孫榮飛

　　市場“追捧”、政策打壓的小產權房，已成為一個擺在政府面前的大難題。

　　從今夏相關部委的“提醒”，到最近國務院常務會議的明令，多是要求正在動工和銷售的小產權房停工停售，以求遏制新的交易產生，但對已有的交易如何解決一直未能明確。

　　國土資源部近日公開表態，稱“符合規劃的小產權房可轉為合法”說法失實，再次將小產權房的“后事”推向前臺。

　　兩難境地

　　市場的駁雜報道，似乎可以反映出相關的政策仍存在不確定性，讓各方有了不同的解讀。

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國土資源部現在的態度，是否認小產權房可通過繳納土地出讓金等相關稅費辦理相關手續，將集體土地變為國有土地，轉正為大產權房。但也沒說要拆除，具體如何善后還是留給了未來待定。”中國社科院牛鳳瑞教授如是分析。

　　而中原地產華北區董事總經理李文杰更認為，將小產權房合法化，等于認同違法，這是對守法人的侮辱。更何況已經有些地區的小產權項目已被拆掉，涉案人員已被羈押，如果承認小產權合法化，那他們的損失怎么辦？

　　但與此相對的是，“如將已成規模的，已入住的小產權房拆除或者收回國有，那么村民委員會、村民以及買房的城鎮居民的權益又該如何補償？”中國農業大學土地系副教授孔祥斌稱。

　　政策漏洞

　　小產權房問題已讓執法者陷入兩難境地，而這與相關政府部門先前的失職行為有著一定的關系。

　　據本報了解，早在1993年的11月國務院施行《村莊和集鎮規劃建設管理條例》中18條曾規定，城鎮非農業戶口居民在村莊、集鎮規劃區內需要使用集體所有的土地建住宅的，應當經其所在單位或者居民委員會同意后，依照相關審批程序辦理。

　　但這個口子直到1999年才被卡住。

　　彼時出臺《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，明確規定農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅。但對已有行為的處理也沒有給出辦法。

　　能卡住農用地非農化和集體建設用地規范使用的是鄉鎮土地利用總體規劃和村鎮建設規劃。依據程序，村鎮建設規劃按照鄉鎮土地利用總體規劃而制定。

　　我國為實行嚴格的土地管理，有著一套包括國家、省、市、縣、鄉(鎮)五個層次層層分解的土地利用總體規劃體系，并伴以嚴格的土地用途管制。

　　但國土資源部咨詢研究中心彭德福坦言，土地利用規劃編制與實施受長官意志與行政干預過多，現有規劃在土地管理中尚未真正成為調控土地利用、優化配置土地資源和實行土地用途管制的依據。

　　至于建設規劃這塊，國家規定鄉級人民政府負責本行政區域的村莊、集鎮規劃建設管理工作，縣級建設部門負責審核。“但長期來村莊建設基本上是沒有規劃，建設主管部門的精力基本花在了

城市規劃和城市建筑質量監督上。”孔祥斌說。

　　布局新機制

　　農業部農村經濟研究中心研究員廖洪樂表示，由于農村集體土地所有權不清晰，在大規模發展小產權房中，鄉村掌權者存在著將本屬于集體所有的土地來謀求私利的行為。

　　北京土地學會秘書長劉鋒甚至分析認為，北京已多年停止農村新宅基地的審批，加上一戶一宅的規定，現有北京小產權房可能多半占用耕地。

　　“這可能會造成城鎮居民受益的同時，農民遭受失地和農村居住成本上升之累。”孔祥斌提醒說，要認識到，效率機制還不成熟時中央首要考慮的是公平。

　　為提升農民利益，國土資源部目前也在加速形成集體土地管理的基礎性機制。

　　根據安排，國土資源部將于2009年完成農村土地集體所有權的厘清和登記工作。“土地產權制度這個基礎性建設完成后，土地交易和流轉才可望有序規范。”牛鳳瑞說。

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