周濤

　　計算2007年的業績還有一個月，一度捂盤的房地產上市公司開始加速放盤，此時正逢深圳房價由領漲開始下降并有蔓延全國之勢。

　　上市公司帶頭降價

　　第四季度是房地產銷售的高峰，但是今年十一以來，深圳樓市由成交清淡演化成降價，年度業績壓力之下，房地產上市公司不惜降價放盤。

　　“金地梅隴鎮開始降價了，部分房子的價格比4個月開盤前下降了近4000元，由1.6萬元降到了1.2萬元。”正在觀望意欲購房的王先生對記者說。

　　金地集團(600383)位于深圳龍華的金地梅隴鎮項目經歷了飛速竄升至降價的全部歷程。金地梅隴鎮項目位于深圳關外的龍華片區，去年五月，梅隴鎮一期銷售均價約7100元/平米；時隔近一年，今年4月梅隴鎮二期開盤，均價已經突破11000元/平米，漲幅約4000元/平米。在前兩批樓盤基本銷售完畢的形勢下，今年7月金地梅隴鎮二期二批459套單位再次大漲，價格區間集中在1.5-1.7萬元/平米，而此次推盤再無前番搶購之勢，集中開盤期銷售不足四成，而至今，金地梅隴鎮二期二批房銷售亦不過5成。于是，王先生看到金地梅隴鎮部分新盤開始大幅降價。

　　今年7月底以來，銀行收緊開發、按揭信貸，深圳房價開始出現滯漲與觀望之勢，首付四成的指令直接導致了深圳樓市在“十一黃金周”僅銷售42套新房，成為深圳本地媒體的頭條。

　　而萬科(000002)幾乎是最早看到了高價導致的成交清淡，從而率先降價。

　　10月20日，萬科以7500元/平米的低價推出位于深圳龍崗坪山的萬科金域東郡，開盤當天售罄，成為深圳整體樓市成交清淡的亮點。而銷售業績優異源于萬科以低于市場預期的價格開盤。為了拉動深圳龍崗坪山的房地產開發，7月底萬科又在坪山拿下二塊住宅用地，9月，深業不惜代價在坪山大舉拿地 (地價高達3860元)，“在金域東郡開盤前，我們預計其價格至少在8000元/平米以上，加上萬科的品牌效應，價格可能更高。”中原地產深港研究中心研究員吳翠華分析說。

　　吳翠華分析：在深圳整體房價高企之下，萬科的低價策略吸引了大量消費者，近期交易萎縮主要是置業者對當前的房產估值產生疑惑，再加上接二連三的調控出臺使后市走勢變得不確定，導致部分消費者產生觀望心理，一旦有價格相對合理的樓盤，置業者還是非常踴躍的，這充分顯示出深圳的置業需求仍然非常強勁。

　　于是，新盤降價潮開始蔓延，尤其是上市公司。中海地產(0688HK中國海外)10月28日再次推出280套多層和小高層單位，2個多鐘頭就銷售250套，銷售率近9成，多層以8300元/平方米、小高層復式單位以12000元/平方米的均價出售，最便宜的幾套電梯小高層單位價只有6000多元/平方米，不少多層的單位價格都為7000多元/平方米。中海這一低價銷售居然引來業內認為其定價過低的爭議。

　　招商地產(000024)亦跟隨進入降價潮。11月10日，招商地產推出位于深圳龍崗中心城的依山郡花園，當天銷售206套，銷售近6成。銷售良好依然是低價，成交均價約8500元/平米。而此前同一區域，樓盤素質相當的徽王府項目，在8月份開盤均價為11000元/平米。

　　深圳樓市降價放盤不僅僅只是上市房地產公司，盡管在上市公司降價的帶動下，深圳開發商通過多種手段降價促銷，10月、11月成交量依然大幅萎縮。根據中原地產提供的數據，10月深圳全市一手房成交1762套，成交面積16萬平米，11月深圳全市一手房成交1454套，成交面積約13萬平米。成交套數、面積均僅相當于上半年平均月成交的1/3。

　　年度業績壓力

　　包括上述上市房地產公司在內的許多公司，在今年上半年深圳房價一路上漲中多有捂盤惜售行為。在深圳房價自今年8月份開始出現觀望，隨后演化成為成交清淡，在離2007年底越來越近之際，對調控力度不減反加之下，年度業績壓力終于迫使上市房地產開發商加速降價放盤。

　　除了急速放盤之外，眾多上市房地產開發商正在全國范圍內，在房價還未出現降價、交易萎縮的城市，盡快出手可以銷售的商品房。

　　深圳綜合研究院周旭研究員分析認為，第四季度是房地產銷售高峰期，第四季度實現的銷售一般占據年度銷售的1/3以上。今年深圳房價由飛漲轉為滯漲，進而出現降價，而這一降價之勢可能蔓延全國，并可能最終影響不同的房地產上市公司2007年的業績。

　　一位業內人士戲稱，“這種情形猶如今年證券市場的5.30，之前獲利盤不出手，后來就將利潤跌沒了”。

　　而正如炒

　　根據萬科的公告，今年前10個月，萬科累計銷售面積達496.3萬平方米，銷售金額合計419.6億元。在去年銷售實現200億突破之后，萬科在房價高企的推動下已經大體實現了較2006年銷售翻一番的目標。事實上，由于萬科一直未能獲得更多優質地段的項目，銷售凈利潤率一直低于眾多同行從而使萬科走了規模開發、規模銷售的路徑。

　　為了實現年度業績目標，很多房地產上市公司將不得不在2007年剩下的時間內努力銷售。金地集團今年前9個月約實現銷售33億，而多家券商預期其今年將較去年銷售增長50%以上，以此額度計算，第四季度最終實現的結轉銷售金地還缺口約20億。招商地產今年前9個月實現銷售約22億，按其管理層提出的銷售增20%以上的目標，第四季度招商地產的實際銷售結轉缺口約12.8億。

　　來源：經濟觀察報網