聚焦理由

　　美國次貸風(fēng)波給全球金融市場敲響了風(fēng)險(xiǎn)警鐘。前不久，建行研究部在調(diào)研后指出，我國住房按揭貸款同樣有風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)了解，住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關(guān)不嚴(yán)是我國的房貸風(fēng)險(xiǎn)所在。基于此，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，近日又下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》。

　　該 《補(bǔ)充通知》最突出的一項(xiàng)內(nèi)容，是進(jìn)一步明確了以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。而已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

　　背景新聞

　　建行報(bào)告：

　　國內(nèi)商業(yè)銀行房貸正步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期

　　美國次貸風(fēng)波給全球金融市場敲響了風(fēng)險(xiǎn)的警鐘。建行研究部日前發(fā)布報(bào)告指出，雖然當(dāng)前我國并沒有典型的次級(jí)住房抵押貸款市場，但我國住房按揭貸款同樣有風(fēng)險(xiǎn)，并正逐步步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期，以美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)為鑒，我國要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理，加快住房抵押貸款

證券化，健全金融機(jī)構(gòu)內(nèi)控機(jī)制。

　　近年來，我國個(gè)人住房不良貸款數(shù)額已呈攀升趨勢(shì)，而從國際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3到8年。報(bào)告指出，在央行近年來連續(xù)多次加息，個(gè)人房貸款支付不斷增加的情況下，意味著國內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在近一個(gè)時(shí)期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的10127.23億上升至2006年底的11760.66億。個(gè)人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。

　　我國住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關(guān)不嚴(yán)使得一些不符合條件的借款人得到貸款正是我國的房貸風(fēng)險(xiǎn)所在。報(bào)告認(rèn)為，我國銀行業(yè)要強(qiáng)化內(nèi)控建設(shè)，加大對(duì)住房貸款的審查力度，建立和完善個(gè)人征信系統(tǒng)，改變商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑著借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的征詢材料進(jìn)行判斷和決策，提高對(duì)購買第二套及以上住房貸款的首付比例等，不斷完善風(fēng)險(xiǎn)管理。

　　報(bào)告進(jìn)一步指出，對(duì)于處于轉(zhuǎn)軌期間風(fēng)險(xiǎn)把控水平還很有限的我國銀行業(yè)，在房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展態(tài)勢(shì)、房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)不斷凝聚加大情況下，加強(qiáng)監(jiān)管，引導(dǎo)商業(yè)銀行理性經(jīng)營，顯得尤為重要。

　　(據(jù)上海證券報(bào))

　　為進(jìn)一步貫徹落實(shí) 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)[2007]359號(hào)，以下簡稱《通知》)，維護(hù)政策的嚴(yán)肅性和有效性，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)在充分聽取有關(guān)部門和部分商業(yè)銀行意見的基礎(chǔ)上，近日聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(銀發(fā)[2007]452號(hào)，以下簡稱《補(bǔ)充通知》)，進(jìn)一步明確了《通知》中有關(guān)“嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理”的規(guī)定，并于12月11日在北京聯(lián)合召開了加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會(huì)議。銀監(jiān)會(huì)黨委副書記、副主席蔣定之主持會(huì)議。人民銀行黨委委員、副行長劉士余在會(huì)議上講話，傳達(dá)了相關(guān)文件精神，提出落實(shí)有關(guān)政策的具體要求。

