“國家對房地產調控了三年，已積累了豐富的經驗了。這次總結得很好，真正抓住了軟肋。”在宏觀調控“大敵當前”的時候，溫州炒房團正逐步撤離大城市，而溫州等中小城市正在成為其新一輪炒作的熱點。

　　采訪·撰文=曾航

　　今年 11月一個寒風凜冽的早上，清瘦的溫州眼鏡商人張志強(化名)開著他那輛滿是灰塵的奧迪A6來到上海南站附近一高檔住宅小區，該小區中的一套150平方米的新式公寓是他為女兒準備的未來的嫁妝，而樓下那片風景徜徉的水景花園曾是他在親友面前描繪過無數次的世外桃園。

　　站在寬大的落地窗前往外遠眺，寸土寸金的城市依舊繁華如初，卻掩飾不住他心中的失落，他非常清楚自己每次進屋都可能成為和這套房子永遠的告別。

　　過去幾年，張志強和他的溫州親戚朋友們在樓市上度過了一段黃金時期，長三角多處高檔樓盤無不成為他手上的搖錢樹。

　　如今，幸福的時光結束了。進入今年以來，他的眼睛生意就再也沒有得到一分錢的銀行貸款。這讓他不得不賣掉手上的一些房產——同樣將被出售的還有他在杭州的兩套房產，否則，他的眼鏡生意將會有資金鏈徹底斷裂的危險。

　　如今，張志強正在忙著善后——沒完沒了的接待接踵而來的看房者，在中介處四處打聽行情，來回奔波于杭州和上海之間。

　　和他一樣忙碌還有身邊為數眾多的溫州親友，這個曾經叱咤全國樓市多年的群體，正在面臨著劇烈的分化。

　　“歷次

房地產調控時，溫州人都會認為上有政策下有對策，但是這次我們的對策沒了，本次的銀根緊縮太厲害了。”溫州資深地產界人士葉維堅表示。

　　“溫州人被蛇咬怕了”

　　一種悲觀情緒正在溫州購房者中蔓延開來，種種跡象表明，大筆溫州資金正在逐步撤離樓市。

　　“感覺最近房地產不太景氣，溫州資本有大規模撤退的跡象。” 溫州程國房屋介紹所的總經理程國告訴記者，他本人甚至已經停止了經營多年的地產生意，投入股市大軍。

　　眾所周知，民間資本充裕的溫州向來被地產承銷商視為樓宇銷售的“圣地”，這從往年沒完沒了的地產展銷會可見一斑。在前兩年樓市最火爆的時候，在溫州召開的各種地產展銷會達到月均四五次之多，按平均每次二十多個樓盤算，每年在溫州銷售的外地樓盤就有上千個。進入今年以來，外地樓盤在溫州的銷量急轉直下，今年全年只有6次房地產展銷會在溫州舉行，成交量已經大幅下降。除了溫州人傳統上最為偏愛的上海、杭州，外地樓盤在溫州已經鮮有銷量。

　　看上去溫州人最近確實遇到了不小的麻煩。尤其是在投資高風險高的商業樓盤上，最近屢屢傳出購房者上當被套的案例，令溫州購房者警惕頓生。其中尤其以上海正大廣場事件最為惡劣，有200多個中小購房者被套住，險些將事情鬧僵，要不是后來該樓盤

房價戲劇性上漲，將造成相當尷尬的結果。南京新街口的某地產項目，在收取購房者預付款之后，老板在資金鏈出現斷裂時曾攜款潛逃，雖在警方的介入下出逃未遂，但幾十個名溫州普通投資者的錢都沒有收回來，也造成很壞的影響。

　　“溫州人最近被蛇咬怕了。”陳鴻總結道，房產不再是穩賺不賠的搖錢樹，過高的價格已經讓風險系數相當高了，這尤其表現在一些溫州人相對不熟悉的內地項目上。往年溫州人大舉進入的南京、山東、江西等地，最近已經幾乎停止了在溫州的承銷。而往年，“在溫州清盤的外地樓盤都不稀罕。”陳鴻告訴記者。

　　“今年年底銀行信貸收緊，許多實業項目上了一半都陷入停頓，實業資本緊缺了，就只好賣房子，變現物業。”浙江工業大學房產研究所所長虞曉芬表示。她的研究顯示，溫州人存在比較普遍的交叉投資現象，相當多的溫州人會同時經營實業和購買大量房產。但是在實業項目資金出現緊缺的時候，溫州人多也會選擇出售房產。

