-本報(bào)記者陸昀

　　保障性住房供應(yīng)將大幅增加央行房貸新政將改變?nèi)藗儗?duì)市場(chǎng)的預(yù)期明年底北京房?jī)r(jià)增幅有望放緩

　　2007年，被稱為“房地產(chǎn)保障性政策年”，房地產(chǎn)市場(chǎng)在第二套房貸政策調(diào)整、央行連續(xù)五次加息等中央一系列的調(diào)控政策下，特別是被業(yè)界稱為“24號(hào)文”的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的出臺(tái)，使解決低收入家庭住房困難被納入政府公共服務(wù)職能，政府住宅調(diào)控思路在今年發(fā)生了標(biāo)志性的轉(zhuǎn)變，即加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，建立梯級(jí)住房保障體系，實(shí)行住房分類供應(yīng)體制。

　　有目共睹，今年以來，

經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房以及“90、70%”政策標(biāo)準(zhǔn)商品房的土地供應(yīng)已在放量，房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生改變。然而，時(shí)值年末，全國(guó)各地房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)態(tài)勢(shì)依然未變。據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新調(diào)查顯示，今年10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，全國(guó)有5個(gè)城市漲幅超過10%。其速度已超過房?jī)r(jià)上升最為迅猛的2004年。北京2007年的商品房均價(jià)較2006年上漲超過50%，二手房市場(chǎng)也遇到前所未有的“量降價(jià)升”的尷尬。

　　在保障性住房體制確立，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房用地及項(xiàng)目建設(shè)相繼納入政策軌道后，近日，溫家寶總理在獅城“取經(jīng)”期間又提出，“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題”，并在談到建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)提到“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級(jí)的”；中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議日前又進(jìn)一步提出，將貨幣政策由“穩(wěn)健”改為“從緊”；此外，2008年奧運(yùn)會(huì)的召開，使人們對(duì)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿期待。2008年樓市是否會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，成為2007年歲末人們關(guān)注的一大熱點(diǎn)。

　　改變無疑成定局

　　應(yīng)該說，2007年中央針對(duì)金融以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策，已經(jīng)為2008年乃至更長(zhǎng)時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅市場(chǎng)的發(fā)展確定了明確的政策取向。這一切一定會(huì)在2008年的樓市顯效。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)務(wù)院“24號(hào)文”以及溫家寶總理關(guān)于“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)面對(duì)中產(chǎn)階級(jí)”的考慮，劃定了政府與市場(chǎng)的責(zé)任邊界。“90、70%”政策的逐步落實(shí)，保障性住房的大幅增加，將使住房套型結(jié)構(gòu)比與居民收入結(jié)構(gòu)比向合理方向調(diào)整，更多的人能夠有房可住。

　　北京偉業(yè)顧問公司董事長(zhǎng)林潔認(rèn)為，2008年以后，從嚴(yán)政策的實(shí)施，市場(chǎng)土地與住房供量會(huì)增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房將出現(xiàn)“三足鼎立”的市場(chǎng)局面，這種結(jié)構(gòu)上的改變，有利于形成梯級(jí)消費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房進(jìn)入市場(chǎng)，也會(huì)使商品房市場(chǎng)在價(jià)格預(yù)期方面受到較大的影響。

　　中國(guó)社科院金融所研究員易憲榮認(rèn)為，日前銀監(jiān)會(huì)與央行剛剛出臺(tái)的對(duì)第二套住房貸款的界定，不僅把第二套住房界定以家庭為主，而且把家庭的相關(guān)的成員也清楚地界定在第二套住房范圍內(nèi)，特別是以家庭來界定第二套住房，使房貸對(duì)改善住房條件的家庭才適用，而對(duì)于投資者不適用。這對(duì)今后房地產(chǎn)需求市場(chǎng)將產(chǎn)生巨大影響，它將會(huì)改變?nèi)藗儗?duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期。

　　顯然，用銀行房貸炒房、以房養(yǎng)房的投資行為已受到政策的擠壓。中國(guó)住宅及房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也認(rèn)為，去年1-10月份，個(gè)人住房抵押貸款增加了81%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了投資規(guī)模。貸款從緊意味著樓市會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

　　房?jī)r(jià)拐點(diǎn)不現(xiàn)實(shí)