　　房地產(chǎn)信貸增長過快

　　劉士余在講話中指出，住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長和城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步深化，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長的重要推動(dòng)力，以住房開發(fā)與消費(fèi)信貸為主體的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)成為商業(yè)銀行重要的業(yè)務(wù)品種，并取得了顯著的成績。一是城鎮(zhèn)居民的住房水平持續(xù)改善；二是住房保障制度建設(shè)不斷推進(jìn)；三是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展；四是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新取得進(jìn)展。在房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，近一段時(shí)間房地產(chǎn)市場也面臨著房價(jià)快速上漲、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、調(diào)控政策尚未得到全面落實(shí)以及低收入家庭住房面臨較大困難等問題，這些問題的產(chǎn)生有著深層次原因。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸增長過快、競爭過度、違規(guī)過多，特別是有的商業(yè)銀行未經(jīng)批準(zhǔn)擅自開辦轉(zhuǎn)(加)按揭貸款業(yè)務(wù)，加大了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，已引起有關(guān)部門的高度關(guān)注。另外，從國際上曾經(jīng)發(fā)生的房地產(chǎn)市場危機(jī)事件中，包括日本和香港的房地產(chǎn)泡沫，尤其是今年爆發(fā)的美國次貸危機(jī)等，我們也可以發(fā)現(xiàn)一些值得注意的教訓(xùn)。

　　加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)信貸管理

　　劉士余強(qiáng)調(diào)，為貫徹落實(shí)全國城市住房工作會(huì)議精神，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)于9月27日聯(lián)合發(fā)布了《通知》，要求商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理�！锻ㄖ�》下發(fā)后，社會(huì)總體反映是積極的，調(diào)控作用正在逐步顯現(xiàn)。針對(duì)《通知》中有關(guān)規(guī)定和政策導(dǎo)向的不同理解，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)決定聯(lián)合發(fā)布 《補(bǔ)充通知》，就嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理的有關(guān)問題做出了明確規(guī)定。

　　劉士余要求，商業(yè)銀行要進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)及其分支機(jī)構(gòu)、各商業(yè)銀行要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)黨的十七大精神和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)決貫徹落實(shí)從緊的貨幣政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸調(diào)控，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，努力推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。

　　嚴(yán)查按揭違規(guī)行為

　　蔣定之在會(huì)議總結(jié)時(shí)強(qiáng)調(diào)，出臺(tái)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的政策，既是落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策的要求，更是加強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)在需要。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各分支機(jī)構(gòu)和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真貫徹這次會(huì)議精神。一是要準(zhǔn)確把握通知精神，切實(shí)防范房貸風(fēng)險(xiǎn)。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要以會(huì)議精神為基準(zhǔn)，認(rèn)真做好傳達(dá)貫徹工作；要居安思危，汲取和借鑒美國次貸危機(jī)給金融體系帶來的危害，加大對(duì)房地產(chǎn)市場運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)的分析研究，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理。二是要統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一步調(diào)。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要以法人為單位制定商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的實(shí)施細(xì)則。細(xì)則既要符合文件精神，又要具有操作性，尤其要制定借款人信息資料的收集和信貸審查工作的規(guī)定，對(duì)借款人提供的個(gè)人住房信息、收入信息、家庭信息的真實(shí)性要有嚴(yán)格的審查甄別措施。三是要加大監(jiān)督檢查和違規(guī)懲戒力度。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要自覺糾正與文件精神不一致的規(guī)定和做法；人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要將貫徹文件精神作為監(jiān)管重點(diǎn)，嚴(yán)厲查處假按揭、加按揭、轉(zhuǎn)按揭等違規(guī)行為和變通做法。四是要把會(huì)議精神傳達(dá)到所有銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，包括外資銀行、城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，確保所有從事相關(guān)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)知盡知，按統(tǒng)一政策規(guī)范相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　以家庭認(rèn)定房貸次數(shù)

　　蔣定之最后要求大家要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，堅(jiān)定不移地貫徹落實(shí)國家的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，為國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)。

　　人民銀行上�？偛亢透鞣种�行，各銀監(jiān)局，政策性銀行，國有商業(yè)銀行和股份制商業(yè)銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人參加了專題會(huì)議。

　　據(jù)悉，《補(bǔ)充通知》已于12月5日印發(fā)，重點(diǎn)明確了以下問題：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。二是已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人須提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，均應(yīng)按第二套房貸政策執(zhí)行。三是已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，也應(yīng)按照《通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。《補(bǔ)充通知》同時(shí)強(qiáng)調(diào)，凡發(fā)現(xiàn)填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請(qǐng)。

