布的成交紀錄來看，今年成交土地64宗，比去年減少了9宗，但規模增加了188.65萬平方米，有四塊居住用地超過了50萬平方米，而去年成交土地的最大規模才46萬平方米。住宅性質用地一共成交40宗，出讓土地591.8公頃，比去年增加了8.32%。

　　值得一提的是，今年兩限房用地成交了9宗共162.97公頃，規劃建筑面積315.76萬平方米，超額完成了今年建設兩限房300萬平方米的供應計劃。

　　郊區為土地供應主要陣地

　　從本年度1—11月成交土地的環線分布看，五環內的建設用地越來越少，成交面積只有總量的兩成。土地供應繼續向五環外傾斜，今年接近六成土地成交位于五環六環之間，五環外以及遠郊區縣所占的比例已經高達土地市場總體成交面積的79.7%。

　　在八大城區中，作為住宅市場供應的高房價區域及需求的熱點區域，朝陽區的土地市場最為各方關注，中原地產統計數據顯示，今年朝陽區土地成交規模占總成交規模的16.34%，仍然領先于其他區域。今年昌平區的土地成交規模僅次于朝陽，海淀、豐臺以及順義、通州新城等區域也有大量建設用地上市。

　　最高樓面價達到13788元/平米

　　今年以來，高價地頻繁出現成為了北京土地市場一個突出特點。

　　今年土地成交總價最高的是北京萬科拿下的朝陽區西大望路27號地，這個規劃建筑面積近15萬平米的地塊，總成交價達到17億元，樓面價為11379元/平米。樓面地價最高的則屬金融街控股中標的朝陽區大屯路224號地，規劃建筑面積6萬多平米，樓面成交價達到13788元/平方米。此外，成交樓面價過萬的還有海淀區科學院南路6號綜合樓地。

　　本報記者 張學冬

　　“今年高價拿地情況令人擔憂”

　　新京報：今年北京土地市場屢屢拍出高價地塊，這種地價節節攀升的現象是否正常？

　　顧云昌(中國房地產協會秘書長)：現在還不好斷論“是否正�！被颉笆欠窭硇浴保�但是有一點，就是今年多次出現地價高過房價即“面粉”貴過“面包”的情況，這是令我們覺得擔憂的�，F在一些開發商也意識到這個問題，不希望地價這樣節節攀升。

　　新京報：今年地價大漲的原因主要是什么？

　　顧云昌：原因是多方面的，主要還是供應相對不足，北京已經連續三年未完成土地供應計劃，今年整體看來，供應與需求相比的話也還是偏緊的。土地供不應求，開發商為了找“米”下鍋，自然會對一些地塊進行爭搶，加上有些開發商對未來的預期過于樂觀，所以地價就被“抬”上去了。不僅北京是這樣，全國各地都有這種情況。

　　新京報：出現了地價高于房價，是不是有很大風險？

　　顧云昌：風險肯定是有。我覺得現在已經到了我們應該“冷靜思考”的階段了，地價這么高，未來幾年房價將賣到多少，老百姓能不能承受，其實現在不少開發商心里也沒底。最近一段時間，已經開始在爭論“拐點”，未來的市場怎樣我們都很難預料，這對于地方政府和高價拿地的開發商來說，會是一場嚴峻的考驗。

　　本報記者　楊娟娟

　　依然“價高者得”？

　　北四環東路73號地塊：年初被遠洋地產以17.8億元的價格獲得。同時參與本次地塊投標的還有首創置業，由萬科企業、華潤置業和冠德企業組成的投標聯合體，華遠地產，以及該地塊的一級開發商金隅嘉業。

　　遠洋的競標價格是五家投標者中最高的，這讓許多人感覺有些意外。因為從去年底廣渠路36號及四惠東地塊的招標結果來看，能否執行“限套型、限房價”的政策，已成為開發商能否中標的關鍵。有業內人士分析指出，北京市政府正試圖通過土地招標的新規則，在實現中央房地產調控要求和保證地方土地收益之間取得平衡。

