繼“第二套房”新政細(xì)則發(fā)布后，央行又發(fā)強(qiáng)烈調(diào)控信號(hào)

　　陳春林 沈春寧

　　繼“第二套房”《初充通知》出臺(tái)后，央行昨天在其官方網(wǎng)站上又公布了央行副行長(zhǎng)劉士余12月18日在“加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專(zhuān)題會(huì)議”的內(nèi)部講話(huà)。劉士余在講話(huà)中明確要求堅(jiān)決取消轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款，稱(chēng)借款人由此獲得新的貸款資金后，大多用于購(gòu)買(mǎi)多套住房或進(jìn)入股市，加劇房地產(chǎn)和股市泡沫成分。記者昨天了解到，目前南京絕大多數(shù)銀行都早已停止加按揭業(yè)務(wù)，少數(shù)銀行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)仍在辦理，但是業(yè)務(wù)量都不大，且貸款額度不能超過(guò)轉(zhuǎn)按揭前的貸款總額。對(duì)于是否應(yīng)該對(duì)貸款成數(shù)未隨轉(zhuǎn)按揭而增加的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)叫停，業(yè)內(nèi)仍存在一定爭(zhēng)議。

　　央行表態(tài)

　　轉(zhuǎn)(加)按揭加劇房市股市泡沫

　　央行副行長(zhǎng)劉士余在18日的講話(huà)中表示，一些銀行未經(jīng)批準(zhǔn)擅自開(kāi)辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)，是當(dāng)前房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在的一大問(wèn)題。他表示，轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款業(yè)務(wù)的貸款成數(shù)一般隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)，在經(jīng)濟(jì)上行、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的環(huán)境下，極易放大住房信貸規(guī)模，且信貸資金大多用于購(gòu)買(mǎi)多套住房或進(jìn)入股市，增加了銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)，加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分。據(jù)有關(guān)部門(mén)調(diào)查分析，截至2007年8月末，16個(gè)城市主要金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房轉(zhuǎn)(加)按揭貸款余額約410億元，是去年同期的3.5倍。

　　他指出，9月底人民銀行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，就已要求商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款。他要求商業(yè)銀行堅(jiān)決取消轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款，不得發(fā)放無(wú)指定用途、無(wú)真實(shí)交易的轉(zhuǎn)按揭住房貸款，不得發(fā)放“假按揭”貸款。對(duì)于“假按揭”貸款，他透露道，有關(guān)部門(mén)去年對(duì)16個(gè)城市的房貸抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平均22.31%的借款人辦理貸款時(shí)不曾與銀行直接見(jiàn)面。此外，少數(shù)銀行的分支行還與開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開(kāi)發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費(fèi)貸款，使得一些銷(xiāo)售困難的樓盤(pán)得以順利套現(xiàn)。

　　南京“行”情

　　加按揭全部叫停轉(zhuǎn)按揭仍有少許

　　記者昨從南京15家商業(yè)銀行房貸部門(mén)和客服熱線(xiàn)了解到，除南京銀行沒(méi)有開(kāi)辦“轉(zhuǎn)按、加按”業(yè)務(wù)外，其余的銀行“加按揭”業(yè)務(wù)都已在今年9月底、10月初就全部停止，但是“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)仍有部分銀行在做，但業(yè)務(wù)量都很小，且轉(zhuǎn)按的貸款額度不能增加。

　　一國(guó)有銀行客服熱線(xiàn)的工作人員稱(chēng)，他們行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)還有，但不增加貸款額度，比如客戶(hù)原來(lái)貸款買(mǎi)房的總額度是100萬(wàn)元，現(xiàn)在房屋升值到160萬(wàn)元，轉(zhuǎn)按揭到他們銀行，還是按貸款總額100萬(wàn)元放貸。

　　央行叫停會(huì)不會(huì)影響到以前辦理過(guò)此類(lèi)業(yè)務(wù)的老客戶(hù)呢？對(duì)此，多家銀行人士均表示，銀行在此以前已與客戶(hù)簽訂相關(guān)合同的，肯定繼續(xù)按合同執(zhí)行，不會(huì)受到影響。

