姜洪橋

　　精瑞基金再一次高調登場，而且似乎進展順利。與聯華信托公司合作的20億資金募集計劃已經頗有眉目，200億更龐大的設想也在進一步討論之中。

　　精瑞基金，這個在房地產行業最早之一，具有一定表率地位的基金，盡管4年前就與若干家金融機構合作登場，但事實證明，之前雙方的合作并沒有明顯的進展。一度熱鬧之后，信托公司忙于各自尋找項目提供類似銀行的貸款業務。如今，金融機構再度對這個具有房地產行業協會背景的精瑞基金燃起熱情。此時，正值信托公司房地產類似貸款業務再次遭遇政策困境，以及REITs試點初見分曉的時刻。

　　2003年，精瑞基金初次登臺的時候，號稱中國并購之父的王巍在發布會說過，“任何并購和資本重組本質上都是一個陰謀，現在我們最需要的是房地產與金融的共謀。”現在看來，也許2007年中國政府領導人公開強調融資渠道創新的這個時點才是“共謀”的最佳時刻。雙方比以往時候都更需要對方，也更有成功的可能性。

　　進口替代型

　　精瑞基金是聯華信托與工商聯住宅產業商會合作成立。目前已經進入實際操作階段。

　　精瑞基金并不是一種REITs產品，二者的產品結構相差甚遠，實質上，它更像是一種直接投資的房地產產業基金模式。聯華國際信托投資公司總裁李曉東表示，募集來的資金主要用于三大業務，一是Pre-IPO,以未上市的項目為主。最后通過出售上市以后的權益或股權、溢價銷售股權等一些方式實現收益；二是提供夾層融資；三是Pre-REITs，收購一些項目，如果可能的話，未來可以通過REITs上市。

　　這種產品設計顯然是針對房地產行業近來的變化。目前，大量的房地產公司正在排隊等待上市。與別的行業不同的是，房地產企業上市之前通常需要融資以平衡資產負債率和購買土地儲備。介入上市前這段融資工作是個盈利極其豐厚的業務。不過，目前看來這部分業務主要由國外的投行和其他金融機構占據。“有大量的房地產企業會上市，未來能存活下來的房地產企業預計也就1000家”，李曉東說：“我們是進口替代型。”對于精瑞基金的收益，李曉東預期，年回報率在20%以上。

　　李曉東稱，初步的計劃是募集20億資金，未來的計劃則是200億。據有關媒體報道，精瑞基金已經初步募集了2.4億。李曉東解釋，還沒有成立管理公司和明確具體項目，所以不存在資金到帳的說法，這個數字應該是工商聯住宅產業商會確定的意向資金。但他表示，20億資金到位應該不是問題，接下來的問題主要是各方商談，最終確定管理公司結構。

　　據了解，精瑞基金的發起人包括華遠地產和招商地產等十家地產公司。李曉東認為，管理公司的股權分散一些比較合適，發起人也會精選留下5至8家。

　　再度合作

　　這是一個比較有意思的合作，很容易讓人想起2003年住宅產業商會與北國投以及萬盟投資合作成立精瑞基金。精瑞基金的設想最早從2002年提出，籌備這支基金的目的在于利用新的金融手段整合產業鏈上的資源，從而優化產業結構，提升產業平臺，最終使企業受益。并預測，今后幾年內，房地產業內將不可避免地面對改制、并購、上市等重整問題。不過，此次合作并沒有見到后續報道。

　　時隔4年多之后，聯華信托再次與住宅產業商會聯手，其名仍為精瑞基金。這一次，是什么原因把地產商和信托公司拉到一起呢？

　　盡管2003年精瑞基金的成立成為金融和地產行業的熱門話題，但實際上從2004年開始，由于銀行業對房地產的貸款限制，信托公司介入房地產行業業務主要是從事為房地產項目提供類似貸款的業務。 2003年央行“121號文”出臺后，商業銀行便開始收縮房地產開發信貸，于是開發商紛紛把希望寄托在信托身上。房地產信托資金存量從 2003年到2004年，一年間增長了近一倍。各信托公司各自尋找項目，提供融資服務，樂此不疲。

　　信托公司的好日子并沒有維持太長的時間。2005年底，銀監會發布了《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》(212號文)。該文要求新發行房地產集合資金信托計劃的開發商必須“四證”齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質。這使得對房地產信托的監管甚至比銀行貸款還要嚴格。

　　壓力迫使信托公司求變創新。在房地產信托業務中，聯華信托比較典型。這個規模并不大的信托公司把主業定位于房地產業務。也正是在2005年，李曉東開始與住宅產業商會接觸，商談合作的可能性。“以前以項目為主，現在創新是為了適應監管政策和未來發展的變化”，李曉東說。同樣的，2005年之前房地產企業的資金問題多是項目資金融通的困難。而現在，能否上市，能否大規模融資成為生存下去的前提。

　　對于房地產信托來說，增加收益和研究新產品成為兩個主要方向。新產品最適合不過的當然是REITs。從發改委到央行和銀監會都有意于推進這個符合政府倡導的新手段。就這點而言，聯華信托非常積極，聯華信托和中信證券都在為成為央行REITs試點竭盡全力。

　　如此看來，如果說2003年的精瑞基金合作不是那么成功的話，有一個主要原因，那就是各方的壓力都不夠大。

　　來源：經濟觀察報網