央行銀監會在"第二套房"界定標準上進一步細化

　　□晨報記者 李強

　　央行、銀監會在“第二套房”界定標準上再拋“重磅炸彈”。央行、銀監會有關方面負責人昨天表示，已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執行。

　　業內人士擔心影響改善型購房者

　　上述標準無疑要比以“家庭”認定第二套房更具殺傷力。此前，幾乎所有商業銀行的房貸細則均認定“已結清銀行貸款的購房者，如再貸款購房，仍可享首套自住房待遇，利率可下浮”。房地產及銀行業人士認為，按照監管層這樣的解讀標準執行，那么相當數量的房地產需求將被打壓，首當其沖受到限制的，可能是那些改善型購房者，這部分人以都市白領群體為主。

　　央行、銀監會前天下發《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(簡稱452號文)，進一步細化了第二套房認定標準。央行、銀監會有關負責人就“452號文”答記者問時曾表示，對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。但是，這類借款人須還清前期貸款，還須提供當地房地產行政主管部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。

　　當地人均住房平均水平以統計部門公布上年度數據為準。

　　除此之外，央行、銀監會昨天強調，已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執行。該負責人表示，這樣規定既可抑制不合理的需求(包括以貸炒房)，又可滿足居民改善住房條件的合理需求。

　　央行、銀監會于今年9月27日發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(即房貸新政)，明確規定：對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸利率在基準利率基礎上提高10%。

　　滬上某股份制銀行房貸部負責人表示，監管層之所以這樣要求，顯然是為了打擊投資購房需求，而且，商業銀行房貸利率的定價以及貸款首付比不斷上浮，將成為必然趨勢。

　　賣房后貸款購房是否算“第二套”尚未明確

　　截至目前，滬上尚無商業銀行出臺最新的房貸細則，不過，按照監管層最新的解讀精神，原來銀行出臺的房貸細則可能作廢。部分銀行房貸業務管理人士表示，此次央行、銀監會的“補充通知”已經相當明確，其實各家銀行只需轉發執行“452號文”即可，沒必要再單獨出臺房貸細則。

　　不過，像把首套自住(曾貸過款)房先賣掉，然后貸款購房的，是否也將按第二套房貸政策執行，這樣的疑問仍需進一步明確。部分銀行表示，商業銀行對于這種情況可能會區別對待，如果收緊信貸的話，一樣會視為“第二套房”。另外，按照原來的貸款政策，未納入第二套房審批的貸款(即已結清再貸款)，如果目前正處在貸款的辦理階段，銀行將如何處置呢？對此，滬上銀行的答復分兩類：以貸款審批時間為準，或以貸款放款為準。多數銀行認為，即便房貸合同已經簽訂，但如果未放款，意味著貸款環節仍沒有全部完成，那么就有可能重新審批、定價。

　　對于監管層此番解讀，有人士提出質疑，認為那些本已身負貸款的購房者，再貸款購房進行投資，承擔雙份甚至更多的月供，才是銀行風險所在，政策調控的對象應該是這個群體。而已結清貸款的客戶，一般都有足夠的還款實力，銀行再貸款的風險不大，不該放棄這部分優質客戶。

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　　“452號文”主要內容

　　●明確以借款人家庭為單位認定房貸次數。

　　●明確已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但須提供相關證明。

　　●明確對已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款時，也應按照《補充通知》有關規定執行。

　　●要求商業銀行應切實履行告知義務，要求借款人如實填寫相關信息，對于填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行不得受理其貸款申請。對于出具虛假信息、提供虛假證明的并已被查實的單位，所有商業銀行不得再采信其證明。