　　“溫州人會以實業為重。”眼鏡商張志強強調。恰逢今年年中房地產高速反彈，再加上上海、杭州等地

開發商捂盤惜售，造成房源緊張，此時逢高退出對于溫州人來說也不失為一個理想的選擇，這在上海、杭州等前期漲幅過大的區域表現得尤為明顯。

　　但仍會有較多溫州人會到內地去發現一些諸如重慶這樣的“價值洼地”。在溫州資深房產人士陳鴻看來，以重慶直轄市及新綜改特區的身份，3000元／平方米的房價實在太不相稱，再加上在渝經商溫州人數量眾多，所以已經有相當多的溫州人轉而選擇去去重慶這樣的地方團購房產。

　　“溫州人炒房很少去做一些專業細致的調研，但是分散在全國各地的溫州人憑感性做出的決策往往非常準。”陳鴻表示。目前比較典型的模式是在某地經商的溫州商人在察覺到某地地產有較大升值空間后，就力勸家鄉的親友過來團購買房，長期持有等待升值。“這和幾年前上海盛行的短期惡炒已經相去甚遠了。”陳鴻說。

　　越來越緊的“緊箍咒”

　　溫州購房者的心情被最近那些劈天蓋地的地產調控新聞徹底搞壞了。

　　“國家對房地產調控了三年，已積累了豐富的經驗了。這次總結得很好，真正抓住了軟肋。”溫州市朗兆房產營銷有限公司董事長葉維堅對本刊表示，他堪稱是溫州地產界的元老級人物，朗兆是溫州第一家房地產營銷公司，他本人在溫州地產界有十多年的從業經驗，經手的客戶已達數萬人。

　　葉維堅認為，要打擊投機過熱：源頭是對炒作資金控制，國家這次通過有效控制銀行放貸及流動資金已見初效，牢牢從資金上控制住了入市資金的源頭。而物業稅的出臺則有效區分了投資和投機。現在持有物業的成本增加，趕不上房價上升的預期。“這是相當厲害的一點。”

　　葉維堅舉例說，在前幾年房產供應量很大，卻很快被投資吸干。本次調控吸取了前幾次調控的教訓，有效打擊了投機資本。

　　“浙江的商業銀行最近對放貸控制得很緊，每個月都有統計，嚴格控制對投資房的放貸。對擁有2套房以上的買家嚴格控制放貸。” 浙江工業大學房產研究所所長虞曉芬說，在他看來，目前本已不多的專業炒家已經很難再從銀行貸到多的炒作資金。

　　在葉維堅看來，溫州人買房大多數屬于依靠自有資金購買，目的為自用加投資，但也存在少數專業炒房團，他們在應用金融杠桿工具方面已經相當專業，能動用的資金動輒上億，本次銀根緊縮有效打擊了這部分群體。

　　“歷次房地產調控時，溫州人都會認為上有政策下有對策，但是這次對策沒了，本次調控太厲害了。”朗兆董事長葉維堅表示。

　　被高估的炒房團

　　在這個房價一路狂飆的年代，似乎每個溫州人都是超級炒家，手上有著花不完的鈔票，炒樓花樣曾出不窮，所到之地無不高奏凱歌

　　那些一口氣吞下整棟樓盤、半年之內資產翻番的傳奇故事，每每成為街頭巷尾的不朽談資。

　　令人想不到的是，“大多數溫州人的房產操作手法都非常初級，簡單到只有一個買和賣。”海螺置業前副總裁陳鴻是溫州最資深的地產人士之一，他聲稱在溫州從事地產營銷十幾年，從來都沒有見到過惡意炒樓的溫州人。

　　陳鴻眼中那些將低價樓盤找個概念包裝起來，運用各種手段迅速解套的外地開發商比比皆是，而許多溫州人買房后都會放上個三年五載，分享當地經濟發展的長期收益。“速買速賣”是投機炒房的最典型標志，而大多數溫州人并不精于這種投機手段，陳鴻爭辯道，他堅持認為，大多數人都具有自用加投資的雙重需求。

　　以重慶為例，有十幾萬的溫州人在那邊經商工作，將會產生不小的房產需求。重慶的在享受直轄市、新綜改特區等發展前景的時候，溫州人會相當看好這個地區的發展潛力，親朋好友在得知重慶的市場前景后會集體進入。“這樣有利于降低購樓成本。”陳鴻表示。

　　許多人不理解的是，整個溫州購房者群體對整個樓市的影響卻是“微不足道”的。還是以重慶為例，在這個有3000多萬人口，每年有1700萬平方米供應量的特大城市里，但溫州人每年進入的資金10個億都不到，這頂多相當于10萬平方米的房產，對當地樓市“基本產生不了影響”。

