一年內狂漲40%，投資需求逼近20%警戒線

　　北京樓市欲步深圳后塵？

　　采訪·撰文=韓笑

　　攝影＝劉志堅

　　每平方米3000元的價格在哪里能買到房？

　　2005年湖南長沙市商品房均價是3030元／平方米，2006年吉林長春商品房均價2671元／平方米，而在北京，這個價格是二手房近5個月以來的增長額度。

　　去年11月份，已經工作四年、小有積蓄的投資公司張小姐準備在朝陽區民航醫院附近小區買一套80余平方米的二手公寓。當時她和男朋友的月收入平均是11000元，而二手房價是在9000元左右，抱著明年房價可能會走低的態度，她想等到2007年買。然而今年4月份，同樣地段還想購二手時房時她發現小區二手房價已經飆升到12000元。北京的房價為什么漲得這么快？是需求的人越來越多，還是投機的人越來越多？看不明白房價走勢的張小姐有著和大多數人一樣的想法，北京樓市的價格已經不是普通人所能接受的，按這樣的速度發展下去，“房奴”離更多的人越來越近，高企的房價觸及到了百姓承受力的底線。

　　價升量增的背后

　　一個值得關注的現象是，從2000年到2006年，北京市每年商品房竣工面積在不斷增加，銷售面積也同步增加的同時，價格也一路看漲，形成了聯動效應。

　　單從2000~2006北京市商品房銷售統計的數據走勢可以看出，北京連年上升的交易量背后是強大的需求在支撐。

　　中原地產董事總經理李文杰接受記者采訪時表示，北京對住宅市場的需求還是比較大的。如果從住房需求來看，包括主動型和被動型。被動型是指拆遷戶必須購房用于自住，主動型是由于收入增長、家庭分戶的需要以及單純投資。在北京，投資比重還是少數，尤其是住宅，自用居多，因此市場的穩定性會很好。不過，針對需求群體的統計和劃分并沒有官方的數據，民間機構也沒有做出明確的調查，這是一個很復雜的過程。

　　支撐北京樓市走高的包括因素包括拆遷、首次購房、改善居住環境、投資、外來人口購房等，其實這些因素與深圳、上海等其他城市并無區別，但區別在于，北京的真實住房需求比例要高于深圳、廣州等城市。盡管港人在北京置業、溫州炒房團在京購房的比例可能低于深圳和上海，但北京真實需求的另一個群體——不在北京工作的外地人在京置業需求則是隱性的。

　　記者在調查中發現，南四環某高檔小區幾年前開盤時3950元／平方米起，當時的政策是外地人買房可帶戶口，結果該樓盤出售后至少有50%以上的被外地人買走，而買家則開著

　　“盡管沒有官方數據或民間調查，顯示上述類型在北京購房的比例有多高，然而這種情況確實存在，而且比其他城市的比率要高。”一位在房地產業浸淫數十年的資深人士說，北京樓市中隱性需求比例至少存在10%以上，但在北京樓市中他們對房價的拉升作用微乎其微。

　　21世紀不動產市場部經理孟奇表示，房產投資和實際需求消費，兩者不太容易界定，因為絕大一部分是中產階級在資金的允許下，先改善房環境，或出租或留給子女。北京真實需求自住的比較多，平均投機房地產只占10~15%。

　　從自住需求分析，以拆遷為例2005年北京城區拆遷面積是196萬平方米，2006年是287.6萬平方米，而當年兩者商品房竣工面積為3770.9萬平方米、3193.9萬平方米，這意味著，當年新建商品房中的十分之一滿足拆遷住房需求都綽綽有余。

　　2006年3月，《北京房價的困惑：房價還要漲? 市場機制待完善》文章認為，從官方公布的有關數據分析，北京市的住房需求主要來自四個方面：一是本地居民家庭的置業升級。北京人均住宅使用面積由1999年的15.9平方米上升到2005年的19.5平方米。雖然自1999年以來人均住宅面積的增加呈遞減趨勢，但由于基數龐大，因而這部分需求估計每年約有600萬 ~700萬建筑平方米； 二是城市化率的提高帶來的住房需求。按照官方預測，北京市到2010年常住總人口有可能達到1700萬人，由此推算，每年新增人口約35萬人左右。業界估測，北京每年新增商品房約有30%左右為外地人所購買；三是城市改造中所產生的需求。近年在奧運會的推動下，城市建設速度加快，為了配套大工程、大項目的建設和拆危解困，年均拆遷約7萬戶居民，如果按戶均建筑面積70平方米計，大約每年有近500萬平方米的住房需求量；四是一部分家庭理財的投資需求。據建設部公布的數據，北京房產投資需求約占到新增商品房供應量的17%。客觀地說，北京房地產市場的購買力與有效需求十分龐大。

　　那么北京樓市中外地人購房的比例有多大呢？2007年1月23日全國建設工作會議上，北京市建委主任隋振江介紹說，北京住房需求量很大，其中，外地人來京購房的數量占總量的35%，且以高端住宅為主。調查顯示，近幾年，北京商品住房外埠購買比重都在3成左右，2006年1~11月，外埠個人在京購房5萬套左右，占市場份額的35%。這些購房人中，一次性付款占54.3%，比本地居民高15個百分點。

　　隋振江介紹說，外地人群購買住房比較高端化，目前北京的高檔住宅樓，外地買家占一半左右。據了解，目前外埠個人在京購房均價達8300元／平方米左右，高出本地居民1000元；一半以上的外埠個人購買中心區萬元以上的高價住宅，且價位越高外購比例越大，個別高檔樓盤外地購買比例達80%以上。