　　盡管宏觀調(diào)控并非直接針對(duì)連續(xù)攀升的房?jī)r(jià)。但住宅價(jià)格上漲過快已成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的核心問題。現(xiàn)在很多人在爭(zhēng)議，在2007年土地、金融、住房保障等一系列政策調(diào)整下，明年房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。在深圳、上海爆出房?jī)r(jià)下降的消息后，人們對(duì)房?jī)r(jià)始終高企的北京樓市倍加關(guān)注。

　　此前有消息說，11月份北京市新開樓盤45個(gè)，均價(jià)為14966元／m 2，較10月份新開樓盤均價(jià)15324元／m 2下降了358元。有人認(rèn)為這是北京房?jī)r(jià)持續(xù)攀升以來出現(xiàn)的拐點(diǎn)。但業(yè)界的專業(yè)人士認(rèn)為，以一個(gè)月而且大多在北京五環(huán)外開盤的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目做出北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)降價(jià)拐點(diǎn)的結(jié)論不足為據(jù)。

　　“北京從2000年開始到現(xiàn)在，還未出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的情況。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對(duì)此表示，房地產(chǎn)行業(yè)通常用交易價(jià)格來計(jì)算樓盤價(jià)格變化，新盤價(jià)格不代表成交價(jià)，其變化很難說明北京整體樓盤的價(jià)格變化。拐點(diǎn)的提出給買房人的預(yù)期是價(jià)格下降，而這根本就不現(xiàn)實(shí)。顧云昌也認(rèn)為，商品房的均價(jià)僅是判斷房?jī)r(jià)的一個(gè)方面，不能完全以均價(jià)漲跌判斷房?jī)r(jià)的走勢(shì)，“可能這個(gè)月郊外樓盤放量多，使整個(gè)均價(jià)下降，但下個(gè)月如果市中心樓盤開盤多，那么整個(gè)均價(jià)可能又被拉升”。

　　業(yè)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)具有很明顯的地域性。比如，北京的投資買家比例約在20%，一套商品房的多次轉(zhuǎn)手率不高，但深圳由于緊鄰港澳，投資投機(jī)買家比例很高，房?jī)r(jià)在深圳出現(xiàn)拐點(diǎn)，不意味北京也會(huì)跟著下降。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，由于深圳一套商品房轉(zhuǎn)手3、4次，甚至10余次的買賣投機(jī)行為比較嚴(yán)重，房產(chǎn)倒手很快，以致于長(zhǎng)期以來，深圳呈現(xiàn)沒有二手房市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的特殊情形，央行關(guān)于第二套房貸政策對(duì)深圳高比例的投機(jī)行為產(chǎn)生很強(qiáng)的抑制，因此其房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降。

　　建設(shè)部政策研究中心主任陳淮以及李文杰等多位業(yè)界專業(yè)人士一致認(rèn)為，拐點(diǎn)是指增長(zhǎng)速度變緩，即使有拐點(diǎn)，也只是價(jià)格上漲幅度減緩，不會(huì)是價(jià)格下降。

　　多動(dòng)因推高房?jī)r(jià)

　　房地產(chǎn)界、經(jīng)濟(jì)界的專業(yè)人士普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)不會(huì)下降主要緣于市場(chǎng)房源供不應(yīng)求。國(guó)家發(fā)改委的調(diào)查顯示，今年前三季度，全國(guó)商品住宅竣工面積同比增長(zhǎng)11%，而銷售面積同比卻增長(zhǎng)了33.9%，其中，現(xiàn)房銷售面積同比增長(zhǎng)14.7%，期房銷售面積同比增長(zhǎng)42.9%。銷售面積是竣工面積2.15倍。李文杰認(rèn)為，從供給上看，2004年，能夠賣的房子和賣掉的房子比值是74%，而到今年10月份是99%，呈現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，目前這個(gè)缺口是比較大的。而且，從2004年到現(xiàn)在，供應(yīng)面積和套數(shù)以年30%的比例在減少。另外，二手房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)使住房供應(yīng)嚴(yán)重依賴新建商品住宅市場(chǎng)。但需求方面，雖然買家會(huì)因房貸門檻增加等新政策的影響呈現(xiàn)一段時(shí)間的觀望，但觀望并非減少了需求，需求仍然存在。

　　城市化水平的迅速提高，新增城鎮(zhèn)人口對(duì)住房需求急劇增大。建設(shè)部原副部長(zhǎng)、中房協(xié)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)楊慎認(rèn)為，中國(guó)每年1600萬人進(jìn)城，使城市住房供求矛盾加大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求中，外埠的需求占到整個(gè)需求的35%左右，而北京的土地資源及供給能力有限，這決定了房?jī)r(jià)越發(fā)向高端挺進(jìn)，這其中包括海外和內(nèi)地資金流動(dòng)性過剩造成資產(chǎn)價(jià)格上漲的因素。