　　葉維堅也列出了大量溫州購房資金同時進入一個內地城市的可能性。據他分析，溫州炒房資金具有很強的靈活性、分散性，當發現一個樓盤已經有相當多的溫州資本進入時，后進入的炒房資金會選擇主動規避。

　　“溫州炒房團有個不成文的規則，投機資本如果占到一個樓房總進入資金的20%，這個樓盤的風險就相當大了。所謂的溫州炒房團只不過是親朋好友以團購的形式降低購樓成本，集體進入某一樓盤，其動用的資金通常在幾千萬到億元之間，并不足以對大城市的房價造成過大影響。

　　“要靠命長吃飯，不是肚有多大吃飯”成為溫州一句廣為流傳的民諺，這種心態反映在房產投資上，就是許多溫州人對于一些可控性差、漲幅過快且不熟悉的外地樓盤一般不會輕易介入。

　　但溫州炒房團的示范效益卻實實在在抬高了許多地方的房價卻是不爭的事實。在許多地方，溫州炒房團身上籠罩的神秘色彩卻深受各地開發商寵愛，開發商善于利用溫州炒房團題材捂盤炒作的現象層出不窮。“溫州人進去了，樓往往就賣得很好了。開發商利用我們炒作。這在上海、杭州的示范效應尤其明顯”。葉維堅告訴記者。

　　他舉例談到，今年4月份開盤的杭州戈雅公寓售價僅4700元／平方米，銷售一直不溫不火。在6月參加了溫州的一個展會后在溫州售出了100多套，這和樓盤總上千套的供應相比本微不足道，但在開發商的宣傳鼓動下，溫州人大舉進入該樓盤的消息迅速充斥當地媒體。致使該樓盤在7月份時順利漲到7000元／平方米，高價跟進的大多數還是杭州本地買家。“房價的快速上漲，與開發商利用溫州題材炒作有重大關聯。”葉維堅表示。

　　溫州人是炒房團最大的受害者

　　炒火全國樓市的溫州炒房團 ，在自己的家鄉溫州又狠狠放了一把火，近一年來溫州房價扶搖直上，讓普通老百姓叫苦不跌。

　　“現在溫州已經有人在喊3萬5、4萬了。” 溫州資深地產人士陳鴻告訴記者，在他看來，作為一個GDP還不及上海一個區的小城市，溫州的房價“已經把20年后的行情都提前漲了。”

　　在不到一年的時間里，溫州的許多樓盤的價格都翻了一番。在溫州，相當一部分普通民眾月收入不過一二千塊錢，漲勢過高的房價已經讓溫州怨聲載道。

　　浙江工業大學房產研究所所長虞曉芬認為，目前溫州的高房價有其一定的市場合理性，因為溫州地少、人多、有錢，所以就形成了今天這樣的價格基礎。

　　投機資本在本輪溫州房價的猛漲中得到集中爆發，卻是一個不可忽視的現實。溫州市區核心地段的產權房和期房都在短時間內經過幾次易手，各種投機手段層出不窮。

　　“從產權房和期房的炒作流程可看出，我們只需幾千萬元的流動資金，就可抬高樓盤50%左右的可交易房源的價格，進而能撬動這個樓盤房價。”一位不愿具名的溫州炒家點出玄機。在新增房源有限下，只要這些標志性樓盤價格一上漲，必將帶動樓市周邊房價上漲，近而帶動全市房價瘋漲。

　　溫州有關中介人士認為，此輪溫州炒房團回馬槍殺入本地樓市，主要原因是由松散型資金組成的溫州炒房團，已難以撼動北京、上海、杭州等一二線大城市房價，外資炒房團漸漸浮出水面。于是，溫州炒房團開始向三四線中小城市轉移，進而迅速帶動這些城市的房價上漲。

　　一種悲觀情緒正在溫州購房者中蔓延開來，種種跡象表明，大筆溫州資金正在逐步撤離樓市。

　　在前幾年房產供應量很大，卻很快被投資吸干。本次調控吸取了前幾次調控的教訓，有效打擊了投機資本。

　　“要靠命長吃飯，不是肚有多大吃飯”成為溫州一句廣為流傳的民諺，這種心態反映在房產投資上，就是許多溫州人對于一些可控性差、漲幅過快且不熟悉的外地樓盤一般不會輕易介入。

　　溫州炒房團實實在在抬高了許多地方的房價卻是不爭的事實。