　　業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議

　　不增貸款額的轉(zhuǎn)按揭是否該停

　　省內(nèi)一國(guó)有銀行房貸部門(mén)負(fù)責(zé)人昨表示，今年9月底央行銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《通知》中就明確提出“銀行今后不得發(fā)放隨房?jī)r(jià)上漲追加貸款的住房貸款”，實(shí)際上就是針對(duì)銀行“加按揭”業(yè)務(wù)。應(yīng)該說(shuō)，劉士余18日的講話(huà)只是更加明確央行對(duì)房貸市場(chǎng)調(diào)控的嚴(yán)厲態(tài)度和決心，并非是新出臺(tái)專(zhuān)門(mén)針對(duì)“加按”和“轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù)的規(guī)定。但這位負(fù)責(zé)人也坦言，他個(gè)人認(rèn)為加按揭肯定應(yīng)該禁止，但不增加貸款額度的轉(zhuǎn)按揭是否該叫停似乎存在商榷處，而且從他們行的情況看，辦理房貸“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的客戶(hù)一般都是資信比較好的，貸款風(fēng)險(xiǎn)很低。另一家省內(nèi)股份制銀行房貸部負(fù)責(zé)人也表示，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)不增加貸款成數(shù)的，不該禁止。 陳春林 沈春寧

　　-術(shù)語(yǔ)解釋

　　“轉(zhuǎn)按揭”:是指購(gòu)房人把原來(lái)在甲行辦理的、還沒(méi)還清的房貸轉(zhuǎn)到乙行辦理按揭。

　　“加按揭”:指購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)房屋增值部分追加按揭貸款,比如某購(gòu)房人原來(lái)房子值100萬(wàn)元,在銀行貸款70萬(wàn)元,后來(lái)房子經(jīng)評(píng)估升值到150萬(wàn)元,按貸款7成計(jì)算,可貸額度提高到105萬(wàn)元,該購(gòu)房人到銀行辦理“加按揭”,就可從銀行多貸出35萬(wàn)元。

　　-相關(guān)新聞

　　央行痛斥房地產(chǎn)“八宗罪”

　　首次承認(rèn)炒房普遍性

　　“第二套房”新政細(xì)則剛發(fā)布一周時(shí)間，中國(guó)人民銀行再次就房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融問(wèn)題作出嚴(yán)厲表態(tài)。日前，央行公布副行長(zhǎng)劉士余列舉了房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)金融業(yè)存在的八個(gè)問(wèn)題，發(fā)出強(qiáng)烈的調(diào)控信號(hào)。

　　劉士余認(rèn)為，近一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨四個(gè)主要問(wèn)題，包括商品住宅價(jià)格持續(xù)上漲、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、調(diào)控政策尚未得到全面落實(shí)、低收入家庭住房還面臨較大困難。

　　劉士余承認(rèn)，目前投資與炒房的行為較普遍。這是央行首次公開(kāi)承認(rèn)炒房問(wèn)題的普遍性。

　　劉士余表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題有多方面的原因，除了住宅供不應(yīng)求和地皮供應(yīng)緊張等因素外，居民投資和炒房也是重要因素。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產(chǎn)生了較為普遍的投資與炒房行為，進(jìn)一步加劇了供需矛盾，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

　　盡管劉士余沒(méi)提及外資炒房對(duì)樓市的推波助瀾作用，但他承認(rèn)國(guó)際房?jī)r(jià)上漲具有一定的傳染性。近幾年，全球房地產(chǎn)價(jià)格上漲之快、時(shí)間跨度之長(zhǎng)和波及范圍之廣，在世界經(jīng)濟(jì)史上少有。

　　在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，劉士余也列舉了四個(gè)問(wèn)題，其中轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款的問(wèn)題被著重強(qiáng)調(diào)。劉士余列舉的另外三個(gè)問(wèn)題包括房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過(guò)快、銀行為爭(zhēng)取房貸市場(chǎng)份額而過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)發(fā)商和銀行串通“假按揭”。 綜 合