　　“我們的報價最高非常偶然，僅比華遠、金隅報價高出0.3億元。以此前幾塊土地招標的經驗來看，中標與否還要看評審團的‘綜合評價’�！边h洋地產有關人士表示。

　　8宗土地“紅牌罰下”

　　11月23日，北京市國土局撤銷了8宗項目用地直接入市交易資格。這是北京市今年7月推出土地交易市場直接入市項目紅黃牌制度后，首批被“紅牌”撤銷的項目。

　　據了解，8宗土地分別位于海淀、朝陽、密云、豐臺等地區，包括住宅用地和公建用地。這些土地多屬于未在規定時間完成地上拆遷、達到上市交易條件，或者規劃意見書超過有效期。這些被亮“紅牌”的項目用地將全部納入土地一級開發或收購儲備體系。

　　市國土局表示，此舉是為了督促項目用地盡快上市，杜絕企業變相囤地行為。

　　知名公司上演爭奪戰

　　3月30日，北京首批限價房地塊正式亮相：西三旗北京輪胎廠、石景山金頂街、豐臺花鄉造甲村三個限價房地塊發布招標公告，最高限價6800元/平方米，總建筑面積113萬平方米。分別由住總、首鋼、鴻基世業獲得；6月15日，清河小營、紅獅涂料廠地塊(東鐵匠營38號地)第二批限價房的招標公告發布，最高限價6600元/平方米，總建筑面積近30萬平米，由金隅嘉業和萬科公司獲得；7月2日，第三批限價房地塊常營鄉限價地塊招標文件發布，總建筑面積101萬平方米，銷售限價為每平方米5900元，分別由保利、北辰、富力地產獲得；9月13日，通州區半壁店大街地塊第四批限價地地塊標書開始出售，總建筑面積53萬平方米，是首塊位于新城的限價地，4800元/平方米的銷售限價創下了北京兩限房的最低價。

　　至此，北京市已完成本年度推出300萬平方米限價房地塊的任務。值得注意的是，限價房地塊吸引了眾多知名地產公司及上市公司爭奪，業內認為土地資源緊缺導致只要有利潤空間，開發商就會參與限價房建設。

　　開發商“缺土”表現無遺

　　10月24日，通州區玉橋西里地塊開標，吸引了遠洋地產、北京新華聯偉業、哈爾濱世茂濱江、北京東亞新華等11家全國知名地產公司投標。

　　資料顯示，玉橋西里地塊屬于今年出讓的住宅用地中相對較遠的地塊之一，位于通州區梨園鎮和永順鎮，土地性質為居住用地，土地面積為5.4萬平米，規劃建筑面積為13.8萬平米，初步計算，該地塊的容積率在2.5左右，主要開發中高層板樓。

　　參與本次土地招標的11家地塊公司有2家上市地產公司背景，其余的則均為北京或其他城市的知名地產開發企業。招標顯示，共有6家地產公司的投標價格超過招標底價，其中投標最高的為北京五河地產和遠洋地產有限公司聯合體，投標價格為7億元，超過投標底價3.05億，最終該聯合體中標，樓面地價5050元/平米，業內預測未來住宅銷售價格至少將達10000元/平米，而目前通州普通住宅的銷售價格約在6500—7000元/平米。

　　無獨有偶，12月17日，規劃面積約29萬平米的門頭溝新城馮村地區(一期)居住項目用地舉行現場競價，經過285輪競價，最終由華潤置地(武漢)以15億元競得，高出掛牌出讓起始價0.57億元，樓面價約5172元/平方米。與此同時，規劃面積為17萬平米的房山廣陽家園A、B區(D、E地塊)居住項目，經過165輪競價，最終由中鐵地產以高出該地塊掛牌起始價2.33億元5億元的價格———7.23億元競得，樓面價約4253元/平方米。

　　業內人士指出，郊區地塊出現如此激烈的競爭，開發商對土地資源的饑渴表現無遺，他們對土地的爭奪已開始擴展到郊區。

　　小開發商熱捧低總價地

　　4月初，位于豐臺區東鐵營橫七條的一微型地塊，竟然吸引多家開發商參與競價，共有40多家公司購買了該地塊標書，參加競買報價的有22家公司，取得現場競買資格的有20家，成為今年公開出讓地塊中又一塊被開發商熱捧的地塊。

