作者：孫麗娜

　　對第二套住房界定的重要性，并非僅是誰購買第一套住房、誰購買二套住房的問題，而是預(yù)示著中國的房地產(chǎn)市場將發(fā)生巨大的變化，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式將發(fā)生巨大的變化。

　　未來中國的房地產(chǎn)將是一個居民自住消費(fèi)、民生的市場。

　　房產(chǎn)宏觀調(diào)控已見成效。杭州市房產(chǎn)交易市場冷清不少。導(dǎo)報記者 朱釗年/攝

　　近日，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(以下簡稱“補(bǔ)充通知”)。中國社科院金融研究所專家、房產(chǎn)方面著名專家易憲容對此文件表現(xiàn)出了少有的支持。那么，這個關(guān)于銀行信貸第二套房界定的政策到底能影響現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場多少，導(dǎo)報記者就此專訪了易憲容。

　　浙江市場導(dǎo)報：易博士，您一直關(guān)心國內(nèi)的樓市的發(fā)展。之前，國家的相關(guān)部委也出臺了很多有關(guān)地產(chǎn)的調(diào)控政策，為什么你對補(bǔ)充通知情有獨(dú)鐘？

　　易憲容：補(bǔ)充通知是央行和

　　我個人認(rèn)為補(bǔ)充通知出臺后最重要的一點(diǎn)就是對銀行信貸第二套住房作了詳細(xì)清楚的規(guī)定，之前因為不同的部門、企業(yè)、個人、金融機(jī)構(gòu)等對界定的不同理解可以就此結(jié)束了。這里面主要有三方面的：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。二是已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，否則其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請貸款時，均應(yīng)按第二套房貸政策執(zhí)行。三是已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業(yè)銀行申請住房貸款時，也以第二套房貸政策執(zhí)行。

　　浙江市場導(dǎo)報：這些界定很關(guān)鍵？

　　易憲容：對，很關(guān)鍵。對第二套住房界定的重要性，并非僅是誰購買第一套住房、誰購買二套住房的問題，而是預(yù)示著中國的房地產(chǎn)市場將發(fā)生巨大的變化，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式將發(fā)生巨大的變化。

　　在我們對補(bǔ)充通知的解讀中可以看到，對房地產(chǎn)的個人自住需求，政府仍然會一如既往地采取鼓勵幫助的政策，以便讓更多的居民能夠便利地進(jìn)入房地產(chǎn)市場。這也意味著，未來中國的房地產(chǎn)將是一個居民自住消費(fèi)、民生的市場。而對于房地產(chǎn)市場的投資，央行的銀行信貸政策既不鼓勵也不阻止，而是要求房地產(chǎn)市場的投資者以市場的價格機(jī)制來應(yīng)對。房地產(chǎn)市場的投資者收益率高，也得付出相應(yīng)的融資成本。而且，這些政策也表明，投資者進(jìn)入的房地產(chǎn)市場，是一個高風(fēng)險的市場。投資者進(jìn)入這個市場就得把相應(yīng)風(fēng)險考慮進(jìn)去。在這樣條件下，如果把房地產(chǎn)市場區(qū)分為消費(fèi)與投資有分別的市場，那么房地產(chǎn)市場的任何波動，央行都能夠應(yīng)付自如地采用不同的貨幣政策了。

　　浙江市場導(dǎo)報：你之前表示過，近期頻繁出臺的政策也表現(xiàn)了政府對調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的決心。是這樣嗎？

　　易憲容：確實如此，特別是在這次的補(bǔ)充通知上體現(xiàn)得很明顯。我之前也說過，之前的一些政策，不能根本改變房地產(chǎn)行業(yè)的狀態(tài)，對投資的抑制、對房價的穩(wěn)定都不會有明顯的成效，但此次的政策則完全不同。

　　可以說，補(bǔ)充通知盡管只是一個補(bǔ)充說明性文件，但是它對房地產(chǎn)需求市場的影響將是十分巨大的。因為，它從根本上要求來區(qū)分房地產(chǎn)市場的投資與消費(fèi)。住房的自住消費(fèi)，政府采取鼓勵幫助的辦法，而且對房地產(chǎn)市場的投資則采取市場的辦法，按照市場價格機(jī)制來做。如果這樣，房地產(chǎn)市場的投資不僅增加其投資融資之成本，而且會改變房地產(chǎn)市場基本預(yù)期。因為，當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資者(無論是已經(jīng)進(jìn)入者還是準(zhǔn)備進(jìn)入者)預(yù)期到政府對房地產(chǎn)市場的投資采取市場價格機(jī)制來調(diào)節(jié)時，他們也就會意識到房地產(chǎn)投資的風(fēng)險增加，收益而減少。投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場也自然會減少。

　　在這種情況下，已經(jīng)進(jìn)入的房地產(chǎn)投資者并不在于第二套住房政策對其進(jìn)入的影響，而是會考慮到他們已經(jīng)購買過的住房由誰來接手。可以說，早幾年的房地產(chǎn)市場投資是無風(fēng)險投資，在低成本及便利的金融杠桿下，大量投資者涌入是十分正常的。但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險增加，再加上房地產(chǎn)的交易成本高、流動性高的特性，那么后來的投資者是否會在高位接盤可是十分不確定的。只要把房地產(chǎn)市場的投資及炒作遏制住，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場回歸理性也就是不可避免了。

　　總之，452號文件對房地產(chǎn)市場的影響是十分巨大的，它用規(guī)則從根本上來區(qū)分房地產(chǎn)市場的投資與消費(fèi)，來改變中國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，來改變整個房地產(chǎn)的市場預(yù)期。而房地產(chǎn)的市場預(yù)期改變，也就決定未來房地產(chǎn)市場的方向。這就是452文件的重大意義所在。

　　浙江市場導(dǎo)報：我們關(guān)注到之前的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出貨幣政策要“從緊”，有人分析認(rèn)為這對房地產(chǎn)行業(yè)也會有較大的影響。你如何看？

　　易憲容：雖然2008年將施行從緊的貨幣政策不是針對房地產(chǎn)市場的，但毫無疑問，地產(chǎn)行業(yè)受到的影響會是巨大的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融支持的程度也就決定了房地產(chǎn)市場發(fā)展程度。可以說，近幾年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展快速完全是金融支持的結(jié)果。因為房地產(chǎn)市場對金融支持依賴的程度不僅在房地產(chǎn)供給的開發(fā)商要從銀行獲得大量的信貸資金，而且在于房地產(chǎn)需求方的投資者對貨幣政策十分敏感。

　　更為重要的是，房地產(chǎn)市場的需求方也益于銀行信貸資金支持。可以說，這幾年房地產(chǎn)市場繁榮，如果沒有住房按揭貸款、如果沒有便利銀行信貸金融杠桿，那么房地產(chǎn)市場惡性炒作就不會發(fā)生。

　　從國家公布的數(shù)據(jù)來看，今年房價是歷史以來上漲最快的年份。如果從居民所感受到的房價上漲情況來看，各地房價上漲可能會比這些公布的數(shù)字還要高。這樣的快速上升，就在于不少房地產(chǎn)投資者利用銀行便利的金融杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場。今年前10個月，個人住房貸款就達(dá)到近7000億元之多。而從緊貨幣政策不僅在于要嚴(yán)格限制今年十分流行的轉(zhuǎn)按揭、加按揭，而且要嚴(yán)格限制房地產(chǎn)的投資與炒作。這也是溫家寶總理一再強(qiáng)調(diào)的。