　　對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期跟蹤調(diào)查的國(guó)家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心副主任劉琳博士更提出，長(zhǎng)期來看，25歲-45歲是住房消費(fèi)的主要群體，其中25歲-35歲正處于婚戀期，他們對(duì)住房需求呈現(xiàn)剛性，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)決定了未來15年，住房需求都會(huì)相當(dāng)旺盛。

　　中大恒基認(rèn)為，到2007年底，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商囤地面積約10億平方米，按照容積率3來計(jì)算，建成的商品房面積可達(dá)30億平米，而2006年全國(guó)商品房施工面積為19.41億平米，囤地面積已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一年總施工面積，囤地現(xiàn)象已成樓市的“毒瘤”。今年北京住宅交易量下降，價(jià)格飆升呈現(xiàn)“有價(jià)無市”狀況，其中一個(gè)重要原因就是開發(fā)商采取各種隱蔽手段違規(guī)銷售、囤地捂房，有意拉長(zhǎng)開發(fā)周期，人為減少供應(yīng)量，進(jìn)而哄抬房?jī)r(jià)。

　　明年底漲幅有望減緩

　　目前，大量被稱為“夾心層”的住房需求者期待著2008年能使“中產(chǎn)階級(jí)”住房也享有“保障住房”的陽(yáng)光。房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)此也格外關(guān)注。但業(yè)內(nèi)人士大多分析認(rèn)為，溫總理“獅城”講話更多表明政府加大保障住房投入的政策取向。由于我國(guó)高收入階層只占20%，基于目前政府的財(cái)力，要想將其余占80%的低收入和中等收入住房消費(fèi)人群全部納入國(guó)家的保障性住房范圍，政府的財(cái)政壓力會(huì)很沉重。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，溫總理的講話重新劃定了政府和市場(chǎng)的責(zé)任邊界，其詳細(xì)政策還要看明年兩會(huì)的政府工作報(bào)告。

　　盡管物業(yè)稅不是針對(duì)房?jī)r(jià)而來，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果明年政府對(duì)住宅征收物業(yè)稅，其對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響會(huì)很大，對(duì)持有多套住房收稅使需求受到的抑制，將會(huì)使一、二手樓市的價(jià)格升勢(shì)明顯減緩。而就目前情況，對(duì)于北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)中原地產(chǎn)、中大恒基等機(jī)構(gòu)判斷，由于從去年年底開始政府加快推出土地，前后推出300多萬平方米，這部分建設(shè)項(xiàng)目與今年已經(jīng)規(guī)劃開工的兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目在明年底應(yīng)該可以上市。另按北京土地整理儲(chǔ)備中心公布的2007年底前住宅及含住宅項(xiàng)目用地的總供地面積將達(dá)825.1萬平米，總規(guī)劃建筑面積達(dá)899.8萬平米。按照2007年已交易土地的平均容積率1.36來估算，將會(huì)形成940.2萬平米的建筑規(guī)劃面積，再比照建設(shè)部“90、70%”政策計(jì)算，未來一兩年，應(yīng)有7萬余套90平米以下的中小

戶型房屋面市。明年年底到2009年北京的平均房?jī)r(jià)增幅有望放緩。

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　　國(guó)房景氣指數(shù)

　　連續(xù)8月攀升

　　【記者遲明霞17日北京報(bào)道】國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今天公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份“國(guó)房景氣指數(shù)”為106.59，比10月份上升0.85點(diǎn)，連續(xù)8個(gè)月環(huán)比攀升。

　　今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，11月份房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為104.53，比10月份上升0.11點(diǎn)。1月至11月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21632億元，住宅完成投資15440億元。

　　11月份土地開發(fā)面積分類指數(shù)為98.04，比10月份上升0.42點(diǎn)，同比回落3.49點(diǎn)。1月至11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積2.14億平方米，增長(zhǎng)8%。1月至11月份，全國(guó)房屋施工面積為21.66億平方米，增長(zhǎng)23.0%。

　　由于房屋需求強(qiáng)勁，商品房空置面積減少。截至11月末，全國(guó)商品房空置面積為11797萬平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766萬平方米，下降14.2%。