開發商的冬天要來了，買房人的春天還會遠嗎

　　南方周末記者 馬 克 發自北京

　　理論上存在這種可能：貨幣緊縮→開發商資金鏈斷裂→開發商降價賣房→買房人受益，但現實世界的邏輯遠比這要復雜

　　“在未來的半年、一年，我相信經濟形勢的階段性變動應該是蠻大的。對于貸款依賴比較大的行業和公司，要準備御寒。”

　　12月8日，經濟學家周其仁對參加第六屆中國企業領袖年會的數百位企業家說道。他的演講背景是三天前中央經濟工作會議所確定的“從緊的貨幣政策”。

　　在高度依賴貸款的行業中，房地產業最惹人關注。

　　“如果緊縮政策到明年3月還不放松，會倒掉一批中小開發商。”12月10日，經濟學家謝國忠對南方周末記者說，他是當天進行的第四屆《財經》年會的房地產論壇主講嘉賓。

　　寒意陣陣，但在上述兩個年會現身的開發商卻大都表現得泰然自若。

　　萬科總經理郁亮說起話來底氣十足，因為萬科已成為無可爭議的中國地產NUMBERONE，其市值是美國前四大地產公司總市值的一倍半。

　　“不管政策怎么變，萬科快速開發快速銷售的模式都不會變，但我們的產品線會順應趨勢向下延伸，增加小戶型供應，也會涉足經濟適用房。”郁亮說。“地產總理”任志強的華遠集團實力遠不如萬科，但底氣比萬科還足。“我們沒把它當回事，因為這種事我們從1988年起經歷過好多次了。大樹底下總得死幾棵草，房地產行業最多的一年死了兩萬多家，但絕大多數都是項目公司。”

　　中坤集團家底薄些，董事長黃怒波就比較低調。“現在敢進房地產業的都財大氣粗志在必得，明年這么嚴的調控，我可能被這些新大鱷吃掉。”“地產軍師”馮侖的萬通集團也不屬于大戶人家，但他比任志強還樂觀。“每當市場不好的時候我都偷著樂，因為1999年起我就強調反周期運作，現在萬通沒有負債，公司不大，但市值第四。”

　　馮并未忘記自己的“軍師”身份，這次他給同行支的招是：1.抓住保障性住房中的市場機會；2.產品多元化，“縫隙”市場大有可為，別老去跟萬科爭住宅；3.進軍地產的大國企并不足懼——大胖子走哪兒都生風，其實身體很虛。

　　銀行的門越開越小，有無替代的融資渠道，對地產商的未來至關重要。在這個問題上，馮侖是既悲觀又樂觀。馮對從股市融資悲觀：“主業為房地產的A股公司大概100家，今年實現再融資的不到10家，共融了380億，其中2/3被三家公司拿走——100個出嫁的新娘生兒子的不到10個，生大胖小子的是3個，機會非常小。”

　　馮比較樂觀的地方是，“貨幣政策在收，但對不動產投資信托等房地產融資新工具還在放。”

　　任志強倒不覺得房地產的命最苦，準備金率加到14.5%了，但利率還不高，利率要是加到7%或8%，“很難講是房地產先垮還是其他行業先垮”。

　　曾經流行過一句話：凡是資產階級的壞事，就是無產階級的好事。開發商的冬天，有可能是買房人的春天嗎？

　　理論上存在這種可能——貨幣緊縮導致開發商資金鏈斷裂，迫使其降價賣房以維持現金流。

　　問題是各界大腕都未給出這種預期。

　　任志強的階級立場或許有問題，但他給出的數字卻是硬邦邦的：每蓋好一套房，就要賣出兩套房，如此大的供需缺口，房價是漲是落，“得多看些日子再說”。

　　謝國忠是最早唱空內地樓市的，但他認為房價漲跌取決于美元漲跌，而美聯儲的減息仍將繼續，美元要到2009年才能止跌回升。

　　謝的意思是，只要美元貶值人民幣升值的趨勢不變，熱錢就會持續流入，而過多的貨幣又必然推高或維持資產市場的高價。

　　謝對南方周末記者說，貿易順差的差不多一半都是熱錢。他同時表示，估計銀根收緊會持續到明年3月政府換屆，因為“中國經濟有很多特殊之處”。

　　政府換屆以什么樣的原理影響到經濟，這個問題也令中央銀行行長周小川感到迷惑。12月11日，他在《財經》年會的主旨演講中說，“(換屆影響)是我們在今年年末和明年年初需要特別加以小心的。”

　　有聽眾提問：如何看待明年從緊的貨幣政策對樓價和股價的影響，其漲幅是否會趨緩？

　　周小川回答說：“我們并不認為貨幣政策和資產價格變化之間有非常直接的聯系和作用。我們希望貨幣政策對資產價格能夠產生一定的作用。但是這種假設得不到統計數字的驗證，比如提高利率，股市可能會下降一點；提高存款準備金率，股市也應該會下降一點。但是現實經常不是這樣的。所以不能簡單地從貨幣政策的調整和資產價格之間得出一個一目了然的關系。”

　　那么，目前的房價是否就是合理的呢？

　　謝國忠的回答是NO。“現在不是沒錢人買不起房，有錢人也買不起房，房價收入比高達15-20，是國際平均水平的一倍多。按這個價格，一個畢業十年的白領大學生也沒法買房，這肯定不是一個正常的社會。”

　　問題是，房價究竟如何才能降下來呢？

　　謝國忠說，長期來看，房價既不是

　　任志強則另有一番診斷。“為什么不通過擴大供給來解決問題呢？房子多了，價格不就下來了嗎？如果我們兌現當初的承諾，真正把土地給農民，那還愁沒地蓋房子嗎？”

　　任又提供了一組數字：“全國住宅面積只有3.48萬億平方米，相當于一個海南島，只占國土面積的0.3%，如果拿出1%的國土面積建住宅，供16億人住綽綽有余。”