理財周報特邀 司徒文聰 正大商業房地產管理有限公司總裁

　　正大集團是泰國著名跨國企業，經過八十多年發展，形成了農牧業、商業零售、商業房地產等多領域多元化經營的模式。早在1980年代，正大集團就作為第一批外資企業進入中國，至今在中國投資近40億美元，設立企業200余家，擁有約8萬員工，年銷售額超過300億元。

　　正大集團在中國曾走過些彎路，但經過幾十年的摸索，逐步形成以農牧業、零售業為中心，商業地產等為新興重點的發展方向。

　　多元化投資策略，以行業和領域間聯動走向深化

　　正大集團很早就看到了中國許多領域的投資機會，因此與眾多跨國公司堅持發展某一領域不同，我們采取了多元化的發展策略。截至目前，正大集團投資領域涉及農牧業、石油化工、水產養殖、通訊制造、市場配銷、

　　涉足領域廣是我們的優勢，但也帶來了一些難題。由于投資領域廣，戰線拉得太長，每個項目的投資又都不小，因此很難做到所有行業齊頭并進。而且，因為不少行業相關度不高，難以形成整體的行業聯動優勢。出于上述原因和東南亞金融危機，正大集團1990年代在中國的一些投資領域出現了虧損。

　　在那以后，正大集團經過反思在中國確立了“主要領域深化發展”的策略。我們發現，只有朝著部分領域深化、專業化發展，才能在主要行業占據一席之地。與此同時，正大集團也開始嘗試整合集團內過于分散的投資，盡量提高各領域的聯動性。

　　比如，我們在農牧、水產、種子等領域的產品，會和零售業中的易初蓮花超市緊密合作。目前，易初蓮花銷售的生鮮食品中約20%是正大集團的自有產品，把干貨等加工、副食品等算進來，正大集團的自有產品已高達40%-50%。

　　再比如，商業地產中的正大廣場和零售業也通力合作，易初蓮花很早就進駐其中。正大廣場在帶動新興消費群的同時，也幫易初蓮花提升了零售額。

　　定位不精準，是國內眾多大型購物中心失敗的要因

　　在十幾個行業中，我們最早在中國進入的領域是農牧業，至今也還是正大集團在中國的主要投資領域。零售行業中的易初蓮花超市，從上世紀末開始經營后，如今已發展成為集團在中國的第二大主營業務。而我所主要負責的商業地產領域，則是集團新興崛起的業務，對集團貢獻的利潤份額不斷上升，是發展最快速的投資領域之一。

　　正大集團早在1990年代就進入了商業地產領域，當時的主要投資項目是斥資近5億美元興建的上海正大廣場。此后一段時間內，我們主要經營這一超大型項目，追加投資不多。再之后，我們開始在沈陽等其它城市投資一些較小規模的項目，打算未來在北京等大城市進行新的大型投資。

　　我們在中國的商業房地產投資非常成功，正大廣場已成繼上海新天地之后運作最成功的商業地產項目之一，現在的出租率達99%，是華東地區最大的家庭旅游購物中心。

　　但是，正大廣場建成之初及此后四五年出現過巨額虧損。我們能扭虧為盈，主要是找準了定位。定位不精準，是國內眾多大型購物中心失敗的要因。

　　滿足當地家庭消費需求，是大型購物中心成功的關鍵

　　正大廣場是個超大型的購物中心，建筑面積 24 萬多平方米，地上11層，地下3層。從1990年代立項開始，這個項目一直非常不順：從金融風暴起經歷了停工到啟動，啟動再停工的過程；在2002年正式對外營業時，只有30%不到的出租率。

　　當時，很多投資商包括正大集團都認為成功的商業地產項目離不開頂級品牌。但由于規模超大、不在傳統商業區等原因，正大廣場前期經營嚴重虧損。

　　從2005年起，我們重新給正大廣場定位：一個以家庭消費為主的家庭購物中心。我們非常重視家庭的消費習慣，尤其是25-35歲這批年輕人，他們是正大廣場最重要的消費群體，也是未來發展的生力軍。

　　正因為有了這個定位，正大廣場沒有引進所謂的頂級品牌，而是選擇了一些很適合大眾消費的品牌。與此同時，我們在整個廣場提供一站式服務，吃喝玩樂各個方面都可以在這里體驗到。

　　由于對當地居民消費習慣了解不深，國內許多商業地產項目定位錯誤，比如北京的世紀金源。它按照美國的經驗，主要針對有車一族，希望把周邊三十公里內的人群都吸引過去。這在美國確實很容易實現，但在北京至少目前還無法實現。這個項目，也因此迎來失敗的結果。

　　中國商業地產全球增速最快，商業業務和物業升值潛力最大

　　正大集團在中國做商業地產，其主要形式就是大型購物中心。購物中心橫跨兩個領域：首先屬于房地產，中國房地產的價值無須贅言；其次它也是零售業的重要載體，包括服裝、餐飲、娛樂、休閑等，這又是另一方面的發展空間。因此，商業房產有著巨大的投資潛力。

　　商業地產的快速發展，使其在正大集團多元化業務中的地位越來越重要。單正大廣場2006年的租金收益就達2.5億元，2007年預計達到4億元。

　　很多開發商認為商業地產的潛力在于租金，投資硬件和管理并不值得。我們卻認為商業地產投資潛力最大的不在租金，而在于商業業務和物業升值。

　　首先，商業地產擁有存在大量現金流的商業業務營運體。購物中心每天大量的消費和人流，暗藏很多資本運作機遇。同時，物業升值也是重要機會。租金升值是遠遠追不上物業升值的，這是商業房地產價值最大的一部分。

　　中國的商業地產還有很大潛力。統計數據顯示，近五年來中國商業地產的年增長率為28.9%，是全球成長速度最快的商業地產市場。

　　但也有一個問題：新開工的商業地產面積增長率是21.4%，零售消費能力增長卻只保持在10%左右。商業房地產的發展模式，是規模越來越大，因此我們面臨的市場壓力也日漸增大。

　　這個問題可從兩方面解決：一是擴大零售業規模，促進零售業的需求；另一個是更合理地管理商業地產。中國人均購物面積僅為0.03平方米，遠低于美國的2.03平方米，其中蘊含巨大機會。

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