上海報(bào)道 本報(bào)記者 田新杰

　　在真正看清萬科上海二級(jí)市場(chǎng)鯨吞土地的眼花繚亂之前,必須要認(rèn)識(shí)一個(gè)人,張義鴻,上海鴻毅投資管理有限公司總經(jīng)理。11月28日初見張義鴻,清瘦、中等身材,看似典型上海人實(shí)則重慶人,說話直率,這天他心情很好,因?yàn)閯倓値蜕虾Ｈf科房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱"上海萬科")完成了對(duì)上海銅山街項(xiàng)目60%權(quán)益的收購(gòu)。

　　除了此次總值高達(dá)33億元的銅山街項(xiàng)目收購(gòu)案外,在近一年內(nèi),張義鴻幫助上海萬科在上海二級(jí)市場(chǎng)的收購(gòu)案還包括9億元收購(gòu)中房濱江項(xiàng)目、12.9億元收購(gòu)恒大股份公司,總值高達(dá)55億元。

　　公開數(shù)據(jù)顯示,僅自2007年8月28日中期報(bào)告披露以來,萬科共新獲得開發(fā)項(xiàng)目5個(gè),項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)100.7萬平方米,項(xiàng)目總價(jià)43.36億元。

　　居間服務(wù)商的盛宴

　　11月26日,萬科A(000002.SZ)發(fā)布公告稱,上海萬科以20.13億元獲得上海銅山街項(xiàng)目60%的權(quán)益。該項(xiàng)目位于上海市浦東內(nèi)環(huán)線內(nèi),南至浦東大道、北至港務(wù)局碼頭和中糧碼頭,東至民生路、西至桃林路,占地面積9.1萬平方米,綜合容積率2.5,總建筑面積21.6萬平方米。

　　上海房地局官方網(wǎng)站的開發(fā)企業(yè)登記信息顯示,銅山街項(xiàng)目的開發(fā)公司為上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司,法定代表人康從之,銅山街項(xiàng)目屬于舊區(qū)改造項(xiàng)目,建設(shè)用地規(guī)劃許可證于1999年8月頒發(fā)。

　　據(jù)了解,項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方有兩個(gè)股東,一家外資公司,一家內(nèi)資公司,各持有該項(xiàng)目公司50%股權(quán)。

　　"這個(gè)項(xiàng)目在上海二級(jí)土地市場(chǎng)上名氣很響,基本上大的房地產(chǎn)集團(tuán)公司都有接觸過,但都沒有走到最后。"張義鴻透露。

　　"通過多次大手筆并購(gòu),萬科公司快速完成了其戰(zhàn)略擴(kuò)張。通過二級(jí)市場(chǎng)并購(gòu),一是收購(gòu)成功率較高,二是價(jià)格相對(duì)合理,三是付款節(jié)奏相對(duì)寬松,從收購(gòu)浙江南都、北京朝開、上海恒大股份、上海中房濱江、上海地杰國(guó)際城到上周末收購(gòu)上海銅山街項(xiàng)目,一系列讓人眼花燎亂的大手筆并購(gòu)背后,確有其集團(tuán)清晰而明確的戰(zhàn)略定位。"

　　在這位今年堪稱萬科"御用"的居間服務(wù)商眼中,萬科是一位難得的優(yōu)質(zhì)下家,居間服務(wù)成功率高的另一面,則是萬科本身對(duì)二級(jí)市場(chǎng)投入的巨大精力,逐步摸索出其中的門道。

　　近一年內(nèi),僅張義鴻一家居間服務(wù)商就為上海萬科促成了55億元的二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)。

　　而一位業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者透露,與萬科合作的居間服務(wù)商數(shù)量眾多,萬科方面也試圖利用各種合適的資源進(jìn)行收購(gòu)擴(kuò)張。

　　例如,2007年9月,萬科通過合作方式獲得上海浦東地杰項(xiàng)目,該項(xiàng)目位于上海市浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn),合作完成后公司在項(xiàng)目中的權(quán)益為60%,相應(yīng)合作價(jià)款約8.3億元。

　　另據(jù)了解,僅在上海一地,萬科另外還有多宗正在接觸中或者幾乎已經(jīng)基本確定的二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu),土地總面積在百萬平方米水平。據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì),在一年多的時(shí)間內(nèi),萬科僅在上海,就通過股權(quán)收購(gòu)的方式獲得近300萬平方米土地儲(chǔ)備。

　　上海萬科在二級(jí)市場(chǎng)上的"突出業(yè)績(jī)"也僅是萬科在全國(guó)二級(jí)市場(chǎng)中不斷收購(gòu)擴(kuò)張的一個(gè)縮影。

　　自2007年8月28日中期報(bào)告披露以來,萬科共新獲得開發(fā)項(xiàng)目5個(gè),項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)100.7萬平方米,項(xiàng)目總價(jià)43.36億元。

　　把好質(zhì)量關(guān)

　　記者了解到,這樣的居間服務(wù)商機(jī)不僅來自萬科一家,很多上市房地產(chǎn)企業(yè)具有同類需求。

　　張義鴻及其所在的公司除了萬科這個(gè)合作伙伴外,另外已經(jīng)成功達(dá)成的居間服務(wù)案例就包括:2005年8月至2006年間,先后幫助北京天鴻集團(tuán)上海天鴻有限公司與上國(guó)投信托公司合作,完成了用于前期土地款繳納的房地產(chǎn)信托計(jì)劃業(yè)務(wù),募集資金近人民幣3億元;收購(gòu)上海嘉定"上海協(xié)和

高爾夫俱樂部"150畝球場(chǎng)內(nèi)

別墅用地,總收購(gòu)金額計(jì)人民幣0.7億元。

　　而在張義鴻提供的一份鴻毅投資公司的主要客戶名單上(下家),記者看到除萬科外,中海、仁恒、華潤(rùn)、龍湖、華僑城、富力等目前市場(chǎng)上活躍著的

開發(fā)商幾乎均在其中,除開發(fā)商外,還有德意志銀行、花旗集團(tuán)、英國(guó)高富諾泛海等諸多在中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)頗為活躍的各類外資投行。

　　可以說,居間服務(wù)商的"業(yè)績(jī)"就將在上述這些資本大鱷"下家"與隨著市場(chǎng)洗牌而尋求轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目之間產(chǎn)生。某種程度上,房地產(chǎn)行業(yè)洗牌有多深入、徹底,居間服務(wù)商的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間就有多大。

　　"房地產(chǎn)居間服務(wù)的要求很高,最關(guān)鍵的是要為收購(gòu)方把好質(zhì)量關(guān)。"張義鴻表示。

　　"事實(shí)上,銅山街項(xiàng)目從2006年11月15日萬科剛收購(gòu)中房濱江項(xiàng)目的第二天開始接觸,到今年11月23日簽約,歷時(shí)一年整。耗時(shí)如此長(zhǎng)的原因就在于,并購(gòu)本身就是一件很復(fù)雜的事情,金額大,涉及面廣,而且今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)變化太大,還要協(xié)調(diào)上家兩個(gè)大公司股東。"