胡芳潔

　　“你們到底什么時候上市？”作為一線地產企業中僅剩的少數非上市企業之一，陽光100在這個問題上獲得廣泛關注。

　　在SOHO中國、華遠地產先后入主資本市場之后，業界稱兩個地產明星抓住了此輪資本市場的 “最后一根稻草”。無論是內地，還是香港IPO閘門，似乎已然半闔。在一線地產企業中，未步入公開資本市場者寥寥無幾。

　　易小迪的一位競爭對手對他說：“你如果失敗，那可能就是因為沒有進入資本市場。”

　　對此問題，外界保持著一種出乎意料的迫切和擔憂，與這家公司一直以來的不溫不火形成了鮮明的對照。“關鍵是自己做的怎么樣。如果有好的商業模式和治理結構，所謂尋求資本，無非是向公眾融資，或是向個人或合作對象融資。”易小迪把上市理解為是對自身素質的梳理機會，如果從這個意義講，因“股權融資”而壯大起來的陽光100，如果沒有透明的管理機制與商業模式，其身邊投資者早作鳥獸散了。

　　實際上，與眾多急切的IPO、然后再學習如何成長為上市公司的企業相比，陽光100正在走的是一條相反的道路。

　　競合之路

　　11月30日，陽光100與五礦置業簽署戰略合作協議，雙方將在股權融資、項目合作等方面展開合作，五礦會在資金、行業資源等方面為陽光100帶來新的資源。

　　事實上，數年來，陽光100一直是在與投資者的合作中，完成全國化布局的。山東兗礦、美國華平基金、杭州工商信托和湖南信托等，均成為陽光100擴張資本的扛鼎者。

　　“中國本身已經走出了資本短缺的年代，不上市也能融到錢，我們現在已經融了十幾億的錢。”易小迪說。與上市公司相比，這不是一個大數目，這也并不能滿足陽光100持續性的資本需求，但他們似乎總是能找到下一個合作對象。

　　投資者最看重的是什么？

　　其實，從企業IPO過程中達到的標準，就是答案，“管理流程不能做的有兩個，一是同業禁止，二是關聯交易。不能存在自己和自己競爭的領域，不能給任何

房地產公司當顧問。上市公司的要求都是這樣的，這些我們都做到了。如果你的管理水準已經滿足上市的需求，自然有人給你錢。”易小迪對于自身的融資條件心中有數。

　　在與國際資本打交道的過程中，易小迪看到了他們的禁忌，“他們第一不知道你的錢是怎么掙的，這不行，他必須要搞清楚，比如有一個同行問我，他們為什么不給我投資呢？那是一家小公司，可憑借轉讓土地，每年的利潤可能是很高，但外國人看不懂，你賺的再多他也不會投，他們對于偶然性獲利是排斥的。第二是擔心他能不能合法分得利潤。如果你的商業模式、治理結構清清楚楚地讓他知道，那他的顧慮就會消失。”

　　那么，陽光100是不是今后也不會選擇在公開市場上市呢？易小迪稱，如果條件成熟，而且想明白你能給投資者帶來什么，那就可以上。陽光100也在做一些梳理工作，但不會選擇邊緣動作，“上市的話，我們需要一個比較大的平臺，買殼、借殼并不能滿足我們融資的需要。”他說。

　　實際上，關于上市，陽光100正在調整與合作者的關系，來進行內部結構的轉變。“我們和很多公司合作，都沒有控股權，股權要陸續回購回來。”易小迪表示，目前已經成功收回了兩個合作公司的股權。

　　如果說陽光100在廣泛的合作中，預演了引進公眾合作者的程序，那么獲得合作者的能力，則是自身修煉的問題。

　　自我生長的哲學

　　“最了不起的東西，是最簡單的。比如種子，扔在土里，曬點太陽就長起來了。但是種子內部卻有著造物主安排的復雜的基因程序以及其他因素，它自身很復雜，但對外的需求卻很簡單，只要一點陽光就夠了。”

