筆者認為，目前，中國樓市的拐點已經處于形成階段。樓市拐點正在慢慢到來，并可能在某個時刻突然以清晰的形態表現出來。

　　我們不妨從人口學角度入手來看這個問題。上世紀五六十年代，我國鼓勵生育，出生率快速上升，這一增長趨勢一直持續到上世紀70年代我國推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年時，我國總生育率為5.8，到1979年時已降到2.75。1980年，我國又推行計劃生育政策，到2000年時，我國總生育率下降到1.22。

　　再看我國房價走勢，從上世紀90年代開始，上個世紀五六十年代出生的人開始形成對住房的剛性需求，我國房價走出了一波快速上漲行情；但截至目前，我國實行“一胎”政策后出生的孩子已進入婚育年齡，人口結構的這種變化無疑將直接影響到人們對未來房價的預期。而且，我國正步入老年社會，由于社會保障體系不健全，1980年后出生的獨生子女，將面臨上養四位老人、下養孩子的雙重負擔。這種負擔將對未來的住房購買力構成直接影響。

　　城市化也被認為是支撐房價的一大力量。但在我國的城市化過程中，許多被征地農民都是被迫“城市化”的，大多數農民只能對高高在上的房價望洋興嘆。

　　如果從供需角度來分析，對樓市拐點的認識或許更為清晰。

　　當房屋作為消費需求時，決定房價的是居民的實際消費能力，通常用房價與家庭可支配收入比來表示。聯合國人居中心給出的上限是3：1，世界銀行給出的上限是5：1，而我國在去年第三季度統計出來的數據顯示：深圳市場房價與家庭可支配收入比為15.76：1，上海為15.55：1，北京為13.55：1。顯然，房價已遠遠超出居民的可支配收入水平。

　　當房屋作為投資需求時，決定房價的力量是房屋租金，國際上通常用租售比來表示。所謂租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上衡量房產運行良好的租售比一般標準為1：200到1：300。而目前我國的房價遠遠超出國際警戒線。以北京為例，其租售比基本是在1：500到1：700這個范圍之內。這說明，房屋也不再具有投資價值。

　　那么，房價為什么漲呢？主要是房屋的投機價值被投機者利用。有媒體通過某一樓盤的調查發現，超過85%的購房行為屬于投機性購房。《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》顯示，深圳的投機性購房占到了58.42%。

　　在這種情況下，只要政府對投機性炒房行為進行抑制，已連續上漲多年的房價很快就將顯出疲態，露出拐點。(作者為資深房地產評論人士) 據《上海證券報》