　　2006年，北京市商品房銷售面積達2607.6萬平方米(其中包括現房和期房銷售面積)，按30%的比例被外人購房計算，約782萬平方米被外地人所購買，同年北京人拆遷面積達287萬平方米。也就是說，2006年外地人購房面積和有剛性需求的拆遷面積達1069萬平方米，占當年銷售面積的41%。

　　北京市統計局的數據顯示，近三年，北京每年增加41.5萬人。按照2006年北京城鎮居民人均住房使用面積20.06平方米計算，每年新增住宅需求達到832.49萬平方米。如果加上外地人購房和拆遷面積，則表明2006年北京市場的需求量達1901萬平方米，而剩下的706萬平方米，則應該被二次購房、投資等所占有。

　　普通北京市民能承受如此高的房價嗎？據相關部門統計數據顯示，在2006年，北京城市居民人均支配收入19978元，而北京2006年商品房平均銷售價格達8792元/平房米，如果按照一套住宅80平方米計算，平均總價703360元，房價高于可支配收入的35倍之多。

　　北京師范大學地產研究中心副主任宏新教授接受記者采訪時說，目前影響房價的主要因素來自多方面，包括稅收、投資、金融等和房地產業息息相關。住房已經不單單是經濟問題，而是一個社會問題，消費者對房價的預期有時候反過來會影響房價。

　　實際上，在北京房價上升的背后，還有來自官方的聲音對房價走勢做出了定性。2006年7月，北京市建委住宅發展與保障處處長程建華表示，近期來看，北京的需求是很旺盛的。一部分是北京市本地的居民。其中包括想改善住房條件的、城鎮化進程中的十多萬戶拆遷居民和買房進行投資的一部分人群等；另外一部分是外地來京人員以及香港同胞、澳門同胞、國際人士等等。目前北京對住房的旺盛需求導致房價出現了較快上漲，但房價過度下跌會破壞經濟的運行，因此房價應該適度上漲。

　　然而，這個適度上漲的尺度卻離老百姓越來越遠了。

　　北京樓市也瘋狂

　　今年一季度，北京市熱點板塊房屋平均售價已經升至10145.94元／平方米，與去年同期相比上漲達到28.6%。來自北京市統計局、國家統計局北京調查總隊聯合發布的上半年北京房地產市場信息顯示，京城四環路以內的住宅期房均價達到13696元／平方米，四環至五環路為11439元／平方米。

　　過高的價格將很大一部分普通市民擋在了門外。北京市房地產交易管理網統計數據顯示，9月份，北京市期房網上簽約日均517套，同比減少72套；日均簽約面積62210平方米，同比減少9750平方米；其中，住宅日均簽約391套，同比減少104套，日均簽約面積49669平方米，同比減少8668平方米。而“十一”黃金周，北京住宅新盤銷售環比更是大幅下降，商品住宅(期、現房)日均銷售僅273套，環比9月末的一周，降幅達56%。

　　北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰在其博客中寫道：今年以來，根據不完全統計，北京四環以內多數樓盤漲幅超過40%，尤其是7月份和8月份，相比之前的房地產市場，開發商已經不再有任何顧忌，以前漲價是幾百幾百的漲，現在每個樓盤幾乎是數千數千的漲，像泛海國際這樣的區域領漲項目，甚至于在不到兩個月時間從17000元／平方米漲到25000元／平方米，漲價達8000元／平方米，一個月漲幅高達50%。然而，這種看似瘋狂的舉動，并沒有給項目造成滯銷，反而銷售一路走高，從而也給了其他項目以足夠的信心，并紛紛跟隨。

　　北京樓市價格與百姓實際承受能力相悖離，已經引起了業內人士的擔憂。業內人士表示，北京樓市和深圳、上海有相同之處，短期內樓盤價格飚升之快，早已經超出正常范圍。比如一個月之內每平方米上漲三千，這是不合常理的。很多開發商認為樓盤搶手，實際上在一定程度上他們是捂盤從而抬高售價，開發商總會有辦法鉆市場的漏洞，但這樣一來市場觀望氛圍自然越來越濃。北京樓市已經超出了正常的范圍，存在著不合理因素。從目前來看，北京樓市價格大有趕超深圳的意思，如果真有這樣的趨勢，那就是很危險的。

　　伴隨著一手樓市的不斷上漲，二手房也緊隨其后。據21世紀不動產監測數據顯示，北京7月二手商品住房掛牌均價為9350元／平方米，環比上漲4.4%。掛牌量在上月下降的基礎上小幅增長，較6月份環比上漲了8.6%，成交量比6月份上升6.3%。

　　21世紀不動產分析師孟奇認為，一手商品房價格在二季度加快了上漲速度，并直接傳導給了二手房市場。同時，新房市場供應量同比下降，且價格已達到一定高位，成交量萎縮，迫使部分新房市場的需求轉入二手房市場，推動了二手房交易量的增長。目前部分二手房業主惜售心理較強，致使掛牌價格也出現較大幅度的攀升。不過他認為，目前二手房市場已經存在透支未來利好的風險。

　　鏈家地產公司副總經理金育松對記者說，影響商品房主要因素是供、需關系，根本原因之所以上漲，是因為供應小于需求，從北京房產看供與需比例是1 : 3左右。以二手房為例，二手房交易量一直保持增長狀態，雖然二手房價格與新樓盤一樣，高速增長，但實際需求購房人數占80%以上，而投機的則小于20%。

　　“二手房都有這樣的價格，如果買一手房對我們的壓力就更大了。到底房價還會不會持續上漲呢？這和我們的工資漲幅差距太大了，北京真的就沒有我們的房子可以住嗎？”面對每個月都會向上突破的房價，張小姐如是說。