　　“我們也要做到那樣，公司從最初的40多人，到現在200多人，利潤產生的產品鏈條在延伸，其實國際上大企業也是這樣，不是在某一個環節賺足了錢，而是在品牌、服務等延伸環節，產生了利潤多觸點，這樣對于外界的依賴性才會最低，而這樣的生長方式，也最像只要陽光就能長起來的種子。”

　　易小迪坐而論道，而一顆草種儼然是他眼中的座右銘。

　　對于地產企業上市之后，在資本市場和土地市場的雙重膨脹，易小迪有著相當冷靜的認識。“城市化帶來了很多機會。上海外灘，北京CBD等區域，已經從國內估價變成國際估價，這個價格的上升是能夠消化的。但是在有的區域，客戶、商務流動并沒有發生質的變化，價格的過高上漲就存在透支的可能。”易小迪說。經歷過90年代初東南沿海土地價格下跌一幕的他，對土地價格保持著相應的理性態度。

　　“1993年，海口就有‘CBD’了。當時一畝地賣到了300萬。15年過去了，現在連當初的1/3的價格還沒有。”易說，當時他在北海以150萬一畝的價格買的20畝地，不到一年的時間，以15萬一畝的價格出手，這對他而言還是比較幸運的，由于沒有人買，當時絕大部分的土地都沒有成交。

　　目前上市地產公司囤積大量土地成為普遍現象，由于此項支出長期占用大量資金，許多公司進入了一個依靠不斷融資來解決負債的非良性循環中。不久前，國家統計局甚至建議采取措施，禁止囤地企業繼續拿地。盡管現在還沒有出現地王失敗的例子，但是其中的財務和政策風險正在顯現出來。

　　“不是所有的地王都會成功。”易小迪說，“今天地王的神話還沒有破滅，如果破滅了，就會比當初厲害太多。”他認為這其中存在一個延后的效應，可能會在未來3到4年的時間顯現出來。

　　在特別熱點的地區獲得暴利的機會對于陽光100而言并不現實，資金的限制是一個方面，實際上，企業本身的發展模式也與這種獲利方式存在很大差異。陽光100選取項目地塊樓面地價一般占

房價的20%～30%。2005年、2006年，陽光100獲得天津、長沙的銷售冠軍。盡管在不短的時間內，陽光100可能依然會面臨資金的考驗，但經過十多年的磨練，在中國建造青年時尚社區的專業化和品牌影響力方面，國內

開發商難有出其右者。

　　今年8月，陽光100通過股權受讓的方式，12億取得江蘇無錫近2000畝的土地。這是陽光100首次進入長三角城市圈。而陽光100置業集團有限公司副總裁范小沖表示，無錫的項目是談判了近三年的時間才成功。

　　有地產管理顧問公司人士向記者表示，一些地產公司高層拿地計劃在往后推遲，原因之一就是隨著銀行信貸的緊縮，他們認為過一段時間以后會有更多的土地涌向二級市場。“股權轉讓的地一般比較復雜，債權債務、糾紛、規劃條件上都可能存在問題，不僅是價格的問題還是法律的問題，現在正在談的項目有很多，談幾十個能成功一個就不錯了。”范小沖說。

　　“并購獲得項目是獲取土地的一個方式。有盈有虧有進有退，這說明市場正在走向正常化。”易小迪說。

　　從另一方面而言，房地產市場也在醞釀著新的生長機會。11月底，聯信精瑞房地產私募股權基金型信托發行認購上取得突破，預計首次募集資金20億元用于支持節能省地、環境友好型的綠色地產。“明年會是真正的房地產金融年。”永安信金融服務機構董事長喬志杰12月11日表示，隨著明年銀行信貸的緊縮，房地產基金、信托等新的金融模式會更快的生長起來。此外，他還表示，隨著房地產市場的變化，強弱聯合、按股份分配利潤將會是明年房地產企業發展的主流。

　　外部環境的變化，在提出挑戰的同時，也在輸出機遇。“時間沒有早晚之分，永遠不會說今天是好時機，明天不是好時機，由外部因素來做的決定，不是我們的做法。”易小迪說。現在，陽光100正在增加自有商業的比例。作為穩定的利潤來源之一，增持自有商業比例正在眾多上市公司得到實踐。

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　　來源：經濟觀察報網