　　(據(jù)中國人民銀行網(wǎng)站)

　　新聞延伸

　　二套住房界定

　　中國人民銀行、中國銀行(6.66,-0.03,-0.45%)業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)9月27日共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱 《通知》)，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整。有關(guān)負(fù)責(zé)人就此次政策調(diào)整回答了記者提出的問題。

　　就如何界定《通知》中的“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”這一問題，有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋�！暗诙�套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。

　　有關(guān)負(fù)責(zé)人說，《通知》要求商業(yè)銀行在接受個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過中國人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對(duì)借款人信用狀況予以查詢，貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后再將相關(guān)信息及時(shí)錄入該數(shù)據(jù)庫，以此確保對(duì)“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認(rèn)定。借款人也應(yīng)按誠實(shí)守信原則在貸款合同中如實(shí)填寫所貸款項(xiàng)用于購買第幾套住房的相關(guān)信息。

　　(據(jù)中國新聞網(wǎng))

　　補(bǔ)充通知

　　一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。

　　二、對(duì)于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司�住房平均水平以統(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其他均按第二套房貸執(zhí)行。

　　三、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。

　　四、商業(yè)銀行應(yīng)切實(shí)履行告知義務(wù)，要求借款人按誠信原則提交真實(shí)的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發(fā)現(xiàn)填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請(qǐng)。對(duì)于出具虛假收入證明并已被查實(shí)的單位，所有商業(yè)銀行不得再采信其證明。對(duì)發(fā)生上述情況的借款人和單位，商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)向其所在地銀行業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告，由銀行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)收集上述信息并予以通報(bào)，監(jiān)管部門列入重點(diǎn)檢查內(nèi)容。 (據(jù)中國人民銀行網(wǎng)站)

　　相關(guān)新聞

　　第2套住房貸款首付不得低于40%

　　中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)9月27日發(fā)布通知明確，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。

　　通知第三條要求：嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。

　　商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。

　　商業(yè)銀行應(yīng)提請(qǐng)借款人按誠實(shí)守信原則，在住房貸款合同中如實(shí)填寫所貸款項(xiàng)用于購買第幾套住房的相關(guān)信息。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款；對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。 (據(jù)中國新聞網(wǎng))

　　相關(guān)鏈接

　　房貸首付調(diào)整歷程

　　2007-11-02：上海傾向以戶認(rèn)定第二套房。

　　2007-10-18：四大行將統(tǒng)一第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　2007-10-17：光大銀行繼交行后公布以個(gè)人界定第二套房。

　　2007-10-16：交通銀行第二套房以個(gè)人為認(rèn)定單位。

　　2007-10-15：中資銀行：只緊不松房貸新細(xì)則次第亮相。

　　2007-10-14：郭樹清透露北京二套房貸款首付提至50%。

　　2007-09-28：央行銀監(jiān)會(huì)：第二套房貸最低首付提至四成。

　　2007-09-24：建行第二套房貸首付提至四成。

　　2007-09-20：建行報(bào)告：商業(yè)銀行房貸正步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。

　　2007-09-18：據(jù)稱央行擬將第二套住房房貸首付提至40%。

　　2007-09-08：業(yè)內(nèi)人士稱北京下月可能提高房貸首付比例。

　　2007-08-16：傳銀行將提高房貸首付最高可能升至五成。

　　2006-05-30：房貸首付6月1日提至30%。

　　2006-05-26：銀監(jiān)會(huì)：大幅提高多套住房高檔住房首付比例。

　　2006-05-12：房貸首付提至五成遭質(zhì)疑央行表示并不知情。

　　2006-03-13：

人大代表建議五成首付業(yè)內(nèi)人士意見不一。 (據(jù)新浪網(wǎng)）