張艷紅

　　這個年底，廣州樓市的所有風頭注定都將被限價房搶得。

　　隨著17日廣州市政府常務會議原則上通過有關限價房的管理辦法和申購標準，備受各界關注的廣州首批限價房的銷售已經進入倒計時。

　　有望成為全國首個銷售限價房的開發商保利地產有關負責人表示，該公司屬下位于金沙洲的“西子灣”早已達到銷售條件，將在本周末(22日)對外開放，并很快配合主管部門進行公開銷售。

　　調控房價的手段

　　今年以來，廣州房價在2006年大幅上漲的基礎上，繼續突飛猛進。數據顯示，廣州一手住宅的均價從1月份的7000元/平方米，上漲到11月的10000元/平方米，漲幅可謂驚人。

　　在此過程中，廣州市政府出臺了多項政策用于調控市場，期待穩定房價，包括增加土地供應、加推限價房地塊等。

　　在廣州市國土房管局看來，限價房就是一個調節商品房市場的“靈活措施”。當房價上漲過快之時，就多推限價房；當房價趨于平穩，就少推或者不推，即通過市場上限價房的供應量來平衡商品房的市場價格。

　　從去年年底推出第一宗限價房地塊到現在，廣州總共推出限價房地塊14宗，用地面積132.8萬平方米，規劃建筑面積277.5萬平方米，是全國落實國家限價房政策最早、出讓土地規模最大的城市之一。

　　廣州市國土房管局新聞發言人表示，限價房的目的是為了緩解中等收入人群的購房壓力，并且預防房價的過快上漲。

　　分流首次置業人群

　　此前推出的14宗限價房項目中，有兩個項目已經達到銷售條件。一個就是保利的西子灣，位于金沙洲，最高限價為6500元/平方米，可提供房源1600套。目前，金沙洲已經有多個知名樓盤在售，其中萬科金域海岸的均價在10000元左右，而恒大御景半島在國慶期間的最低銷售價格達到12000元。在此情形下，限價房6500元/平方米的價格優勢非常明顯。

　　而另外一個限價房項目則是位于廣州科學城的萬科新里程。上周六，該項目已經對外開放，吸引了大量購房者前去參觀。

　　最新出臺的2007、2008兩年的限價房申購標準顯示，只要廣州戶籍人口，家庭年收入不足20萬、單身年收入不足10萬，達到晚婚年齡的首次置業者，均可申購限價房。

　　對此，有關專家分析，該標準對收入的限制并不高，而且采取“自行申報、不予審批”的原則，普通工薪階層的許多家庭和個人都滿足申購條件，唯一的限制僅僅在于“首次置業”。

　　黃文波在對限價房的相關規定進行解讀時也坦言，目前“首次置業者”是申購標準的核心內容。因為“首次置業是住房市場的有效需求和剛性需求”。

　　針對坊間對于“限價房規定寬松導致高收入人群投資或者投機”的疑慮，黃文波指出，現有制度的設計已經可以抑制高收入家庭的投資和投機性需求。一方面限價房套型面積在90平方米以下，不滿足富裕人群改善住房條件的需要。更為主要的是，限定“首次置業者”將絕大多數高收入人群排除在外，因為從未置業的高收入家庭數量已經非常少。根據2006年廣州住房現狀抽樣調查結果顯示，廣州戶籍人口住房的私有率已經達到86.5%。

　　對樓市影響在于心理

　　目前，在廣州房價處于上漲乏力的選擇性階段之際，限價房的高調銷售無異于是促成房價走低的催化劑。

　　在此之前，開發商對政府的限價房反應冷淡，多數人在接受采訪時指出，限價房的數量有限，而且地段偏遠，不會對房價造成影響。

　　記者采訪中發現，廣州的公務員、事業單位員工、普通白領中，很多工作幾年的年輕家庭對買商品房感到吃力。有受訪者表示，10000元/平方米的價格遠遠超過其購買力，除非房價回歸到兩年前的水平：6000元左右。

　　由于限價房價格僅僅相當于同地段商品房的70%甚至更低，因此受到這批人群的密切關注。

　　不過，鑒于符合條件的申購者人數眾多，限價房的房源只是杯水車薪，要解決所有中等收入人群的購房問題有較大困難。絕大多數人最終仍然要在商品房市場購房，而這正是開發商坦然對待限價房的原因。

　　不過有房地產專家則指出，限價房更多的是透露政府的一種姿態，其對樓市的影響更多在于心理層面，將加劇僵持局面下購房者的觀望情緒。而一旦買方持續觀望，開發商打開僵局的方式只有一個，那就是降價。