央行銀監會下發加強商業性房貸管理補充通知明確　　

　　第二套房貸政策以戶為單位執行

　　記者11日從中國人民銀行獲悉，按照人民銀行、中國銀監會日前已下發的《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，各商業銀行應以戶為單位執行第二套房貸政策。

　　家庭含借款人、配偶及未成年子女

　　通知強調，應以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數；已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人須提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業銀行申請貸款時，均應按第二套房貸政策執行。

　　通知同時強調，已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業銀行申請住房貸款時，也應按照通知有關規定執行。

　　提供虛假信息信貸申請不予受理

　　通知要求，各商業銀行應切實履行告知義務，要求借款人按誠信原則提交真實的房產、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。對于出具虛假收入證明并已被查實的單位，所有商業銀行不得再采信其證明。

　　人民銀行、銀監會要求，各商業銀行應根據通知精神，制定具體實施細則，并向人民銀行、銀監會報備。

　　人民銀行、銀監會曾于9月27日發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。通知發布之后，是以個人還是以戶為單位執行房貸政策，一度成為商業銀行執行政策的分歧點所在。據新華社電　　

　　-央行銀監會答疑　　

　　緣何以戶為單位認定借款人房貸次數？　　

　　從中國國情出發，以家庭為單位認定比較合理，而且也符合我國夫妻財產共有的法律規定，這樣既與我國家庭現實一致，又有利于嚴格執行《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》規定，強化宏觀調控。考慮到“家庭”的成員構成有很大區別，《補充通知》特別明確，作為認定借款人住房貸款次數標準的“家庭”成員范圍僅指借款人及其配偶和未成年子女。　　

　　人均居住面積低于當地平均水平，為何再次貸款比照首套政策？　　

　　這類借款人須還清前期貸款，還須提供當地房地產行政主管部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。為此，建設部將于近期出臺相應的指導意見。商業銀行可根據借款人提供的住房總面積查詢結果、戶籍證明等材料，確定其是否能夠享受首套住房貸款政策。當地人均住房平均水平以統計部門公布上年度數據為準。其余已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執行。這樣，既可抑制不合理的需求(包括以貸炒房)，又可滿足居民改善住房條件的合理需求。同時，又與《通知》精神相一致，保持了政策的連續性。　　

　　為何將公積金納入有關規定的約束范圍？　　

　　居民無論是借用住房公積金貸款，還是借商業性住房貸款，都是負債，都是占用廣義的公共資源，一旦房地產市場出現大的波動，住房公積金貸款與商業性貸款將面臨相同的風險。因此，已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，也應按照《通知》有關規定執行。　新華社　　

　　權威表態

　　汲取借鑒美國次貸教訓

　　將嚴查假按揭加按揭轉按揭　　

　　除了下發補充通知加強商業性房貸管理外，央行和銀監會昨日在北京聯合召開了加強商業性房地產信貸管理專題會議。

　　央行副行長劉士余在會上表示，從國際上曾經發生的房地產市場危機事件中，包括日本和香港的房地產泡沫，尤其是今年爆發的美國次貸危機等，有一些值得注意的教訓。劉士余指出，房地產信貸增長過快、競爭過度、違規過多，特別是有的商業銀行未經批準擅自開辦轉(加)按揭貸款業務，加大了房地產信貸業務的風險，已引起有關部門的高度關注。

　　銀監會副主席蔣定之在會上強調，人民銀行、銀監會將嚴查假按揭、加按揭、轉按揭等行為。要汲取和借鑒美國次貸危機給金融體系帶來的教訓，加大對房地產市場運行風險的分析研究，加強房地產信貸業務的風險管理。各銀行業金融機構要以法人為單位制定商業性房地產信貸管理的實施細則。細則既要符合文件精神，又要具有操作性，尤其要制定借款人信息資料的收集和信貸審查工作的規定，對借款人提供的個人住房信息、收入信息、家庭信息的真實性要有嚴格的審查甄別措施。　綜合　　

　　專家解讀

　　公積金貸款還清再貸標準變化大　　

　　專家表示，《補充通知》中規定與此前《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》的基調是一致的，只是對于利用住房公積金貸款購房的規定，與之前的基調有很大的出入。原來的基調底線是“公積金貸款不列入第二套房參考項”，而《補充通知》指出，已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，按“第二套住房”的相關規定執行。

　　此外，與此前“已結清貸款的購房者仍可視作首套住房的借款人”的基調有所不同，《補充通知》規定，對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。其中，當地人均住房平均水平以統計部門公布上年度數據為準。據統計，2006年末全國人均住房面積為27平方米。

　　對于不符合“人均住房面積低于當地平均水平”的，相關負責人表示，已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執行。　駱海濤　　

　　對樓市影響

　　有利減少投機加速樓市降溫　　

　　“第二套住房認定標準的明確，肯定會使房地產的投機交易大大減少。”在接受本報記者采訪時，中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，房貸新政的落實，有可能改變此前房價“瘋漲”的走勢。

　　廣州某房地產人士表示，央行此次出臺房貸新政的補充規定主要是跟國家明年適度從緊銀根有關，對房地產市場肯定會有所影響，“從心理預期來看，調控的壓力感覺越來越大”。

　　廣州市同創卓越房地產投資顧問公司總經理趙卓文表示，補充規定的出臺，會加速樓市降溫。他認為央行出臺這個補充規定很明確，也很嚴格。但目前銀行還無法掌握每個家庭的買房情況，特別是在各個城市房地產交易還沒有聯網的情況下，想知道每個家庭的買房情況有很大的難度，政府還需要在執行方面建立具體的體制。

　　中國社會科學院金融研究所研究員易憲容則指出，如果要使房貸新政起到預期的調控效果，還需要建立有效、誠信的房地產評估市場，防止房地產的評估價被人為抬高，同時要建立對第二套住房的識別體系，使銀行自身有動力對購買第二套住房者進行嚴格識別。　駱海濤　　

　　銀行反應

　　會按有關要求制定細則落實　　

　　《補充通知》公布以后，記者采訪多家銀行相關人士，但得到的答復基本是“正在研究相關問題，會按照監管部門的要求去做，制定細則落實規定”。

　　早在10月中旬，全國最大的房貸銀行——建設銀行已經明確將第二套住房貸款人以“戶”為單位的認定標準。以“戶”為單位，就是說夫妻雙方無論誰擁有住房，另一方購買住房時都將視為第二套住房。這與《補充通知》的規定基本一致。第二套房首付比例，北京建行確定為50%，也高于目前多數銀行執行的40%的標準。

　　不過，其他三大國有商業銀行至今尚未正式公布其房貸細則。而交通銀行、民生銀行、光大銀行、招商銀行、華夏銀行都相繼表示過，第二套房的認定以“個人”為單位，即假設一個家庭里只有夫妻二人，兩人即使貸款各買了一套房，仍然不會被認定是擁有第二套房產。有分析人士指出，股份制商業銀行的房貸細則可能需要相應作出調整。

　　駱海濤