　　該地塊位于北京南三環邊，其中建設用地面積為1900平方米，規劃建筑面積僅為4750平方米，土地性質為居住用地，掛牌起始價為1051.25萬元。按照“90/70”政策，該地塊可以開發一棟50套左右90平米的住宅。該地塊所處的位置相對不錯，尤其是該地塊由北京土地整理儲備中心進行整理，摘牌后開發商可以直接進行開發，對于中小開發商頗具吸引力。

　　最終，北京運石建龍房地產開發有限責任公司以3205萬的價格摘走了豐臺區東鐵營橫七條44號院。而這塊起始掛牌價為1051.25萬元的地塊，按成交價格計算，樓面價格達到了6740元/平米，讓此次參加競價的其他19家開發商咋舌不已。

　　本報記者 張曉玲 實習生 霍甍

　　明年實行貨幣緊縮政策；開發商對北京房價未來走勢心里沒底

　　僅倆開發商參投“北京住宅地王”

　　“地王流標確實有些意外。不過細想也是情理之中。”一位現場的開發商如此感嘆。12月15日，北京土地整理儲備中心有關負責人宣布，朝陽區來廣營鄉清河營村1號地投標開發商僅有兩家，按照土地招標的相關規定，招標出讓的土地必須達到3家以上的開發商投標，今年公開招標出讓體量最大的住宅性質用地流標。

　　朝陽區來廣營鄉清河營村1號地流標因其所處的時間節點敏感，成為北京業內廣泛關注的地塊。同樣不久前，廣州公開出讓的幾塊土地也問津者少，業內普遍認為，開發商對房價走勢的心理預期發生變化，不再敢輕易拿地。

　　現場：眾多知名房企捧場，大體量土地流標

　　12月15日上午，北京土地整理儲備中心二樓的一間會議室里擠滿了人，這是今年該中心土地開標開發商來得最多的一次，朝陽區來廣營鄉清河營村1-4號地塊及中關村一地塊共5塊土地將在此現場開標。由于以上5地塊區域位置和土地面積均不錯，吸引了大量的開發商關注。曾有消息說龍湖地產、華遠地產、SOHO中國及國華置業等多家開發商參與了投標，而現場除SOHO中國董事長潘石屹比較熟悉外，暫時還不清楚究竟哪些開發商參與了投標，大家只是靜靜地等待著。

　　9時，北京土地整理儲備中心有關負責人宣布5塊土地開標正式開始。記者從現場獲悉，此次參與投標的開發商除了上述的傳聞中的4家以外，還包括北京合生、華潤置地、北京城開、國奧投資、鵬潤地產、世茂投資、華遠地產及天鴻寶業等眾多全國知名房地產開發公司。

　　就在大家討論這次年底土地大戰即將開始的同時，具有戲劇性的一幕出現了。當天開標的5塊土地中，有4塊土地出現了眾人爭奪的局面，尤其是4號地，竟然有13家開發商參與了投標。而業內重點關注的、今年出讓體量最大的朝陽區來廣營鄉清河營村1號地，因參與投標開發商不足3家而宣布流標，讓現場的開發商大跌眼鏡。

　　“朝陽區來廣營鄉清河營村1號地投標開發商僅有兩家，按照土地招標的相關規定，招標出讓的土地必須達到3家以上的開發商投標。所以該地塊流標。”開標主持人宣布完畢，現場一片嘩然。

　　分析：前景不明朗，開發商不敢拿“巨型地”

　　據了解，朝陽區來廣營鄉清河營村地總規劃建筑面積達204萬平米，最終被拆分成4塊土地出讓，除了1號地流標外，其他三塊土地都吸引了眾多開發商的參與。同時，此次流標的1號地是本年度出讓面積最大的具有住宅性質的土地。

　　北京土地整理儲備中心的數據顯示，朝陽區來廣營鄉清河營村1號地總建筑面積66萬平米，投標保證金為4億元。“該地塊距離明天第一城不遠，我認為整體品質不錯�！泵魈斓谝怀强偨浝黻愒品甯嬖V記者，包括他在內的眾多開發商還是很看好1號地的。他分析認為，此次體量最大的地塊流標，主要因為需要的資金太大，具有強大現金流支撐的開發商才敢拿地�！懊髂陮嵭胸泿啪o縮政策，開發商不敢輕易花錢了。不是上市公司，一般很難有巨資拿地�！�

　　參與此次投標的開發商也表達了類似的觀點。參與4號地和3號地投標的北京市華遠地產股份有限公司代表表示，“1號地塊體量較大，操作起來有難度�！痹摯�表認為，目前北京土地市場上推出的土地較多，開發商有比較大的選擇余地。而華遠地產研發部經理陳嘉慶坦言，之所以投兩塊體量比較小的地塊，也是有資金方面的原因，1號地僅土地保證金就4億，加上地價總價款，至少要壓幾十億的資金。

　　據了解，其他三塊地出價最高的樓面地價達7200元/平米，最低為4000元/平米，按照5000元/平米作為平均價格計算的話，1號地至少需要30億。對此，中原地產華北區域總經理李文杰指出，1號地體量太大，需要足夠的資金，目前北京房地產市場前景還不明朗，尤其是深圳和廣州的房價都在呈現下降趨勢，開發商對將來北京房價預期不是很樂觀�！懊髂觊_發商從銀行獲取的資金難度越來越大，開發商不敢輕易將30多億賭在一塊土地上�！�

　　地塊交通便利位置較好

　　清河營村1號地究竟為何流標？該地塊實質狀況如何？為了探究原因，記者前往該地塊進行現場考察。

　　記者于前日中午1：10分左右從幸福大街出發，乘8路到崇文門換乘5號線到立水橋，再換乘地鐵13號線于北苑站下車后，出站門往西走1分鐘，是682路(城鐵北苑站———亮馬廠)和484路(城鐵北苑站———北醫三院)的總站。向北走是一條筆直通向清河營村的柏油路，路的東邊是695路(城鐵北苑站———北京西站)總站，路的西邊是一片松樹林。

　　步行10分鐘后到達清河營村，從出發開始算共計1個半小時。柏油路兩邊是兩大片拆遷完的廢墟，除了幾個高壓電塔，其他基本已夷為平地，但從村中尚未拆完的小型汽修廠和飯館不難看出昔日興隆。聽路邊撿磚頭的村民說，村南邊的這一片就是前兩天拍賣未成功的地，占地數十萬平米。從北京土地整理儲備中心的標書來看，此地塊即為清河營村1號地。

　　記者總體感受是，清河營村1號至4號地交通均較方便，從幸福大街到來廣營鄉清河營村，僅用1個半小時，當天地鐵2號東直門因改造不能停車，否則用時應該更短。地塊東鄰高檔別墅區潤澤莊園，西北毗鄰天通苑，南接地鐵13號線北苑站，但由于拆遷的原因周圍的配套設施“百廢待興”。從標書用地性質來看，這塊地作為住宅及配套、商業金融項目用地，未來前景看好。

　　本報記者 張曉玲

　　“流標地王”本月將重新上市

　　采訪中，北京市國土局土地市場部負責人表示，對于目前土地市場來說，流標是很經常的事情。

　　該負責人還透露，該地塊什么時候再次招標出讓，暫時還不清楚，目前正在對該地塊進行研究。北京市土地整理儲備中心會把地塊流標的情況報告給北京市國土局，待國土局研究批示之后，將繼續發布該地塊重新上市交易的公告，屆時該地塊是還以掛牌的方式或者是招標的方式出讓暫不確定，但該負責人排除了分拆土地上市的可能性。雖然該地塊具體哪天發布重新上市公告暫時無法確定，但肯定是12月。

　　同時，北京市國土資源局局長安家盛也表示，這塊地很快會再推出來。

　　本版采寫(除署名外)

　　本報記者 張學冬 吳�；